안녕하세요?
즐길줄 아는 일류 투자자로 성장해나가기 위해 노력하는 시그니쳐입니다.
지투실전반 2주차에는 재이리 튜터님의 ‘매수부터 전세세팅, 매도까지의 전 과정’이라는 주제로
투자 과정에서 필요한 매수, 전세세팅,매도까지 전 과정에서 확인해야 할 서류, 특약 등 팁을 배울 수 있던
시간이었습니다.
강의 과정은 매수 프로세스 → 전세 프로세스 → 보유, 매도 프로세스의 과정으로 이어졌습니다.
이 과정을 잘 배워서 익혀두고 저의 이전 투자에서의 모습과 비교해보며 복기해야겠단 생각이 들었습니다.
1. 매수 프로세스
매수 전 반드시 확인해야 할 3가지가 있습니다 .
첫번째는 매수과정에서 가장 중요한 서류인 ‘등기사항 전부증명서’
O억대의 집을 사면서 고작 700원을 아까워하면 안됩니다!
재이리 튜터님
튜터님께서 집값에 비해서 등기부 상에 대출이 훨씬 많이 잡힌 집을 매수했던 과정을 이야기해주셨습니다.
이 과정을 들으면서 저는 이렇게 대출이 많은 물건으로 나온다면 그냥 포기하고 다른 물건을 찾았을 것 같은데
‘금융거래확인서’를 발급받아서 해결할 수 있는 문제임을 알게 되고
해결하신 점을 보며 역시 잘 알고 있어야 해결할 수 있구나 하는 생각이 들었습니다.
다음으로 중요한 것은 중대하자 사항을 확인해야 합니다. 이 사항은 아랫집과 관리사무소를 방문해야 합니다.
마지막은 KB시세를 꼭 확인해야합니다.
이것은 투자를 할 때, 지방부동산의 경우 전세보증보험을 들 때 KB시세의 90%만큼만
전세보증보험 가입이 가능해서입니다.
딱 1년전에, 지투반을 수강하고 있었는데 그때 전화임장을 했는데,
부동산 사장님이 KB시세를 이야기하셨는데 제가 이 사항을 잘 몰라서 얼버무렸던 기억이 있습니다.
다음은 특약사항을 협의한 후에 계약금의 일부를 입금해야합니다.
그리고나서 이제 본계약으로 넘어가게 되는데, 본계약에서는 계약서 초안 요청, 계약서 작성 및 계약금 입금,
전세계약 데드라인 알림이 있습니다.
마지막으로 잔금일에는 법무사분을 구해서 미리 견적 받고 잔금 치르며 각종 비용을 정산하면 됩니다.
✅ 저의 이전 투자 내용과 비교하며 복기하기
✔ 등기부등본은 잘 확인했음.(갑구, 을구, 끝부분 날짜까지)
✔ 중대하자는 매물임장 했을 때, 안 보였고 거주하던 세입자가 ‘누수는 없었다’는 말만 믿고 관리사무실이나 아랫집 방문을 해보지 않음
✔ kb시세 확인해보지 않고 전세 빼기 시도함. (kb시세 꼭 확인하기)
✔ 특약 사항은 위약금 특약을 넣어달라고 했는데 사장님이 위에 있어서 괜찮다는 말에 그냥 진행함.(다음부터는 꼭 넣어달라고 말씀드리기)
✔ 계약서 초안 미리 받지 않고 당일날 일찍 가서 봤음
✔ 계약금 입금할 때 신분증과 이름 확인은 실시함
✔ 법무사님 견적 미리 받지 않음. 법무사비 너무 많이 드린 것 같음.
매수 과정 복기하며 강의에서 나오는대로 적용할 수 있도록 잘 익혀두고 내면화하기
2. 전세 프로세스
두번째 주제는 ‘전세 프로세스’ 였습니다.
이 주제에서는 전세 빼는 과정에서 겪을 수 있는 어려움, 그에 대한 대처 방안,
전세보증보험, 전세권 설정, 전세금 반환법(질권 등)에 대해 이야기를 들을 수 있었습니다 .
