노원구에 내집마련 할까요? 구리에 할까요? [대흙]

17시간 전

안녕하세요

대기만성 흙수저 대흙입니다.

며칠 전 내집마련기초반 사전오픈채팅방에 선배로 들어간 적이 있었습니다. 혼란스러운 시장 상황에 어떻게 내집마련을 해야할지 정말 많은 분들이 고민을 하시는 것 같아 저도 참 마음이 불편하더라구요.

그 중 기억나는 질문이 하나 있습니다.

노원구 A단지에 내집을 살까요? 아니면 구리시 B단지에 살까요? 아무래도 서울이 더 좋겠죠?”

월부에서 소통하고 답변을 드리는 기조는 물고기 잡는 법을 알려드리는 것이기에 직접적인 단지에 대한 답변을 드리지는 않았습니다만 다른 분들도 이와 같은 고민을 많이 하실 것 같다는 생각이 들었습니다.

# 그래도 서울이겠죠?

지역만으로 판단하시면 안됩니다. 개별 단지를 보세요.

단지의 ‘개별성’: 여러분이 흔히 잘못 판단하시는 것 중 하나는 더 좋아보이는 지역이 더 많이 오를 것이라고 생각하시는 겁니다. 물론 큰 틀에서는 맞습니다만, 여러분이 사는 것은 그 지역 전체를 사는 것이 아니라 내가 실제로 거주 할 단 하나의 단지라는 것을 명심하셔야 합니다. 노원구 내에서도 구리보다 좋지 못한 단지가 있고, 구리에서도 노원구보다 상승률이 더 높은 단지가 있습니다.

위의 노원구에는 벽산이라는 단지는 4호선 초역세권단지, 구리에는 8호선 동구릉역 역세권인 아름마을인창래미안이라는 단지가 있습니다. 만약 이걸 보시고, 여러분들이 이렇게 생각했다면 위험합니다.

"둘 다 역 엄청 가깝네? 그럼 그래도 서울이지!

2022년까지만 비슷했던 가격이 이후엔 확연히 차이가 나는 것을 알 수 있습니다.

그렇다면 왜 이런 일이 일어나는 걸까요?

# 지역의 입지 우선순위를 알아야 합니다.

입지가치를 나열해보세요.

서울수도권의 가장 중요한 가치는 ‘교통’, ‘위치’입니다. 이는 직장과 바로 연결되기 때문입니다.

위 이미지를 보시면 강남권/여의도/도심권이 가장 규모가 큰 것을 볼 수 있습니다. 이 중에서도 강남권이 가장 크죠. 따라서, 서울수도권에 있는 많은 사람들이 강남권에 인접해서 살고 싶어하는 수요가 큰 것을 알 수 있습니다.

하지만 모두의 수요가 몰리기에 누군가에겐 너무 부담스러운 가격일 겁니다. 따라서, 이를 보완하기 위해 그래도 ‘지하철’이라는 수단으로 강남권에 최대한 빨리 접근할 수 있는 지역을 찾게 됩니다.

따라서, 입지가치의 가장 우선순위가 교통, 위치인 이유입니다. 그 다음으로는 거주하기 편하고 유해요소 (치한이 안전한지)의 유무 혹은 백화점과 같은 편의시설이 있는지를 보는 환경과 아이 키우기에 좋은 학군인지가 따라오게 됩니다.

노원구의 입지 우선순위는 어떻게 될까요?

우선, 노원구에는 이렇다 할 직장이 크게 없습니다. 따라서, 타 업무지구로 이동을 해야만 하고 노원구에 있는 1호선, 4호선, 6호선, 7호선 중 강남권에 한 번에 갈 수 있는 7호선이 가장 유의미합니다.

또한 노원구 내에서는 중계은행사거리라는 강북권에서 굉장히 규모가 큰 학원가가 형성되어 있습니다. 이는 노원구 뿐만 아니라 인근 경기도의 수요를 끌 만큼 인기가 있고, 해당 생활권에 있는 명문초/중에 배정받는 단지들은 가격대가 더 비쌉니다. 따라서 학원가 접근성이 높다는 점은 노원구에서 교통 다음의 우선순위를 가지게 됩니다.