기초강의를 들을때 매수부터 전세가를 설정하고 전세를 들이고 매도를 하는 방법을 배운적은 있다.
히지만 이렇게 계약 프로세스를 디테일하게 설명해 주지는 못했던 것 같다.
# 매수 프로세스
- 매수전 확인해야할것
- 등기사항 전부증명서 - 매도자의 상황을 확인할수 있고, 대출이 집갑보다 큰것은 매수하면 안됨
채권최고액+계약금+중도금은 남의 돈<매매가 (남의 돈이 집갑을 넘지 않아야 안전한 집)
대출잔액증명서 확인하여 대출원금이 집값의 70~80% 이내이면 매수가능. 잔금일에 대출 말소 특약 챙기기
-중대하자 - 누수, 결함, 침하, 심각한 파손 등 집의 안전상, 기능상 지장을 초래하는 결함
매수 결정 전 아랫집, 관리사무소에 누수여부 체크하기
-KB시세 - KB매매시세의 90%가 일반적인 전세가의 상한선(매매시세의 일반평균가 확인)
전세보증보험-KB매매시세의 90% 이하
전세자금대출 - 일반적 전세금의 80%까지 가능
특약협의
-특약문구 작성 및 전송(중대하자, 근저당, 전세협조, 위약금관련 내용 꼭 넣어야함)
-매도인 특약 동의여부확인(부사님에게 꼭 확인하기)
계약금의 일부 입금
- 계약금 입금 전 확인 - 매도인 계좌번호 받고 등기상 소유주명과 예금주 일치 확인, 입금
2. 본계약
- 계약서 초안확인(본계약 1~2일전에 특약 수정해야함)- 특약 누락사항없는지 확인, 기본정도 확인
- 계약서 작성 및 계약서 입금- 누수없음에 체크(누수는 사실을 안날로 6개월 내 매도자가 배상)
- 잔금일 2달 반전에 전세 빼기 골든타임.
3. 잔금
- 한달 전 법무사 견적 받고 구하기-국민주택체권(공시가격확인-주택도시기금의 본인부담금확인)
- 잔금 및 각종 비용 정산 - 장기수선 충당금, 선수 관리비, 중개 수수료
- 취득세 납부, 매수완료
#전세 프로세스
전세 빼기는 투자의 마무리, 투자금 최종적 확정과정
1. 전세가격 결정 및 광고
- 내 물건이 1등이 되는 상태 유지, 주변 단지 매일 트래킹, 손님 피드백 확
2. 임차인 확정
- 임차인에 따른 전세자금대출과 보증보험 알고 대응
- 임차인 신용- 임차인에게 전액상환, 채권양도-모든 권리 금융사, 질권설정-만기 앞두고 은행문의(찔금)
- 임차인이 낀 전세승계물건 임차인 전세계약서 원본위치확인(은행?임차인?)
3. 특약 협의 및 계약금일부 입금
- 계약금 금액, 잔금일, 특약작성
- 부사님떼 특약 문자
- 임차인 특약동의 여부 확인
- 임대인계좌번호 전
4. 전세 본계약 및 전세잔금
- 미리 계약서 검토, 잔금, 마무리
#보유, 매도 프로세스
*** 투자는 싸게 사서 비싸게 파는것!!!
- 보유과정에서 생기는 이슈
- 집의 기능과 관련된 것 집주인이 수리
-소모품 혹인 임차인 과실 - 임차인 수리
- 임차인과의 관계가 좋아지는 방향으로 조율(매도시 집을 잘 보여줄수 있도록 해야함)
2. 전세만기 시점
-만기 전 - 본 계약 후 2년 안 이사 반환의무 없음. 갱신기간동안 사실을 알고 난 후 3개월 뒤 반환
-만기 - 계약 연장없이 이사-다음 임차인 구해진 후 이삿날 협의, 집 잘보여줄것 부탁
- 계속거주 - 계갱권사용/신규협약\
3. 매도 프로세스
- 수익이 났을 때, 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때, 리스크를 감당하기 어려울 때 매도
-임차인에게 1차적 매도의사 확인
- 갈아 탈 매물있으면 매도부터 먼저 실행하고 매수진행(순서가 바뀌면 내 물건이 급매될수 있음)
1호기를 하지 않은 상태에서 강의를 들었다면 직접적으로 많이 와 닿지 않았을꺼 같다.
하지만 1호기를 한 상황에서 강의를 들으니 내가 잘한 부분은 거의 없고 잘하지 못한 부분만 발견이 된다.
프로세스에 따라 진행하지 못하고, 1호기를 해야한다는 생각에 쉽게 접근하고 매수를 한 것 같다.
1호기를 하면서 나의 행동을 돌아보면서 어떤게 잘 못되었는지를 생각하면서 듣게[ 되는 강의라
더 현실감 있고, 공감하기 쉬웠던거 같다.
2호기부터는 매수부터 매도까지의 프로세스를 생각하고 적용하면서 투자를 진행해야한다는 생각이 든다.
하나하나의 과정을 상세히 알려주어 너무 감사한다.
모든 내용을 흡수하지는 못했지만 2호기에는
모르면 동료나 강의안을 찾아보며 더 좋은 투자를 할 수 있도록 노력해야겠다.
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