안녕하세요 ~
행복한 투자자 리치리나입니다.
지투실 2강은 반짝 반짝 재이리 튜터님 강의입니다.
어려운 계약과정을 일목요연하게 정리를 해주셔서
물건을 어렵게 찾고도 막상 계약금을 보내려면
맞다. 특약 중요하다 그랫는데 어떡해야하지? 라는 생각을 할 수 있습니다.
그때서야 카페 글을 찾고 정리해놓은 것을 찾는다면
월부 투자자가 아니겠죠?
우리는 미리미리 착착착 준비가 되어있어야 합니다.
준비된 투자자가 이끌어주시는 우리 튜터님들
재이리튜터님께서 매수 매전 매도 프로세스에 대해서
자세히 강의해주셨습니다.
케이스별로 질문과 사례를 넣어주셔서
아, 이때는 이렇게 대응하면 되겠구나 너무나도 안심이 되되었고,
저도 월부에 들어와서 3번의 계약을 햇지만
우왕좌왕 처음보다는 그래도 전보다는 나아졌지만 실수가 있었습니다.
재이리 튜터님 강의듣고 앞으로 있을
전세계약과 매수 매도를 잘 해나갈 수 있을 것 같고
더이상 두렵지 않을 것 같습니다.
생생하게 만들어준 강의와 선물도 주신
재이리 튜터님 감사합니다.
매수 프로세스
매수는 3단계 가계약, 본계약, 잔금으로 진행되는데요.
1단계로 가계약입니다.
매수전 확인해야 할 3가지가 있습니다.
등기사항 전부증명서, 중대하자, KB시세 (전세놓을시)
등기사항 증명서는 매번 볼때마다 어려울수 있지만
한번 잘 머리속에 집중해서 남겨두면
그 다음부터는 쉽게 착착착 여기 이상 없고. 음..이상없네 할 수 있습니다.
등기사항은 표제부 (건물정보, 주소, 등기원인)
한마디로 물건에 대한 이력정보가 있습니다.
갑구는 소유권에 대한 설명, 소유자, 소유권 , 거래가액이 확인됩니다.
이곳에 경매나 상속증여라든지 가압류,가처분 상태시에는 갑구에 기재되어 있습니다.
을구는 근저당권이나 질권, 전세권, 채무관계가 있습니다.
그다음은 끝. 이하여백 열람일시 확인 이부분 매우 중요합니다.
우리가 주의해야할 점은 갑구에 압류내용이 있다면 거래하지 않습니다.
을구에 근저당권이 과도하게 있다면 협상의 카드로 써볼수는 있겠습니다.
튜터님께서 실제적으로 사례를 들어서 자세히 풀어주셨습니다.
근저당의 적정한 수준은 70-80%이내이며 특약을 걸고 매수진행한다.
과도한 근저당 수준은 80% 이상으로 대출잔액 증명서로 정확한 대출금액을 확인하고
매도인 상환의지가 없다면 매수하지 않는다. 단, 계약시 계약금을 최소로 한다.
중대하자는 누수, 균열, 심각한 파손, 결함등을 이야기 합니다.
누수논란이 많은데 매수결정전 아랫집, 관리사무소에 누수여부 체크하는 것.
우리 잊지 않기로 해요.
실제 1호기 매수할 때 관리사무소에 연락해본적이 있었는데 사실 무서웠어요
그런걸 왜 물어보냐? 하자는 하자팀에 물어봐라. 깨갱. 누수신고는 없긴 했다.
뭐든 잘 모르면 겁난다.
꼼꼼하게 아랫집과 관리사무소에 이력을 확인하도록 하셨습니다.
전화방문하여 매수할 집 위아래 세대 누수 민원접수 여부를 확인한다!
특약관련은 6개월내 이기 때문에 관련법규에 따른다라고 하는 것이 제일 깔끔
KB시세는 전세보증보험 가입가능여부, 전세대출금액 상한선 확인하기 위함인데요.
KB시세를 기준으로 전세가 정하기 위함입니다.
전세보증보험은 시세 90% 이하인 경우 가능하며
전세자금대출은 80% 까지 가능합니다.
