수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 평범한 직장인이 부동산 투자로 부자 되는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요!
그릿 있는 투자자,
최강파이어입니다.
지난 주말, 정말 눈을 뜨기 힘들 정도의 강풍이 불었죠?
매서운 날씨 속에서도 현장을 지키며 임장 다녀오신 모든 분들 정말 고생 많으셨습니다.
오늘은 임장 중 동료들과 심도 있게 나눴던 주제인
‘조립식 아파트’에 대해 정리해 보려 합니다..
1. 조립식 아파트(PC 공법)란 무엇인가요?
우리가 흔히 보는 아파트는
현장에서 거푸집을 잡고 콘크리트를 타설하는 '현장 타설 방식'입니다.
반면, 조립식 아파트는 다음과 같은 특징을 가집니다.
- 제작 방식: 공장에서 벽, 지붕, 바닥판 등을 미리 생산(Precast Concrete)합니다.
- 시공 방식: 제작된 부품을 현장으로 운반해 레고 블록처럼 층별로 조립합니다.
배경: 1980년대 후반~1990년대 초반, 주택난 해소를 위해 정부 주도로 빠르고 저렴하게 공급하기 위해 도입되었습니다.
2. 조립식 아파트의 명확한 명과 암
1기 신도시 건축 때 많이 사용된 조립식 아파트는 명확한 단점과 장점이 있습니다.
- 누수 및 단열 취약: 구조물 연결 부위(이음매)를 통해 물이 새거나 바람이 들어오는 경우가 많습니다. 거주 만족도는 다소 떨어질 수 있습니다.
- 재건축 유리: 역설적으로 이 '부실함'이 장점이 됩니다. 안전진단 시 통과가 매우 수월하며, 구조상 리모델링이 불가능해 사업 방향이 재건축으로 단일화됩니다.
3. 투자에 어떻게 적용해야 할까요?
- 사업 추진의 단일화 : 일반 아파트는 "재건축 vs 리모델링"으로 주민 간 갈등이 생겨 사업이 지연되는 경우가 허다합니다. 하지만 조립식은 공법 특성상 내력벽 철거가 어려워 리모델링이 불가능합니다. 오로지 재건축뿐이라 의견 모으기가 훨씬 수월합니다.
- 안전진단 통과 프리패스 : 이음매 부실 등으로 인해 일반 아파트보다 안전진단 D/E 등급을 받을 확률이 현저히 높습니다.
- 성공 사례 : 포레나 노원(상계주공 8단지)
→상계주공 중에서도 8단지가 가장 먼저 재건축되어 대장주가 될 수 있었던 결정적 이유가 바로 '조립식 아파트'였기 때문입니다. 부실 정도가 심해 사업이 초스피드로 진행되었습니다.
- 같은 생활권 비슷한 단지의 비교 : 수지구 풍덕천동에 있는 아파트를 비교하면 전세가격은 비슷하지만 매매가격은 폭등장에 조립식 단지가 확연히 올라간 것을 알 수 있습니다.
4. 현장에서 확인하는 '꿀팁' (체크리스트)
단지 임장을 하실 때 외벽을 유심히 살펴보세요. 전문가가 아니어도 금방 찾을 수 있습니다.
- 외벽의 줄눈: 아파트 외벽을 봤을 때, 화장실 타일처럼 **일정한 간격의 줄눈(이음매)**이 보인다면 조립식일 확률이 99%입니다.
연식 확인: 1980년대 후반에서 90년대 초반 지어진 단지라면 더 유심히 관찰하세요.
마치며
폭등장이 오거나 재건축 바람이 불 때, '속도'는 곧 수익률과 직결됩니다.
비슷한 입지라면 재건축 호재를 가장 먼저 터뜨릴 수 있는 조립식 아파트를 고민해 볼 수 있습니다.
좋은 인사이트를 나눌 수 있도록 제안해 주신
‘함께하는가치’님 감사합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
