[켈리의꿈]필사#88_양파링님_부동산 계약 때이 용어하나 몰라서몇백만원 날릴수도 있습니다. 20260112

“계약서도너무 길고무슨 말인지모르겠어요 그냥부동산 사장님이알아서 해주시는 거아닌가요?”

생애 첫 계약을앞둔 분들을만나면서 가장많이 들은말이에요

계약 흐름은 대충이해했는데 막상계약서를 보면낯선 단어들때문에 겁부터나죠

그래서 “뭔지 모르겠지만 부동산사장님만 믿고사인하자”하게 되는데요

잠깐만요..그게 정말 안전할까요?

“가계약금500만원, ‘가짜’라고 생각했다가

김대리는 첫 내집마련을하기 위해5억원대 아파트를 알아보다고마음에 드는집을 발견햇습니다. 하지만 당장 계약할여건이 안돼서 부동산에서권유하는 대로‘가계약금’ 500만원을 먼저 냈습니다. ‘가계약금’이나까 충분히 무를수 있다고생각한 김대리는며칠 뒤더 좋은조건의 집을발견하고 “아직 가계약이니가취소하겠다”고 이야기했습니다. 그러나 집주인은“가계약도 계약입니다. 500만원은 돌려드릴수 없어요”라고 답했고 결국김대리는 500만원을 한푼도 돌려받지못했습니다. 

왜 이런 일이벌어질까요?

계약은 결국 내돈이 오가는약속이에요

몇천만원, 몇억원이 걸린 일인데“대충 이런 뜻이겠지”하고 넘기면 나중에문제가 생겼을때 내가지킬 수있는 게없습니다. 

그래서 준비한 오늘이 글을다 읽고나면 내돈이 오가는약속, “계약서”에 나오는용어들이 낯설지않을 거예요

완벽하게 이해하지 못해도괜찮아요

최소한 “이 정도는 알고계약한다”는 느낌으로자신있게 계약하러가면 됩니다. 

계약할 때 반드시알아야 할핵심 용어

1. 거래 형태 : 매매, 전세, 월세

제일기본인데 헷갈리는분들 많아요이 세가지는 완전히다른 거래예요

• 매매

집을사는 거예요돈주고 집의소유권을 내이름으로 바꾸는거죠. 이제부터 이집은 내거예요

팔수도 있고전세 놓은수도 있고부수고 다시지을 수도있어요

• 전세

집을빌리는 건데목돈(보증금)을 집주인에게맡기도 살다가나갈 때다시 받아요

매달월세는 안내요. 2년씩 살고 나가면보증금 그대로돌려받는 게원칙이예요

• 월세

집을빌리는 건데보증금 + 매달 월세를내요

보증금은전세보다 훨씬적고 대신매달 나가는돈이 있어요예를 들어보증금 1000만원에 월세50만원 이런 식이죠

1. 주택 면적, 전용면적

부동산매물 볼때 헷갈리는1순위예요

똑같은 집인데면적이 여러개 나와서“도대체 뭐가 진짜예요?싶죠

• 전용면적

내가실제로 쓸수있는 집안 공간이예요

현관문열고 들어가서부터안방, 거실, 주방, 화장실 다합친거예요 발코니는서비스 면적으로전용면적에 포함되지않아요

• 공급면적

전용면적+복도, 계단, 엘리베이터 같은 공용공간까지 합친거예요 아파트는혼자 사는게 아니잖아요

옆집, 윗집 사람들이랑 같이쓰는 공간이있죠 그것까지쪼개서 내몫을 더한게 공급면적이예요

1. 거래하는 사람 : 매도인, 매수인

집을사고 팔때 등장하는단어예요 거래를하는 양당사자를 의미합니다. 

