[내마기 61기 기초반] 내 집 마련 매수 타이밍-아직 늦지 않았다!

안녕하세요, <내 집 마련 기초반 61기> 그냥aaa 입니다.

본격적인 1강 수업을 들으면서 제가 가장 고민하고 있었던 ‘내 집 마련 매수 타이밍’에 대해 불안감이 눈 녹듯이 사라지는 시간이였습니다. 

내 집 마련 언제 해야 될까?

• 내 집 마련을 하고 싶다라는 생각이 든 순간부터 <매수 타이밍> 에 대해 많은 고민이 들었는데요.
  • 본격적으로 작년 6월(규제가 나오는… 그 시기)부터 후보지 리스트를 추려내고 매월 가격변동을 살펴 봤었는데(서울 위주) 매 월 무섭게 오르는 가격을 보고 지금 사는게 맞나? 라는 생각을 강의 듣기 직전에도 했습니다….
• 그런데 제가 가장 궁금해 하는 ‘지금 집 사도 괜찮은지?’ 가 제일 처음 강의에 나와 막힌 것이 뚫리는 느낌이였습니다.
• 그리고 내 집은 = 필수재 & 투자재의 공통 영역이라는 점에서도 새로운 기준을 수립해볼 수 있었습니다.
  • 필수재 & 투자재 이기 때문에 부동산 우상향 그래프에 대한 부분에 고개를 끄덕일 수 밖에 없었는데요.
• 가장 중요한 최적의 매수 시기를 위한 기준을 확인할 수 있었어서 막연한 부분이 해결된 거 같습니다.
  • PIR 10% 미만, 전세가율 69.7% 미만
  • 전고점 대비 % 하락구간인지도 체크(금액이 아닌 % 로 확인 필요…)

내 집 마련 아파트 >>> 오피스텔(X) 라는 점도 확인!

• 작년 6월부터 아파트 가격이 너무 오르고 있어서 오피스텔을 투자하면 어떨까? 라는 생각도 했었는데요.
• 환금성이 떨어지고 아파트 대비 상승폭이 크지 않은 등의 여러가지 사유로 오피스텔 X 라는 점도 새롭게 확인할 수 있었습니다.

지금은 부동산 상승 사이클에 진입한 시점 → 내 집 마련 적기

• 작년 2분기부터 무섭게 오르던 서울 부동산은 현재 상승의 진입된 시점이라는 부분도 확인하였는데요.
  • 물론 싸다의 단계는 지난 것 같아서… 아쉽긴 하지만… 바닥 타이밍에 사는 것도 어렵다… 부분으로 지금 많이 오르긴 했지만 매수 타이밍일 수 있다는 것에서 안심을 했습니다.
• 하지만 금리인하 → 상승이 맞물려 있고 환율이 급등 / 안정되지 않은 상태라는 점 & 향후 3년 동안 공급은 턱없이 부족한 상황이라는 점
• 이 모든 것이 합쳐져 (다소 부동산 가격이 올랐더라도) 매수 타이밍이라는 것을 최종적으로 확인할 수 있었습니다.

지금이 매수 적기라면 어디를 사야할까?

• 이 부분에 대해 작년부터 제 예산에 맞춘 여러 아파트들을 보고 있긴 했었는데요.
• 지난 21년 3월 전고점 대비 싼 가격구간에 있다면 매수 가능한 부분도 또하나의 매수기준으로 체크할 수 있었습니다.
  • 강남 3구 / 마용성 등의 최상급지는 싸지 않고 → 지난 21년 전고점을 돌파해서 조정이 올 수 있으나 대출 감당여력이 된다면 매수가능
  • 그 외 중/하급지의 경우 → 전고점 대비 아래에 있다면 긍정적으로 매수 검토 가능 → 추후 전고점 돌파 가능성 있음
• 비싸다고 고민하지 말고 우선 1차 매수를 해서 부동산에 입문 → 또 다른 상급지로 이동할 고민을 해보자! 라는 생각이 강렬해졌습니다.

지금이 타이밍이면 내 집 마련 → 어떻게? 목표는? 무엇일까?

• 지금은 처음 내 집 마련에 집중하고 있으나 주변 지인들을 살펴보니 아파트 갈아타기를 2차례 내외 진행하면서 자산을 4억 → 9억 → 15억으로 늘려가는 것을 목도하였는데요.
  • 이 부분을 작년에 실감하면서 ‘나는 왜 부동산 투자를 안하고 뭐 했나?’ 라는 현타가 오기도 했었습니다;;;
• 나도 그럼 첫번째 부동산을 매수 하고 → 갈아타기가 가능할지… 에 대해 (지금은) (다소) 막연한 상황인데요.
  • 이 부분은 첫번째 부동산을 매수하고 내 집 마련 기초반에서 배운 것들을 복기하면 두번째 집을 향해 또 목표설정을 해볼 수 있을 것 같습니다.
• 막연하게는 다음과 같이 해볼 수 있지 않을까 라는 생각이 들기도 합니다만.. 여전히 가능할까? 라는 생각도 들긴 하는데요. 이 부분은 차차 2차/3차 강의를 들으면서 구체화해보길 기대해봅니다.
  • 다음과 같이 가능할까??? 라는 (의심 반 / 기대 반) 생각이 드네요…

    • 시점	구분	예산	비고
      26년 상반기	첫번째 집 매수	9~10억	생애최초대출
      31년 상반기 (+5년)	두번째 집 갈아타기	19억	집: 14~15억 대출: 4억 저축: 1억
      36년 상반기 (+5년)	세번째 집 갈아타기	32억	집: 26.6억 대출: 4억 저축: 1억
      41년 상반기 (+5년)	네번째 집 갈아타기	50억	집: 44.8억 대출: 4억 저축: 1억

  • 위와 같이 하려면은 현 시점에서 가능한 종자돈 / 대출가능 금액 확인이 필수인데요.
    • 첫번째 집은 은행-생애최초대출 배운대로 원리금균등 상환으로 대출 받아보려고 합니다.

최종적으로 어디를 사야되나? 는 로드맵을 하나씩 작성해보는 것으로 시작

• 서울시 / 경기도 성남, 분당등을 중심으로 큰 방향을 설정하고
• 그 외 내 예산으로 지역별 시세표로 구를 지정해볼 예정 & 네이버부동산으로 후보 단지를 조사!!!
• 내 집 마련 보고서를 작성해보면 어느 정도 어디를 사야될지 윤곽이 나올 것 같네요!

정리

• 매수타이밍은 (다소 올랐더라도) 아직 매수 적기임! 이것을 놓치지 말고 상반기 중으로 매수하는 것이 개인의 목표이고,
  • 매수타이밍 기준: PIR 10% 미만, 전세가율 69% 미만이면 매수 적기 & 전고점 대비 하락한 단지라면 상승 여력 있음
• 예산에 맞추어 구 단위를 점검해보고 구체적으로 예산에 맞는 단지가 어디인지 네이버부동산 등을 통해 확인해보고 리스트업 해보겠습니다.(내마기 엑셀 양식에 작성하는 것으로 정리)
• 그리고 최종적으로 이를 토대로 내 집 마련 보고서를 작성하면 정말로 내 집 마련하는 것을 체계적으로 체크하고 매수 할 수 있을 것 같네요!