수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 평범한 직장인이 부동산 투자로 부자 되는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
하루하루 몰입하는 투자자.
하몰이입니다.
2024년에 처음으로 나눔글을 쓰고 이번 26년 월부학교 겨울학기에 들어와
좋은계기로 다시 한 번 나눔글을 써보고자 합니다.
먼저 이 글은 “수도권 교통 데이터”에 대한 나눔글로 25.12월 기준 데이터로 만든 매크로 파일을 공유합니다.
(출근인원, 승하차데이터 모두 202512월 기준입니다!, 최신성 보장..)
왜 하게 되었을까? 수도권 입지요소 1위 : 교통
수도권을 임장하다보면 대부분 지역의 입지요소 1순위가 “교통”입니다.
주로 교통 파트를 작성하다보면 네이버지도/카카오맵을 통해 생활권별 지하철역을 출발지점으로 해서
강남역/판교역/시청(광화문)/여의도역 등 주요업무지구까지 얼마나 걸리는지에 대해서 확인합니다.
좀 더 나아가면 이미 훌륭하신 동료분들의 나눔글을 이용해
“지하철역 승하차 데이터”까지 이용해 역별 승하차인구수를 보기도 합니다.
계속해서 임보를 쓰다보니 어느날 “교통”이 제일 중요한데 내용이 너무 적다는 생각을 하게 되었습니다.
그리고 현장이 중요한만큼 현장에서 이런 질문들이 많이 여쭤보기도 했습니다.
---
“사장님 여기 사람들은 어디로 출근 많이해요?”
---
각 임장지의 부동산 사장님들은 대부분 오래 거주하신 분들이기에 현장에서 듣는 정보도 매우 정확합니다.
이 부분에서 궁금증이 생겼습니다. 데이터로 확인해보고 싶었습니다.
현장에서 검증하는 부분들을 사전임보(~시세)를 쓰는 과정에서 내가 가설을 세워볼 수 없을까?
우리 임장지 사람들이 “출근시간대에 어디로 많이 출근하는지 알 수 없을까?”
이를 데이터로도 확인한다면 ,
멘토님들이 말씀하시는 “임장과 임보를 연결”하는데 도움이 되겠다라는 생각이 들었습니다.
그래서 이를 확인할 수 있는 데이터를 그동안 많이 찾아봤고 제일 적합한 데이터를 가공해 만들어봤습니다.
지금부터 사용법을 공유하고자 합니다.
사용법을 먼저, 데이터 설명은 뒤에 작성해둘테니
어떻게 나온 데이터인지 궁금하신 분들은 절취선 뒤쪽부터 읽어보세요!
(사용법이 매우 쉽습니다!)
① 매크로파일 다운로드 및 열기
→ 매크로파일을 열면 사진과 같은 모습을 확인할 수 있습니다.
② 광역시도와 시군구를 각각 B3,C3에 입력한다 (예시 : 서울 , 강남구)
＊ 조회가능한 지역은 B12열에 있는 지역LIST를 참고하세요!
③ B5에 있는 “지역정보 불러오기” 클릭
→ E ~ H열이 해당 지역에 맞는 데이터로 변경됩니다.
④ B8에 있는 “승하차정보 불러오기” 클릭
→ J~P열이 해당 지역에 맞는 데이터로 변경됩니다.
이렇게 1~4번의 과정을 거치면 3가지 차트를 확인할 수 있습니다.
첫번째, 내 임장지에서 가장 많이 출근하는 지역을 확인할 수 있습니다.
두번째, 내 임장지에서 서울업무지구(GBD,CBD,YBD,마곡,DMC,가산구로)로 출근하는 인원을 확인할 수 있습니다.
세번째, 임장지역의 지하철역별 “주간(7~10)", “야간(16~20)" 승하차인원을 확인할 수 있습니다.
또한, 환승역은 “빨간색”표시를 해두었습니다. (출근, 퇴근시간대 고려)
사용법 끝, 바쁘신 분들은 여기까지 확인하세요!
단, 첫번째 차트는 임장지역이 항상 1순위로 나옵니다. (그 이유는 하단에!)
데이터설명을 해볼까요?