이 과정에서 인상깊었던 점은 전세자금대출 시 반환방법에 대한 설명이었습니다.
전세금 반환할 때도 이런 점들을 모르고 한다면 실수하면 큰 비용이 들기 마련입니다.
임차인 본인도 잘 모를 때가 많으니
본인이 직접 대비하고 알아두셔야 합니다.
그래야 돈을 잃지 않아요.
재이리 튜터님
✅ 저의 이전 투자 내용과 비교하며 복기하기
✔ 내집 마련이어서 아직은 전세 빼는 경험은 못해봤음
✔ 전세자금대출을 다음 투자할 때 내가 알아봐야겠음
✔ 세입자의 특성(임차인 신용 or 채권양도 or 질권설정 ) 파악해두고 미리 적어두기
✔ 전세보증보험회사 알아두고 세입자에게 안내하기
✔ 시장 상황에 맞게 세입자 상황 및 특약 조정
전세 맞출 때 유의사항 알아두기
전세 맞출 때도 특약사항 미리 마련해두고 세입자 동의 후 전세 계약하기
전세 골든타임에 전세 잘 맞추기
3. 보유 및 매도 프로세스
세번째 주제는 ‘보유 및 매도 프로세스’에 대한 내용이었습니다.
투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것이기 때문에 그 보유하는 과정이 필요한데,
그 과정에서 집의 수리라던가 전세 계약을 연장할지 팔것인지에 대한 내용이었습니다.
이 주제에서 핵심은 “관계가 좋아지는 방향으로” 입니다.
투자도 사람이 하는 것이기 때문에, 사람 간의 관계가 어느 정도 좋게 유지되어야
세입자 분이 나갈 때 협조도 잘 해주시고 집도 잘 보여주게 됩니다.
최근에 지방 일부 지역은 상승세를 보이며 예전과는 다른 모습을 보여주기에
이번에는 지방 아파트 매도 방법까지도 나왔는데,
특히 여러 채널에 올린다는 것이 신선했습니다.
생각도 못했던 곳에도 다 올려야 하는구나 하는 생각이 들었습니다.
✅ 저의 이전 투자 내용과 비교하며 복기하기
✔ 전세입자로 거주할 때, 퇴근하고 집에 들어가려는데 도어락이 갑자기 고장나서 당황스럽게 2시간 정도 못들어가다가 폰으로 열쇠수리집 찾아서 A/S 불러서 처리한 적이 있음. 이때 미리 집주인에게 연락해서 도어락이 오래된 모델이어서 부품이 없어서 교체를 해야해서 비용이 꽤 된다고 말하고 교체했어야하는데 나는 밖에서 계속 대기하다보니 배도 고프고 힘들기도 해서 일단 교체하고나서 집주인에게 말했는데 돈은 받았음. 지금 생각하면, 안줄수도 있는데 그때 당시 나에게 “도어락 고장나서 힘드셨죠? ”하는 집주인 분이 생각났음. 나도 그런 집주인이 되어야겠음.
✔ 전세 만기 상황시, 매도할지 전세를 다시 놓을지 판단하기
✔ 보유 부동산 매도 시 다양한 채널을 활용하기
마지막에 재이리 튜터님이 지방러라서 힘들었던 모습을 이야기해주시면서
누구나 다 할 수 있다고 하셨는데,
정말 대단했습니다.
새벽 3시, 새벽 4시..
가정과 투자를 동시에 챙기면서 이어가는 것이 벅찬 상황이지만
지방러의 단점? 한계? 를 이겨내고
멋지게 성장해내신 튜터님의 모습을 따라갈 수 있도록 노력해야겠습니다.
보유해나가는 과정에서 가장 핵심은 ‘관계가 좋아지는 방향’으로
매도 의사 결정을 내리는 상황을 확인해보고 매도 의사를 내렸을 때는 어떻게 할지 시나리오 생각하기
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