• 매도인

집은파는 사람, 지금 이 집주인이에요

계약서에매도인 칸에이 사람이름이 들어가요

• 매수인

집을사는 사람, 바로 나요

계약서에내 이름쓰고 내가돈 내고, 나중에 등기가 내이름으로 넘어와요

1. 대금 지급 : 가계약금, 계약금, 중도금, 잔금

계약할때 돈은한번에 안내고 나눠서내는데 그각 단계마다이름이 있어요

• 가계약금

“일단 이집 우리가살게요”하고 정식으로계약을 맺기전 임시로계약을 맺고보내는 돈이예요

보통집값에 따라다르지만 몇백만원~몇 천만원으로계약금의 10% 정도예요

매매대금, 지급방법 등 주요사항에대한 합의가있으면 함부로마음 바꿨다가가계약금을 돌려받지못할 수있어요

• 계약금

정식계약할 때먼저 주는돈이에요

보통총 금액의10%로 “이집 내가 진짜살게요. 약속해요”하는 표시에요

이돈 주고나면 계약서에도장 찍고이제부터 진짜계약이 시작돼요

• 중도금

계약금낸 후와잔금 내기전 사이에내는 돈이예요

없을수 도있고 있어도한번에 안대고나눠 낼수있어요 하지만계약이 깨질것에 대비해서내집 마련하시는분들은 대부분중도금을 지급해요

• 잔금

마지막에남은 돈전부 다내는 거에요이 돈내는 날이진짜 중요해서잔금 내는날 비밀번호받고 등기가내 이름으로넘어가요. 이 날이진짜 내집이 되는날이예요

1. 계약서에 적는 약속 : 특약

계약서특약은 거래하는양 당사자들의특별한 약속이에요

예를들어

“현재 해당주택에 설치되어있는 전기인덕션은 두고가기로 한다. 

“근저당은 잔금일에말소한다”

“잔금일까지 제세공과금및 기타관리비는 매도자가부담한다”

말로만약속하면 소용없어요 반드시특약에 써야해요.

나중에문제 생기면“계약서에 안 적혀있는 데요?”하면 끝이거든요

그래서모호한 표현은피하고

구체적이고명확하게 서면으로남겨놔야 분쟁을줄일 수있어요

1. 확인해야 할 것 : 등기부등본, 근저당, 근저당 말소

계약전에 꼭확인해야 하는것들이에요

이거안보고 계약했다가나중에 집날리는 분들이있어요

• 등기부 등본

이집의모든 비밀이담긴 문서예요. 집의 이력서죠

주인이누군지, 빚(근저당)이 얼마나있는 지, 압류나 가압류 같은문제가 있는지 다나와요

대법원인터넷 등기소에서700원이면 열람, 1000원이면 출력할 수있어요

계약전에 꼭확인하세요(다음 편에서아주 자세히볼거예요)

• 근저당

집주인이이 집을담보로 대출받았다는 표시에요

등기부등본에 찍혀있어요 “이 집에은행 빚이2억 있습니다. “ 이런 식으로나와요

근저당금액이 매매가보다크면? 빨간 불이에요

집주인이집 팔아도대출을 못갚는 상황일수 있거든요

• 근저당 말소

대출을다 갚으면대출 받았던표시를 지워주는거에요

매매할대는 보통잔금일에 집주인이남은 대출을갘고 근저당을지우고 나한테소유권을 넘겨줘요

근저당말소도 “알아서 처리했겠지”하면 안돼요

등기부등본에 표시되어있던 근저당이실제 빨간줄을그어 말소되었는지 꼭다시 확인하세요

1. 마지막 절차 : 소유권 이전 등기

잔금다 냈다고끝이 아니에요마지막 절차가남았어요

소유권이전 등기

등기를통해서 집주인이 바뀌는거에요

등기부등본에 내이름이 올라가는순간이죠 이제진짜 내집이에요

돈만주고 소유권이전 안하면?

아직법적으로는 남의집이에요 이절차 꼭확인하세요

계약현장에서 초보가제일 많이묻는질문5가지

Q1. 특약은 누가써주나요? 제가 요구해도 되나요?