이 데이터는 통신사 KT에서 제공하는 데이터로 수도권 인구의 출근시간대/교통수단/시간대별 위치정보를
이용하여 수도권 지역단위로 시간대별 A → B지역으로의 출근인원수를 추정해 집계한 값입니다.
쉽게말해,
출근시간대(7~10)에 A지역(임장지) → B,C,D…Z지역까지 출근하는 사람을 집계한 것을 의미합니다.
예를 들어보겠습니다.
강남역으로 출근하는 2명의 사람이 있습니다.
서울시 관악구 봉천동에 있는 봉천두산1차에 거주하는 A씨,
그리고 좀 더 위에있는(언덕 Hell..) 관악벽산블루밍3차에 거주하는 B씨
각 단지에서 강남역까지는 24, 33분이 걸립니다.
KT에서 제공하는 데이터는 “출근” 목적으로 이동의 의미를 GPS로 파악하는데요
하단의 그림으로 쉽게 이해할 수 있습니다.
초역세권 단지가 아닌이상 대부분의 직장인들은 출근할때 자신의 거주지역이 한번은 카운팅됩니다.
그렇기에 제가 공유하는 파일은 2번째행 (시트의 E4셀)부터 해석이 필요합니다.
즉, 제공하는 데이터는 임장지역을 제외한 나머지 지역에 대한 “이동인구수”를 확인하시고
어떤지역으로 많이 출근하는지 관점에서 보시면 도움이 될 것 같습니다.
관악구 → GBD, YBD, CBD, 마곡 등등…
“관악구에서는 강남 > 여의도 순서대로 많이 출근하는구나”
“노원구에서는 강남 > 중구,종로구로 많이 순서대로 많이 출근하는구나” 처럼요.
내 임장지역이 업무지구라면? 첫 행(E3)의 데이터 즉, 임장지 → 임장지로 이동한 데이터가 의미가 있습니다.
강서구를 예로 들어보면,
강서구 사람들은 강서구 > 영등포구 > 강남 순으로 출근합니다.
★ 첫 행을 무시하라고 하지 않았나요?
강서구는 “마곡”이라는 업무지구를 품고 있기 때문에 임장지역이 1순위로 나오는 것이 의미가 있습니다.
바로 직주근접.
★ 판단근거는 무엇일까요?
베드타운과 비교해보면 됩니다.
업무지구는 자신의 지역과 2번째 지역의 GAP이 굉장히 큽니다.
즉, 내 임장지가 업무지구인 경우에는 “외부에서 오는 직장인”과 “직주근접의 직장인”이 합해져서
베드타운보다 숫자차이가 크게 나타납니다.
이렇듯 차트3개로
① 내 임장지에서는 어디로 많이 출근할까?
② GBD, YBD, CBD, 마곡 등으로는?
③ 내 임장지의 지하철역별 승하차인원수는?
를 보면서 “어쩌면 당연한 이야기”를 데이터로 확인해본다 정도로 가볍게 보시면 좋을 것 같습니다 ㅎㅎ
마무리,,
저는 입지분석의 교통파트를 위와같이 작성하면서 생각을 남기고
실제로 임장가는길에 내 임장지에서 업무지구로 가는길이
이렇게 불편하구나, 이렇게 좋구나 등의 몰입이 되고
그렇기에 업무지구 특히, 강남과 멀수록 역세권단지에 대한 가치를 임장할때 느껴보려고 하는 것 같습니다.
이것이 곧 가설세우기와 관련이 되기도 합니다.
단,,, 이렇게 입지분석 데이터로 확인만 하면 안되겠죠?
훌륭하신 동료분들께서 늘 하시던 것처럼 반드시 매물임장을 하면서 물어보며 재차검증을 하시고
임장과 임보를 연결해 뾰족한 앞마당을 만들어 보시기를 바랍니다. 항상 응원합니다 !
※ 주의사항
지역LIST에 없는 지역(지하철이 없거나 지방의경우)는 정확하지 않습니다.
※ 데이터출처
수도권생활인구데이터, 지하철역승하차정보
※ TMI
저는 데이터를 좋아합니다 ,,
기회가 되면 다른 입지요소까지 해서 한 판에 모아보겠습니다
월부동료분들 화이팅!
★ 좋은 환경에서 나눔글 작성할 수 있는 기회가 생겨 감사합니다 ★
