시세5분위표 STEP별 정리(지방 앞마당 결론, 기회 찾기) [나알이]

나날이 아름답고 이롭게 하고 싶은
나알이입니다.

앞마당이 하나둘 늘어가면서
지방을 관리하다 보면
이런 고민을 한 번쯤 하게 됩니다.

“다 싼 것 같은데…
그래서 어디가 더 나은 거지?"

부산, 대구, 대전, 울산, 청주처럼
인구 규모가 다른 지역들이 섞이기 시작하면
비교는 더 어려워집니다.

수도권은 입지의 힘으로 인해

(주요업무지구 접근성)
비교 기준이 비교적 명확하고 

하나의 권역으로 가격이 흘러갑니다.

하지만 지방은 각기 도시의 규모가 다르니

도시별 비교하기가 어렵고

입주 물량에 따라 지역의 흐름이 다릅니다.

그래서 오늘은
‘지방 앞마당 결론에서

기회를 찾는 시세5분위표'에 대해 알려드리겠습니다.

시세5분위표 흐름

지방 앞마당 관리는 아래의 흐름으로 진행됩니다.

1. 전수조사

    

2. 지역 안에서 저평가 선별

   ➡️ 저평가 시세5분위 표

    

3. 투자금 대비 좋은 단지 선별

   ➡️ 투자금 시세5분위 표

    

4. 두 표의 교차점 

   = 기회 지역이자 우선순위 단지

시세5분위표를 만들면

• 투자금으로 기회가 되는 지역과 단지를 알게 되며
• 다음 임장지에서도 이를 기준으로 비교평가해볼 수 있습니다.

STEP 1. 전수조사

1) 이달의 투자금 정하기

먼저 이번 달에 얼마의 투자금으로 기회를 찾을 것인지 정합니다.

• 이미 투자금이 있다면 보유 투자금 기준으로
• 아직 없다면 향후 모일 돈을 고려하거나
  새롭게 간 임장지의 평균 투자금을 기준으로 잡아도 됩니다.

새롭게 간 임장지의 평균투자금으로

전수조사 할 지역을 정해보면

임장지 매물임장 후 내린 결론과 비교해볼 수 있습니다.

2) 전수조사 스케줄링

정한 투자금으로 접근 가능한 지역을 기준으로
한 달 전수조사 계획을 세웁니다.

처음부터 모든 지역을전수조사하려면 어려울 수 있습니다.

(월부 강의를 들으셨다면 투자금별

어느 지역이 투자 가능한지 알고 계실 겁니다.)

예를 들어
투자금 5천만 원이라면
입주 물량 감소로 전세가가 오르고 있는

• 부산 / 대구 / 창원 등을 목표로 잡아볼 수 있습니다.

이때 가장 중요한 원칙은
시세조사는 하루 1시간을 넘기지 않는 것입니다.
그래야 매일 할 수 있습니다.

한 시간에 한 구가 어렵다면
생활권별로 나누어
요일별로 캘린더에 고정합니다.

STEP 2. 저평가 선별

전수조사가 어느 정도 쌓이면 

이제 저평가 선별 단계로 넘어갑니다.

여기서 남길 표가 

앞으로 계속 활용하게 될 

저평가 선별 표입니다.

표의 상단 가격대는
보유한 투자금에 따라 달라집니다.

• 투자금 1억 → 상단 6~7억대
• 투자금 2~3억 → 10억 이상도 포함

상단 가격대를 확인해야
어느 지역이 상대적으로 더 눌려 있는지 이해할 수 있습니다.

저평가 비교

• 반드시 지역 안에서만 합니다.( 부산은 부산끼리 대구는 대구끼리)

• 매매가순으로 필터링한 뒤 비슷한 억대끼리 비교하여

  상대적으로 더 낫다고 느끼는 단지를 저평가 o 표시를 해둡니다.

  평형이 헷갈린다면 평형끼리 고정해 비교합니다.

