관련 강의
[4월 개강] 지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
권유디, 재이리, 김인턴
안녕하세요 유용한바람입니다.
지투기 이번 1강은 권유디튜터님께서 지방투자기준과 지역분석방법에 대해서 강의해주셨는데요.
그중 적용하고 싶은 부분들을 정리해봅니다.
지방투자기준 3가지
1) 인구수(수요)
2) 입지
-지방에서 구축임에도 선호도가 높은지 보는법: 특정학교를 보낼수 있는 단지, 직장.환경.학군이 종합적으로 좋은 단지(육각형), 전통적인 부촌(대장단지) / 상권 직장 다 좋지만 균질성이 떨어진다면 애매함
3) 선호도: 입지(학군,환경,커뮤니티) + 상품성(연식,브랜드,택지)
→ 입지 및 상품성의 교집합일수록 선호도 높음
지방투자 입지 평가기준 (학군, 환경>직장,교통)
1) 직장
-직장이 많은 지역은 다른지역으로 부터 인구유입하는 힘은 크겠으나, 꼭 사람들이 직장 근처에 산다는 의미는 아님 님 → 그보다는 지역내의 선호하는 생화권과 단지를 아는게 중요
2) 학군
-지방은 학군땜에 지역을 옮기지는 않는다. 어떤 초중 보내는지 등 지역내에서의 학군지가 중요함, 해당 지역 내에서의 상대적인 비교가 중요
3) 환경
-정량(백화점갯수, 매출) < 정성(신도시-브랜드 신축 택지)
: 백화점, 대형마트가 부족하더라도 신축, 택지를 거주지로 매우 선호하는 경향
(지방에서는 최외곽이고 평단가가 낮은 구라도 이런 택지면 관심갖고 보기),
지방은 특히 눈으로 보고 느끼는게 중요하다!
4) 공급
-지역전체 3년간 공급/ 인근 지역 공급 / 3년내 입주단지 위치 확인
: 특히 내 투자단지 인근의 입주단지 물량 중요
-공급이 많더라도 가격이 올라가는 경우도 있었음 ㅡ 공급에만 시선을 두면 안됨
=> 가장 중요한 투자의 절대 원칙(싸게 사서 비싸게 판다) 기억. 본연의 입지보다 가격이 싸다면 투자한다!!
5) 교통
-지방에서는 교통 중요성 떨어짐. (부산,대전,대구 제외), 단 교통체증이 있는 곳이라면 유의미
[나에게 적용할 점]
1. 유디 튜터님의 입지 평가 방식 임보에 적용하기
1) 직장: 광역시 내에 해당 지역 직장의 위상 확인/ 해당지역 주요 업무지구 확인/ 직주근접과 배드타운의 기능을 하는 곳이 어디인가?
2) 학군: 학군지는 어떤 기준으로 판단? / 해당지역에서 학군지로 기능하는 곳은 어디인가?
3) 환경: 주요 상권 위치/ 해당지역에서 거주환경이 좋은 곳은 어디?
4) 공급: 해당지역 공급물량과 전세가격 흐름 파악/ 내투자단지 근처 공급물량 / 내가 조사한 입주물량이 정확한지
-플랫폼마다 공급물량이 조금씩 달라서 호갱노노,아실,부동산지인 3개 크로스체크 해서 많은쪽으로 보수적으로 접근
5) 교통: 해당지역에서 주요 일자리, 학군지 접근성이 좋은 지역인지? / 주요 일자리, 학군지 접근성이 좋은 지역이 거주환경이 좋은지?
2. 유디튜터님의 시세(가격) 판단 방식 머릿속에 입히기!!
-입지랑 가격 연결하기
-같은 가격이라면 입지가 개선되는 단지를 산다
(그지역내에서 사람들이 오고싶어하는지, 빠져나가고 싶어하는지 파악하는게 중요)
-이 가격에서 최선인가?를 항상 생각 !!!!!
: 해당 단지의 가격을 보고 이가격에 더 가치가 좋은게 있나? 더 중심부 입지좋은 곳 있나?를 생각
(선호 생활권에서 먼저 보고 현장에서 네고하려는 노력): 같은 가격이면 내 앞마당에서 더 좋은데 없는지, 전고가 같은데 지금 가격이 더 싸다면 저평가일까 생각하기
-대장 구축이 아니라면 지방사람들은 구축을 굳이 매매하려고 하진않는다는걸 생각하기 (그래서 지방 입지좋은 구축의 경우 매매전세 차이가 많이 안나는 경향이 있음)
-내가 투자하려는 지방 구축이 그 지역의 외곽이라면 투자 x 구축은 보수적으로 접근
-상대적으로 선호도 떨어지는 외곽신축에서 기회가 있을 수 있다, 상대적으로 입지는 떨어지지만 그 지역에서 선호하는 아파트를 찾아보자.
-비슷한 가격의 신축이라면 좀더 멀어도 대단지 커뮤짱짱한거 고르는게… (잘판단해야함!!)
-시세트레킹은 각 지역별 랜드마크부터 먼저 하기. 랜드마크가 갑자기 전세가가 오르면서 튀면 그 밑에 단지들도 오를 가능성 높음.
-전세빼기 팁: 내가 투자하는 단지의 최저가 매매물건이 몇개나 있는지 확인 (전부 전세물량으로 바뀔수 있음을 고려)
-가격 하락에 집중할게 아니라 본질(가치)에 집중!!
-저평가 된걸 샀다면 시간이 필요한 것이지 잘 투자한 것이다. 가장 중요한건 싸게 사는 것이다.
- 약간 올랐더라도 절대가가 싸다면 괜찮다. 과거의 가격과 비교할게 아니고 현재의 절대가가 싸다면 투자가능
