[🩵알🩵지투27기 나알이 튜터님과 나날이 성장하3 루마v] 3강 튜터링데이 후기

<튜터링데이 후기>

이번 튜터링 데이를 통해 지역의 가치를 판단함에 있어 매매가 뿐만이 아니라 전세가도 주요하게 고려하여 입지 선호 요소와 실거주 가치를 해석하는 관점을 보다 명확히 정립할 수 있었습니다.

지역 분석 시 단기적인 가격 흐름에만 집중하기보다는, 해당 지역의 랜드마크 단지 변천사를 확인하고 그에 따른 전세가의 흐름을 함께 살펴보는 것이 중요하다는 점을 배웠습니다. 이를 통해 지역 주민들이 장기간 선호해 온 요소가 무엇인지, 그리고 그러한 선호가 단지의 연식 변화 속에서도 유지되고 있는지를 객관적으로 판단할 수 있음을 이해하게 되었습니다.

지역 또는 생활권 내에 전세가를 분석했을 때, 연식이 좋은 단지들만 전반적으로 높은 전세가를 형성하고 있다면 이는 해당 지역이 입지적 선호 요소보다는 상품성(연식)의 영향이 더 크게 작용하는 지역일 가능성이 높다고 판단할 수 있습니다. 반면, 구축 단지임에도 불구하고 전세가가 높게 유지되는 경우에는 학군, 직주근접, 생활 인프라, 교통 등과 같은 입지적 가치가 실제 거주 수요에 반영되고 있음을 의미한다고 볼 수 있습니다. 특히 학군지는 이러한 특성이 뚜렷하게 나타나는 대표적인 사례로 이해되었습니다.

또한 가치 판단이 명확하지 않은 단지의 경우, 전세 전고점을 함께 확인하는 과정이 판단에 도움이 된다는 점도 인상 깊었습니다. 매매가는 향후 상승 기대나 소유 욕망이 반영될 수 있는 반면, 전세가는 현재 시점에서 실제 거주자가 지불하는 금액이기 때문에 현 시점의 실거주 만족도와 지역의 실질적 가치를 보다 직접적으로 보여주는 지표라는 점을 다시 한 번 인식하게 되었습니다.

이번 튜터링에서는 공급 분석의 중요성 또한 강조되었습니다. 현재 배정지의 향후 공급이 제한적인 상황이라 하더라도, 공급은 시세 형성에 매우 중요한 요소이기 때문에 결코 간과해서는 안 된다는 점을 배웠습니다. 특히 과거 입주 물량을 확인하며, 입주 시기에 따라 신축, 준신축, 구축 간 전세가 및 매매가가 어떻게 변화했는지를 분석하는 과정이 중요하다는 점을 이해하게 되었습니다.

더불어 상승장 초입 국면에서는 청약 경쟁률과 미분양 해소 속도를 통해 수요 회복의 강도를 가늠해 보는 것이 유의미하다는 점도 배울 수 있었습니다. 지역 전체적으로 공급이 부족한 상황이라 하더라도, 인접한 구에 유의미한 입주 물량이 존재한다면 해당 영향까지 함께 검토해야 한다는 점은 실전 분석에서 특히 유의해야 할 부분으로 느껴졌습니다.

마지막으로, 두 단지 간의 가설 검증을 진행할 때에는 재건축 호재가 없는 단지를 기준으로 비교 분석해야 한다는 조언이 인상 깊었습니다. 지방 시장에서도 수도권과 유사하게 1980년대 구축 단지에 재건축 기대감이라는 가수요가 형성되는 경우가 있다면, 이는 단순한 기대를 넘어 해당 입지, 즉 ‘땅’ 자체의 가치가 시장에서 인정받고 있음을 시사하는 신호로 해석할 수 있음을 배울 수 있었습니다.

이번 튜터링 데이는 단순한 가격 비교를 넘어, 전세가, 공급, 연식, 입지 선호 요소를 유기적으로 연결하여 해석하는 분석 관점을 정립하는 데 큰 도움이 된 의미 있는 시간이었습니다.

<마치며>

오전 시간 동안 임보 피드백과 함께 임보 작성 및 지역 이해에 대한 튜터링을 매우 촘촘하게 진행해 주시고, 오후에는 비교임장을 하면서 개인별 방향성과 궁금증에 대해 하나하나 짚어 주시며 끝까지 하나라도 더 알려주시려는 마음으로 성심껏 지도해 주신 나알이 튜터님께 다시 한 번 진심으로 감사드립니다.

또한 함께였기에 더욱 즐겁고 의미 있는 시간을 보낼 수 있었던 킴나두 조장님, 리치리나님, 윤이짜장님, 부라보 라이프님, 소민 아빠님, 꼬미아버지님, 호야쭌야님, 뉴원더님, 우리 조원분들께도 깊이 감사드립니다.

여러분과 함께한 이번 시간이 배움과 즐거움이 함께한 소중한 경험으로 오래 기억에 남을 것 같습니다.