   

  

   

• 이 과정을 지역마다 반복합니다.

  저평가 o표시한 여러 지역의 단지들은

  엑셀 시트 중 저평가 탭을 만들어 여기에 모아둡니다.

   

• 그 중에서 억대별로 선호도가 높다고 생각되는 단지

  5개 정도씩만 추려옵니다.

이 단계에서는 정답 여부 보다

비교 기준을 세운다는 것에 의미를 두면 됩니다.

저평가 탭에 있는 단지들이 

결국 내 앞마당 내 저평가 단지들 모음집이기 때문입니다.

STEP 3. 저평가 기준 시세5분위표

• 억대별로 추려온 단지들을 1~5위까지 올립니다.

4억대를 예시로 해보겠습니다.

※ 1년 전 실제로 뽑았던 단지들이며
현재 가격은 이미 변화했습니다.
또한 제가 투자한 광역시나 구는 제외해서 뽑았으니
설명을 위한 예시임을 감안해 주세요.

[1~5순위 비교 기준]

✔️ 지역 규모

(인구 수)

✔️ 지역 내 위상

(지역 규모를 뛰어넘을 만큼 더 갖고 싶은가?)

✔️ 평형 고려

(평형 차이를 뛰어넘을 만큼 더 갖고 싶은가?)

✔️전고점은 보조 지표로 사용

여기서 판단은 딱 여기까지만 합니다.

“지금 이 가격대에서는
이 지역들과 단지들이 상대적으로 기회를 주고 있구나”

STEP 4. 투자금 기준 시세5분위표 

• STEP 1에서 정한 투자금이 5천만원이라면

  5천만원 ~ 1억초과까지 투자금 구간을 설정합니다.

   

• 실제로 매물 검토 대상이 되는 범위는

  즉 우리가 매물털기할 그룹은

  투자금 5천만원 ~ 투자금 ~ 투자금 + 5천만원인 

  5천만원 ~ 1억 구간이라 생각할 수 있습니다.(하늘색 부분)

• 전수조사표에서 

  이번엔 지역별로 필터를 걸어

  해당 투자금 범위에 들어오는 단지 중 가장 괜찮다고 

  생각되는 단지들을 뽑습니다.

   

  “5천만원 투자금 중에 어떤 단지가 가장 살고 싶지?”

  “1억 투자금 중에 어떤 단지가 가장 살고 싶지?”

   

  투자금 탭에 모아 둡니다.

   

이 과정을 매달 반복하면

내 시트는 투자금 기준으로도 점점 촘촘해집니다.

STEP 5. 기회를 주는 지역과 단지(교차점)

마지막으로

저평가 시세 5분위표와

투자금 기준 시세5분위표를 함께 놓고 봅니다.

최종적인 장표입니다. (※ 1년 전이므로 지금과 다릅니다.)

• 절대가 기준에서 상대적으로 눌러 있는 지역
• 투자금 기준에서 들어오는 지역

이 두 조건이 겹치는 지점, 그 교차점이

지금 시장이 나에게 기회를 주는 곳입니다.

STEP 6. 현장과 연결

최종적인 투자 검토 단지를 뽑아

• 우선순위 단지들의 전화임장

• 흐릿한 앞마당이라면 

  매물임장까지 시간 내어 가봅니다.

전수조사 → 저평가 선별 → 절대가 기준 시세 5분위표 

→ 투자금 기준 시세 5분위표 → 교차점에서의 행동

이 과정을 매달 반복하다 보면
지역이 늘어나도,
투자금이 바뀌어도
판단은 점점 빨라집니다.

이를 반복하면 실력이 늘지 않을 수 없습니다.

매달 이를 반복하다 보면

새로운 임장지에서도 기회라는 의미를

더 깊게 이해하게 되실 겁니다.

기회인 지방에서 꼭 후회 없을

최선의 투자를 해내시길

진심으로 응원드립니다💙