부동산중개사가 써주는경우가 많지만, 요구하셔야 할 때는꼭 요구하세요

특약은양쪽이 합의한내용을 쓰는거예요

예를들어 “욕실 타일에금이 갔는데잔금전까지수리해 주신다고 하셨죠?”라고 말로만 약속받으면 소용없어요

반드시특약에 “잔금일까지 욕실타일 보수완료” 이렇게 써야해요

부동산에서“그 정도는 안써도되요”라고 해도내가 불안하면쓰는 게맞아요

특약은내 권리를지키는 보험이예요

Q2. 가계약금 넣었는데 마음 바뀌면 가계약금 다 날리는 건가요?

네기본적으로는 그래요가계약도 계약이거든요

가계약서에보통 이렇게써 있어요“매수자가 계약을 파기하면가계약금은 반환하지않는다. 즉 내가“역시 이 집싫어요/하면 그돈 못받아요

반대로매도자가 “다른 사람한테더 비싸게팔게요”하고 계약을파기하면? 가계약금의 2배를 돌려줘야해요

그래서가계약금을 넣기전에 진짜확신이 서야해요

마음에드는 집이사라질까봐 잡아두고싶은 마음은이해하지만 신중하게결정하세요

Q3. 계약금은 무조건 10%인가요? 더 적게 내도 되나요?

법으로정해진 건아니에요 보통10%가 관례일 뿐이죠

협상하면10%보다 적은 비율로줄일 수도있어요 특히급하게 팔려는집주인이면 가능해요

하지만집주인 입장에서는계약금이 적으면불안하겠죠? “이 사람이나중에계약 파기하면내가 받는돈이 적잖아”싶은 거예요

반대로계약금을 20%로 올리면집주인은 더안심하고 내가계약 깰가능성도 낮아보이니까 좋아할수 있어요

내자금 상황에맞춰서 협상하되계약금이 적으면나도 더조심해야 해요

마음바뀌었을 때쉽게 포기할수 있거든요

Q4. 중도금은 꼭 내야 하나요? 언제 내는 건가요?

꼭은아니에요. 계약서에 어떻게쓰느냐에 따라달라요

계약금10% - 잔금 90% 이렇게 두 번만내는 경우도있어요

만약중도금을 내기로했다면 날짜와금액을 서로협의하고 계약서에적게 돼요

법적으로정해지는 금액과기간은 없지만보통 계약서를쓰고 1개월수 집값의10-30% 비율로 많이 지급해요

중도금내는날짜를 잘지켜야 해요못내면 계약위반이 될수 있거든요미리 돈준비해 두세요

Q5. 잔금 내기 전에 꼭 확인해야 할 게 있나요?

잔금일확인할 것들이많아요 이거확인 안하고잔금 냈다가낭패 보는분들 정말많아요

1. 집상태 한번 더 확인

   계약할 때랑달라진 거없나요? 특약에 적힌것들 다이행 됐나요? 전기, 난방, 수도는 잘 작동하나요?

2. 등기부등본다시 확인

   가압류 같은새로운 문제가생기지 않았는지확인하세요

   계약할 때봤던 것이랑달라질 수있어요

3. 근저당이말소됐나요?

   기존 은행에대출이 있던집이라면 다갚았는지 확인하세요대출을 갚았다는대출 상환영수증을 꼭챙겨 보세요

잔금 내고 나면되돌리기 어려워요꼼꼼하게 확인하고돈 건네세요

이 정도만 알고가셔도 첫계약 현장에서한결 자신감이생길 거예요

다시 한번 강조하는데, 

절대로 “부동산 사장님이 알아서 해 주시겠지”하고 넘기지 마세요

계약은 내 돈과직결된 일이예요

모르는 용어가 나오면그 자리에서물어보고 이해될때까지설명 들으세요

다음 편에서 등기부등본 보는법을 아주깊숙하게 파고들거예요

등기부등본에서 어떤 걸확인해야 내집과 계약을지킬 수있을지 궁금하다면다음 편을읽어주세요