부동산 투자를 생각하면 대부분의 분들이 서울 또는 수도권에 투자를 하는 것을 가장 먼저 생각하게 됩니다. 아무래도 대한민국 전체 국민의 50%가 거주를 하고 있는 곳이고 직장, 환경, 학군 등 많은 것들이 집중되어 있기 때문입니다.
하지만 실제 부동산 투자를 배워가면서 내가 가진 종잣돈과 막상 필요한 투자금을 비교해보면 생각보다 많은 투자금이 필요하다는 것을 알게 되면서 막막함이라는 벽에 부딪히게 됩니다. 물론 강남까지 1시간 이상 걸리는 외곽에 있는 지역 내 단지들을 1억 이하의 투자금으로 접근해볼 수 있습니다. 다만, 가격이 오르는데 꽤 오랜 시간이 필요할 수 있고 장기적으로 보유하기 어렵다는 점에 있어서 아쉬운 선택이 될 수 있기에 막상 투자를 하기로 결정하기 어렵습니다.
결국 1억 정도는 있어야 그래도 괜찮은 아파트에 투자가 가능한 수도권 상황에서 앞에서, 내가 가진 5천만 원 남짓한 돈은 턱없이 부족해 보이는 것이죠. 결국 “돈을 더 모아서 사야겠다”며 투자를 미루거나 포기하는 경우가 생기게 됩니다.
하지만 월급을 모아 수도권 아파트의 상승 속도를 따라잡는 것은 현실적으로 불가능에 가깝습니다. 그렇다면 종잣돈이 적은 사람들은 저축만 하면서 평생 서울/수도권에 아파트를 갖는 꿈을 포기해야 할까요?
서울/수도권 진입을 위한 현실적인 '갈아타기 로드맵'
소액으로 시작했지만 부동산 투자로 결과를 만들어가는 사람들을 살펴보면 공통점이 있습니다. 바로 처음부터 무리하게 수도권을 고집하지 않았다는 점입니다. 그들이 선택한 가장 현실적이고 확실한 대안은 바로 '지방에서 종잣돈을 불려 수도권으로 갈아타는 징검다리 전략'입니다.
실제로 많은 소액 투자자들이 지방에서 빠르게 종잣돈을 불리는 데에는 명확한 이유가 있습니다. 지방의 경우 수도권에 비해 절대적인 매매가가 낮고, 공급이 부족한 도시의 경우 전세가율이 상대적으로 높아 적은 투자금으로도 매수가 가능합니다. 그리고 공급이 부족하기에 전세 가격이 상승하면서 매매가와의 차이가 줄어들고, 전세 수요가 매매 수요로 바뀌면서 가격이 상승하게 됩니다.
아래 표는 공급이 부족한 대표적인 지역이었던 울산, 전주, 현 시점에 투자가 가능한 수도권내 주요 비규제지역의 최근 1년간 매매 증감률을 보여주는 자료입니다. 맨 아래의 경우는 2년간 증감률을 누적해서 더한 값인데 구리를 제외하고는 오히려 울산과 전주가 더 높은 상승률을 보여줬음을 확인할 수 있습니다.
절대 가격의 차이가 있어 그 수익의 크기는 비슷하거나 더 적을 수 있지만 투자금과 수익이 발생한 기간까지 고려하면 마냥 저축을 하면서 돈을 모으는 것과는 비교를 할 수 없을 정도로 빠르게 불려갈 수 있다는 것을 확인할 수 있습니다
지금 기회가 온 지역을 찾으세요
위와 같이 수도권 아파트로 성공적인 갈아타기를 하기 위해서 지금 당장 투자 가능한 지역과 단지를 찾는것이 무엇보다 중요합니다. 그리고 이런 기회들이 기다리고 있는 지역이 지방 지역내에 많다는 것이 현재 상황입니다.
