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[선착순] 26년 3월 돈버는 독서모임 - <돈의 방정식>
독서멘토, 독서리더
부동산트렌드2026
김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민
1.느낀 점 및 적용할 점
25년의 부동산 시장을 돌아보고, 26년을 그려볼 수 있는 책
부동산트렌드2025를 인상 깊게 읽어서, 앞으로도 출간한다면 매년 챙겨읽고 싶은 책입니다. 김경민 교수님의 유튜브 영상도 많이 봤는데, 대부분의 말씀들이 일리가 있다고 생각하여 이번 책도 와닿는 부분이 많았습니다.
- P.58 서울 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적 상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다.
현재 서울/수도권 시장이 보여주는 모습의 가장 큰 특징이라고 생각합니다. 몇 번의 규제로 인해 가격이 일시정지하는 구간은 있지만 외부 요인(금리, 인플레이션, 공급 등)이 변하지 않는다면 본질적인 해결은 어렵다고 생각합니다. 따라서 수 십억 오른 강남의 가격을 쳐다보며 포기하기 보다는 “여전히 덜 오른” 지역에서 최선의 자산을 적극적으로 취득해야 할 시기라고 생각합니다. 그 근거는 저자의 이야기처럼, 2010년대 중후반에도 누적 상승률이 비슷했다는 것입니다. 현재도 그때의 입지와 비교해 크게 달라질 것은 없기에 충분히 앞으로도 그렇게 될 수 있다고 생각할 수 있는 부분이었습니다.
- P.142 50억 원대 이상 초고가 아파트 가격이 자주 언급되면, 사람들이 ‘아파트 가격은 이정도가 당연하다’라는 잘못된 기준을 세울 수 있다. 강남처럼 부유층이 거주하는 특정 지역의 초고가 아파트 가겨이 마치 시장 전체를 대변하는 것처럼 인식하게 되는 것이다. 그러나 이러한 가격대는 전체 거래 중 극소수에 불과하며, 주택 시장 실태와 거리가 멀다.
- P.190 강남3구가 강북3구보다 대체로 ‘먼저’, 그리고 ‘높은’ 수익률을 보이지만 2015년, 2018년, 2020~2021년에는 강북3구의 실질수익률이 강남을 넘어섰다.
이런 시장에서는 “벼락거지”라는 단어가 종종 등장하곤 합니다. 누구나 서울 아파트를 갖고 사회생활을 시작하면 좋겠지만 아쉽게도 그럴 수는 없습니다. 하지만 노력한다면 누구나 가질 수 있는 것이라고도 생각합니다. “저기는 벌써 50억이래, 이번 생엔 틀렸다..” 라고 포기할 것이 아니라 “내가 가진 자금으로 할 수 있는 최선의 지역과 단지는 무엇일지” 고민해봐야 합니다. 단숨에 목표까지 갈 순 없지만 아무것도 하지 않는다면 가능성마저 0이 되기 때문입니다. 그런 관점에서는 여전히 징검다리로 삼을만한 서울의 아파트가 존재한다고 생각합니다. 위에서 말했던 “여전히 덜 오른” 지역들이 대표적입니다.
- P.129 슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 ‘소유 그 자체’가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도, 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 ‘지위재’로 소비되는 것이다.
마지막으로 “지위재”라는 단어가 참 씁쓸했습니다. 어느 순간 서울 아파트는 “필수재가 아니라 사치재”라는 이야기를 들었을 때에도 씁쓸했는데 이제는 “지위재”라는 용어까지 등장했습니다. 시간이 갈수록 슈퍼스타 단지와 그렇지 않은 단지들의 격차는 더 많이 벌어질 수 밖에 없다고 생각합니다. (같은 비율로 상승, 하락해도 절대가 자체가 높기 때문에) 그럼에도 여전히 가능성은 열려 있다고 생각합니다. 아주 작은 시작이 나비효과가 될 수 있도록, 앞으로 시장을 공부하며 최선의 선택을 쌓아나가는 것만이 지금은 불가능해보이는 “트로피 단지”들과 가까워질 수 있는 유일한 방법이라고 생각합니다.