전세가격은 KB시세의 90% 이내로 잡고 투자를 검토하면 됩니다.
특약 협의입니다.
구두 문자등에 의한 가계약도 계약으로 인정되므로 반드시 중요한 부분은
협의하여 확정지어야 합니다.
매도인의 특약 동의 여부 확인도 중요함을 말씀해 주셨습니다.
중대하자, 근저당, 전세협조, 위약금 이 내용이 특약에 들어가면 됩니다.
계약금 일부 입금입니다.
가계약금이란 말은 없고 계약금의 일부가 정확한 명칭이라고 하셨습니다.
2단계 본계약입니다.
본계약 이전 초안을 요청하고 본계약 당일 작성, 계약금 입금 본계약을 진행합니다.
여기서 중요한 것은 권리관계말소, 계약해제시 발생하는 절차 명확히 할 것. 오탈자 확인
본계약 당일은 중개대상물 확인설명서에 누수항목이 없음으로 확인할 것!
전세계약 데드라인을 부사님께 말씀드리는것도 2주후에는 타부동산 광고
잔금일 두달반전은 골드타임이다.
3단계 잔금입니다.
잔금관련해서는 법무사님 견적받고, 각종 비용 정산과 취득세 납부로 매수완료를 합니다.
장기수선충당금은 매도인 부담, 선수관리비는 매매시 1회납부
중개수수료를 계약날 입금을 원하는 부동산이 있는데요,
이런 경우는 50%만 입금 또는 잔금날 입금을 해도 되는지 상의합니다.
실제도 월세계약하는데 법이 바뀌었다하시면서 계약날 입금을 원하시더라고요
그래서 잔금날 드리면 안될까요? 라고 했더니 그렇게 하셔도 된다 하시더라고요
소유권 이전등기 관련해서는 법무사 수수료 견적받는 것 , 20-30만원이 적정함 (한달전 미리미리)
전세 프로세스
전세빼기는 투자의 마무리이자 투자금을 최종적으로 확정짓는 과정이라 하셨습니다.
시세에 맞게 전세가격을 결정하고 임차인 확정해서 특약 협의후 전세 계약, 잔금으로 이루어집니다.
적절한 전세가격 정하는 부분인데요
내물건의 객관적 가격 파악을 하는데는 내 단지의 윗단, 아랫단 단지들을 분류하여
전세트래킹을 해야 한다고 하셨습니다.
내 물건의 전세가격이 적당한지 파악하여 1등물건을 만들어 한다.
그리고, 우리가 여기에서 알아두어야 할 내용은
전세권 설정과 전세보증보험, 전세자금 대출도 알아야 합니다.
알고 있어야 빠르게 대응할 수 있습니다.
전세권 설정은 매우 위험하므로 설정을 원하는 경우는 특약을 챙겨서 계약해야 한다.
채권양도는 통채로 돌려주는 것
질권설정은 찔끔 돌려주는것
보유, 매도 프로세스
투자는 싸게 사서 비싸는 파는 것입니다.
가치 대비 쌀때는 보유하고
감정적으로 손절하지 않고 이성적으로 지켜야 하며
적절한 수익에 매도하여 더 좋은 것으로 갈아끼워야 합니다.
매도 기준은 적절한 수익이 났을때, 더 좋은 자산으로 갈아탈때, 리스크입니다.
전세만기시점에 계약연장은 물건과 나의 상황에 맞게
공급이 많아 역전세가 예상된다면 신규계약시 유리하고
공급이 안정적이어서 전세가 우상향을 기대시 계약갱신청구권 사용이 유리합니다.
하락장과 상승장시 매도 꿀팁까지 자세히 설명해주셨습니다.
임차인은 무이자 대출 사업파트너이다.
너무 너무 중요한 말씀입니다.
마인드를 바꾸어 세입자는 나와의 파트너, 나는 CEO임을 잊지 말자.
물건찾기보다도 더 중요한 실제적인 업무 프로세스
자세한 내용과 설명으로 정리해주신 강의해주신 재이리 튜터님 감사합니다.
강의내용대로 배운대로 잘 진행해서 매수 ~보유~매도~갈아타기로
전문적인 투자자가 되겠습니다.
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