예를 들어, 대구와 같은 도시가 대표적입니다. 대구는 지난 몇 년간 역대급 입주 물량으로 인해 하락장 이후 가격이 거의 변화가 없는 곳들이 정말 많습니다. 대구라는 지역이 갖는 위상이나 규모를 고려했을 때 더 이상 떨어지기 힘든 저평가 구간에 있다고 볼 수 있습니다. 더불어 입주 물량이 정리가 되고 신축 전세가 소진되면서 가격이 상승하고 있고 향후 공급을 고려했을 때도 매력적인 상황입니다.
주요 단지를 살펴보면 대단지 공급은 아니지만 인근의 입주로 영향을 받던 선호 단지들의 전세가격이 최근 상승하고 있으며 매물 자체가 줄어들면서 호가도 올라가는 것을 확인할 수 있습니다.
물론 투자를 할 수 있는 선호하는 단지를 고르는 것이 당연히 중요하겠지만 매매 가격은 멈춰있는 상황에서 전세가격이 상승한다는 것은 소액으로 투자가 가능해진다는 의미를 갖고 있습니다. 대구라는 위상이 높은 지역내에 소액 투자를 하게 된다면 멀게만 느껴지는 수도권으로 갈아탈 수 있게 될 것입니다. 이런 기회가 있는 곳이 바로 지방입니다.
지역을 정했다면 이제 단지를 찾으세요
하지만 대구라고 공급이 부족하다고 투자금에 맞는 아무 단지나 그냥 매수하는 것은 조심해야 합니다. 비슷한 투자금이 들어간다면, 비교라는 것을 통해 이왕이면 먼저 그리고 더 많이 오를 수 있는 선호하는 단지를 골라야 합니다.
앞서 예시로 나온 대구의 경우 학군지로 유명한 수성구, 중심부에 위치한 중구, 가성비 학군지 달서구, 변화하는 동구 등 지역 내에서도 나눠지면, 그 지역 안에서도 꽤나 많은 단지들이 있습니다. 그리고 하락장이 오래된 상황이라 선호하는 단지와 상대적으로 선호도가 낮은 단지간의 가격 차이가 좁혀져 있습니다.
그렇기에 단순히 감이나 느낌만으로 아무 단지나 사는 것이 아니라 이 지역에서 사람들이 좋아하는 아파트들이 가진 공통점을 확인하고 이를 기준으로 최선의 선택을 하는 것이 필요합니다.
앞으로 여러분의 2년 후를 그려보세요.
만약 2년 전, 5천만원 정도의 소액으로 투자를 했다면 지금은 어떤 결과가 나왔을까요?
실제 아래 예시는 소액으로 지방 투자를 2년전에 진행했고, 올해 초 수도권에서 강남까지 1시간 이내 접근이 가능한 단지로 갈아탄 사례입니다. 막
투자금 5천만 원에 시세차익 1억 1천만원이 더해지면 1억 중반으로 불어나게 됩니다. 그리고 늘어난 종잣돈은 단순히 숫자만 바뀌는 것이 아니라 막하고 멀게만 느껴졌던 꿈이 현실로 된 것입니다. 이것이 바로 소액 투자자가 부동산 투자로 자본주의 시장에서 살아남고 자산을 불려나가는 가장 현실적인 로드맵입니다. 그리고 이 방법은 과거에만 통했던 방법이 아니라 지금도 대구를 비롯한 여러 지방 도시에서 가능하다는 것입니다.
수도권만 생각하고 아파트 가격이 떨어지기만을 기다리면서 시간을 흘려보내지 않으셨으면 좋겠습니다. 5천만원 이상 투자금이 있는 상황이라면 할 수 있는 최선의 투자를 하는 것을 꼭 생각해보셨으면합니다. 지금 이 좋은 시기, 시장이 주는 기회를 꽉 잡으셔서 소액을 불려 수도권 아파트 갈아타기라는 목표까지 반드시 이루시기를 응원하겠습니다.