2.논의하고 싶은 점
P.177 2022년처럼 매매가격과 전세가격이 동반 대폭락한 시기를 제외하면 실질적으로 서울시 아파트 전세가격이 전년 대비 하락한 경우는 거의 없다. 사실 이는 투자자 관점에서 놀라운 사실이다. 투자를 위해 장기 보유할 때 웬만해서는 가격이 떨어지지 않고 오히려 인플레이션 이상으로 상승하는 재화가 바로 서울시 아파트라는 것이다.
Q. 저자는 전세에 대해 “미래의 물가까지 선반영하는 자산 운용 수단”이라고 볼 수도 있다고 말합니다. 더불어 서울 아파트 전세 가격이 전년 대비 하락한 경우는 거의 없다고도 말하는데요. 서울 아파트 중 10년 전 대비해서 여전히 전세가가 오르지 못한 단지들을 살펴보고, 그 특징에 대해 이야기 나눠보고 싶습니다. 나아가 이러한 특징들을 앞으로 투자에 적용하려면 어떤 기준을 가지면 좋을지 이야기 나눠보고 싶습니다.
3.내용 정리
- P.49 평촌과 수지는 유사한 인접 지역 특성이 있지만 최근 시장 회복 과정에서는 약간 다른 양상을 보인다. 가격이 바닥에서 회복하는 시점의 가격상승률은 수지(18.4%)가 평촌(12.3%)을 앞서는 반면, 거래량 증가 폭은 평촌(354.4%)이 수지(237.7%)를 넘어선 것이 특징이다.
- P.50 김포와 남양주는 2기 신도시로서 비슷한 위치지만 현재 시장 회복 과정에서 나타나는 패턴은 다르다. 가격상승률은 김포가 남양주를 앞서고 있으나, 거래량 회복세는 남양주가 김포를 크게 상회한다, 이러한 차이는 향후 두 지역의 회복 속도에 영향을 미칠 것으로 보인다.
- P.57 서울 아파트 시장은 2022년 4분기 바닥 이후 20.1% 상승하며 본격적인 회복세를 보인다. 하지만 지역별로는 뚜렷한 차이가 나타나 강남3구와 노도성의 차별적 움직임이 포착됐다. 이는 서울 내에서도 프리미엄 지역과 일반 지역의 회복 속도에 차이가 있음을 뜻한다.
- P.58 서울 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적 상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다.
- P.117 인플레이션이 부동산 시장에 미치는 영향을 살펴보면 수요 측면에서 가장 먼저 반응하는 부분은 ‘임대료’다. 실제로 2020년 코로나 팬데믹 이후 각국이 대규모 유동성을 공급하면서 인플레이션이 발생하자 글로벌 도시들에서는 일제히 월세 급등 현상이 나타났다. 2023년 말 기준 뉴욕의 월세는 2019년 대비 30%, 베를린은 34% 상승한 바 있다.
- P.120 인플레이션 상황에서 기준금리를 인하할 경우, 부동산 시장의 수요와 공급은 서로 엇갈린 흐름을 보일 수 있다. 수요자 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 공급자 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한된다. 수요는 살아 있는데 공급이 받쳐주지 못하는 구조적 불균형이 발생할 수 있는 것이다.
- P.129 슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 ‘소유 그 자체’가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도, 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 ‘지위재’로 소비되는 것이다.
- P.142 50억 원대 이상 초고가 아파트 가격이 자주 언급되면, 사람들이 ‘아파트 가격은 이정도가 당연하다’라는 잘못된 기준을 세울 수 있다. 강남처럼 부유층이 거주하는 특정 지역의 초고가 아파트 가겨이 마치 시장 전체를 대변하는 것처럼 인식하게 되는 것이다. 그러나 이러한 가격대는 전체 거래 중 극소수에 불과하며, 주택 시장 실태와 거리가 멀다.
