서론

성인이 된 후 들어본 강의라곤 취업강의뿐이었던 내가 취업을 하고 7년차가 되어서야 경제에 눈을 뜨고 부동산에 관심을 가지게 되었다.

지방에서 어린시절을 보내고 서울에서 취업을 한 후 나에게 내집마련은 먼 꿈과 같았다.

하지만 결혼을 하고 아이가 생기다보니 내집마련은 먼 꿈이지만 꼭 이루어야하는 목표가 되었다.

2025년 10월 운이 좋게 좋은 집을 구매를 하였지만,

세 가족이 살기엔 다소 비좁은 구축의 24평 복도식 아파트였다.

좀 더 나은 곳에서 우리가족의 보금자리를 만들어주고싶다는 생각에 월부닷컴의 강의를 알게되었고

고민없이 기초반 강의를 듣게 되었다.

본론

월부 내집마련 커리큘럼 방향성

1. 부동산을 정확하게 알고 언제 사야 하는지 배운다 원칙
2. 내집마련 계획을 세운다 → 상황별 목표 설정(투자/징검다리/최종목표) 기준1
3. 나는 어떤걸 사야 하는지 배운다 → 타겟 특정 기준2
4. 타겟을 얻기 위해 필요한 역량을 배운다 → 4가지 핵심 역량(금리 공급 기타환경 가격) 기준3
5. 핵심 역량을 바탕으로 전체 과정을 밟아나간다 → 과정-기술-실행 실천1
6. 포기하지 않고 반복한다 → 집단 지성 환경에서 3개월 실천2

시기

*집은 안 좋다고 떠들 때 사는 게 유리하다.

*부동산과 관련된 의사결정은 1~2년이 아니라 5~10년 뒤로 보고 해야한다.

*단기적으로는 집값의 등락이 있을 수 있지만, 장기적으로는 우상향한다.

*이전 실거래가 대비 같거나 낮은 가격에 비싸지 않게 산다. 고점이라도 감당 가능하면 산다.

*'감당 가능'의 기준 

   ① 월 대출 상환액이 월 저축액의 ⅔를 넘지 않는지?  

   ② 집값이 20% 하락해도 버틸 수 있는지?  

   ③ 금리가 6%까지 올라도 버틸 수 있는지

*어느 시기가 집을 사기 괜찮은 시기인가?

   ① 전세가율이 높을때: 전세가율 60% 이상일 때

   ② PIR(Price to Income Ratio)이 낮을때: PIR 12 이하일 때

   → 다만 위 기준은 평균이며 단지별로 현재 가격 수준은 모두 다르다.

*바닥에 산다는 생각은 버리기

*인구가 감소하더라도 시계열적 통계로 보았을때 집값 하락에 영향을 주지 않았다. 

  그 이유는 인구 감소의 속도에 비해 통화량 증가속도가 더 빠르기 때문이다.

*소결론

   ① 집값은 통화량 증가에 따라 우상향한다.

   ② 그러나 투자 자산이므로 버블, 저평가 시기가 있다.

   ③ 전고점 돌파: 감당가능하면 산다

   ④ 전고점 돌파 전: 산다

   ⑤ 서울&서울인접경기: 아파트 / 지방: 신축 아파트

시장의 원인 3가지

1. 금리: 금리가 인하하면 아파트가 풀린 돈을 빨아들여서 집값이 오른다.

     → 물가가 안정된 상황에서 경기 침체 우려가 커짐(관세, 전쟁 악재 추가)

     → 주택시장 불안, 환율 이슈로 인해 인하 반복 쉽지 않지만 중요한 건 이미 14개월간 4차례 1% 인하한 상황임

     → 당분간 기준금리 동결 혹은 인하로 방향성 유지할 것으로 보임(매수 시기)

  2. 공급: 신축 아파트가 공급되지 않으면 전세가가 오르고 매매가가 오른다.

     → 상급지는 기회의 문이 좁고 하급지는 기회의 문이 길다.

     → 서울은 최근 2년 공급 부족했으며 향후 2년도 공급이 부족하다.

  3. 기타환경: 경기가 침체할 때에는 주택규제를 완화하게 되고 / 경기가 회복할 때에는 주택규제를 통해 집값에 영향을 준다.

     → 10.15 규제 이후 거래절벽의 상황으로. 상대적으로 싸게 살 기회이다.

결론

그 결과 전국 기준으로 이전보다 대다수 아파트 가격이 저렴하며 전세로 사는 게 불리해지기 시작한 지금 이시기가 내집마련 할 시기이다. 하지만 괜찮은 시기라도 아무거나 사면 안된다. 

1. 서울/경기 최상급지, 최선호단지는 싸지 않다.

     → 감당 가능하면 매수, 감당 불가능하면 다른 매물 찾기

  2. 서울/경기 나머지단지는 비싸지 않다.

     → 장기 보유 혹은 환승을 고려해도 된다. 매수시기이다.

  3. 지방 최상급지, 최선호단지는 비싸지 않다.

     → 장기 보유. 매수시기이다.

  4. 지방 나머지단지는 싸다.

     → 환승 고려. 매수시기이다.

① 좋은 시기에 

② 덜 중요한 것을 포기하고 중요한 것을 집중해서 

③ 상황에 맞느 집을 매매한 후 

④ 지속적인 관심과 공부 그리고 저축을 실행하여 

⑤ 적극적으로 갈아타자