- P.148 현시점에 우리가 눈여겨봐야 할 부분은 빠른 중윗값 상승세다. 향후 지속적인 금리 인하와 입주 물량 부족으로 인해 2025년 1분기 가격대로 회복할 가능성이 있다. 앵커링 효과로 인한 가격 착시 가능성도 문제지만, 실제 가격이 빠르게 상승하는 현실에 대한 정책적 대응 역시 시급하다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 중윗값처럼 대표적이고 균형 잡힌 지표를 기반으로 부동산 시장을 분석하고 공유하는 것이 필요하다.
- P.171 전세는 우리나라에서만 볼 수 있는 독특한 임대 방식이다. 전세가격은 한편으로는 집값과 밀접하게 연동되면서 다른 한편으로는 월세처럼 ‘거주비용’이라는 성격을 지닌다. 따라서 전세는 단순한 임대료가 아니라 집값과 집세 양쪽을 모두 반영하는 하이브리드형 가격이라고 볼 수 있다. 더불어 전세는 단순한 임대료가 아니라 미래의 물가까지 선반영하는 자산 운용 수단으로 기능할 수 있다.
- P.174 서울대 공유도시랩이 산출한 아파트 전세가격지수에 의하면 전세가격은 매년 5.22% 상승한 것으로 나타난다. 이 수치는 코로나 시기의 일시적인 과열을 제외하고 계산한 것인데, 당시 유동성 급증으로 인한 전세가격까지 포함할 경우 매년 약 5.9% 상승한 것으로 나타난다. 결론적으로 현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)을 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주 비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다.
- P.177 서울시 기준 전세가격은 물가상승분을 제외하고 실질적으로 연 평균 4.94% 오른 것으로 나타났다. 결국 전세가격은 단순한 임대료가 아니라 향후 경제 흐름과 거시적 가격 변동을 반영하는 ‘선행적 자산지표’이자, 우리나라 부동산 시장 특유의 하방 경직성과 맞물려 강한 복원력까지 갖춘 독특한 형태의 인플레이션 헤지 수단으로 기능하고 있다는 것을 확인할 수 있다.
- P.177 2022년처럼 매매가격과 전세가격이 동반 대폭락한 시기를 제외함녀 실질적으로 서울시 아파트 전세가격이 전년 대비 하락한 경우는 거의 없다. 사실 이는 투자자 관점에서 놀라운 사실이다. 투자를 위해 장기 보유할 때 웬만해서는 가격이 떨어지지 않고 오히려 인플레이션 이상으로 상승하는 재화가 바로 서울시 아파트라는 것이다.
- P.190 강남3구가 강북3구보다 대체로 ‘먼저’, 그리고 ‘높은’ 수익률을 보이지만 2015년, 2018년, 2020~2021년에는 강북3구의 실질수익률이 강남을 넘어섰다.
- P.213 강남 접근성은 왕십리 뉴타운이 더 좋음에도 불구하고 가격은 마포래미안푸르지오가 2~3억원대 격차를 유지하며 앞서고 있다. 여기에는 다양한 요인이 있겠으나 서울시 아파트가 ‘업무지구 접근성’으로 재편되는 현실과 관련이 있다.
- P.246 대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트
- 서울 인구가 줄어도 가격 상향 트렌드는 지속될 가능성이 크다.
- 강남권 아파트는 가장 빨리, 가장 큰 폭으로 전고점을 돌파했다.
- 한강권과 강북권에 나타난 ‘상승 도미노’ 현상
- 도시 재생의 교과서 ‘청량리 더블 랜드마크’의 대변신
- 9억 원 미만 아파트, 6.27&9.7 대책의 무풍지대
- P.253 6.27 대책 이전과 이후 부동산 시장 외부 상황은 변화가 없다. 6.27 대책은 인위적으로 금융 접근성을 제한한 것일 뿐, 외부 경제 상황과는 무관하다.
P.255 고가주택 거래가 없다는 사실과 고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다. 즉, 고가주택은 거래가 없어서 가격을 알 수 없으나 본질가치는 인플레이션만큼 상승하고 있을지도 모른다.
- P.258 서울시 전체 거래량에서 강북권 비중이 점차 커지고 강남권 비중은 감소하면서, 시장이 강북권의 영향을 받는 상황이 만들어지고 있다.
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