이번 튜터링 데이는 “입지분석”을 중심으로, 생활권 위상·공급·경기·학군·인구이동까지 꽤 입체적으로 고민해본 자리였고, 그 흐름을 잘 정리해낸 시간이었던 것 같다.
이번 지투실에서는 새웅님, 예쓰님, 파파님 발표를 하였다.
1. 전체 분위기·핵심 주제로 OO을 시 → 구 → 동 → 생활권으로 줌아웃·줌인 하면서, OO구를 전체 안에서 어떤 위상을 가진 지역으로 볼 것인지가 큰 프레임이었다.“입지분석의 정석”에 가깝게, 산업·직장, 학군, 생활권, 공급, 인구·경기, 광역 비교(GRDP, 타 광역시 랜마)까지 빠짐없이 훑어본 점이 특징적이었다.
특히 OO이 OO도시라는 전제를 두고, 의식 한점이 깊이 있었다.
2. 분석에 대한 정리 장점 단순히 “OO” 보지 않고, OO 전체에서 OO 포지션을 상대적으로 놓고 본 점이 좋았다는 피드백이 많았다.
지적편집도·위성지도·분위지도(연식·택지·상권·토지이용)를 함께 보면서, “땅의 가치 vs 연식·택지·환경”을 구분해서 사고한 점이 인상적이라는 평가였다.
학군을 단순 ‘좋다/나쁘다’가 아니라, 학원가 접근성, 통학거리, 배정 방식( 중학교 추첨제)까지 연결해 집값 영향 가설을 세운 점도 강점으로 언급됐다.
투자범위 가이드를 입지분석만으로 정하는 건 리스크가 있어, 현장감·생활 편의·실수요 눈높이를 이후에 반드시 반영하자는 공감대가 있었다.
3. 주요 인사이트 (시장·입지·학군)
3-1. OO 시장·공급·경기 OO은 제조·조선·석유화학 기반이라 경기·GRDP 변동에 민감하고, 특히 OO구는 경기 영향이 직격으로 반영 되는 지역이라는 의견이 많았다.
OO는 상대적으로 덜 흔들리지만, 그래도 공급 타이밍(예: 대단지 2,000세대급 입주등)에 따라 지역별 가격 파동이 생길 수 있다는 가정이 공유되었다.
결론적으로 “경기·GRDP·공급을 예측해서 타이밍 맞추는 건 거의 불가능에 가깝고, 결국은 선호도·입지·가격 괴리(가치 대비 싼지)를 보는 게 더 현실적”이라는 이야기가 나왔다.
3-2. 생활권·선호도·땅의 가치은 OO 내에서 거주·학군·생활편의가 결합된 상위 생활권으로 인식되며, 실제로 OO 같은 곳이 최근 전세·매매에서 강세를 보이고 있다.
OO은 택지+신축 조합으로 “누구나 살고 싶은 택지지구” 이미지를 갖고 있지만, OO 전체 위상에서는 여전히 OO의 중심 생활권 대비 존재한다는 뉘앙스였다.
“외곽+신축 vs 중심+구축(또는 준신축)” 구도에서, 지방은 눈에 보이는 좋은 환경·생활편의가 있는 곳이 결국 좋은 곳일 확률이 높고, 연식과 환경이 땅의 가치보다 실수요에게 더 직관적인 기준이 된다는 의견이 강했다.
3-3. 학군·학원가·통학
OO은 중학교 배정이 근거리 100%가 아니라 추첨 방식이라, 서울·수도권처럼 ‘배정 중학교’ 중심으로 집값이 갈리는 구조는 상대적으로 약하다는 점이 짚였다. 대신, OO 학원가·OO 학원가·OO 생활권처럼 학원 인접성 + 통학시간이 학업 성취도와 연결되면서 “학원가 접근성 좋은 구축”에 꾸준한 수요가 붙는 패턴이 있을 수 있다는 가설이 공유됐다.
OO에서 학군은 중요하지만, 대장 단지을 제외하면 연식·환경·생활편의가 더 우선되고, 학군은 ‘보조적인 플러스 요인’ 정도로 보는 게 맞지 않겠냐는 의견이었다.
4. 비교·랜마·가격 레벨 맞추기
“각 광역시의 대장 혹은 준대장” 레벨을 맞춰보는 연습을 했다.이렇게 랜마·쌍둥이 단지를 나래비 세우고, 전고(이전 고점) 대비 현재 가격을 맞춰보면 “여긴 싸다/비싸다”를 직관적으로 느끼는 감이 생기고, 생활권 위상도 더 명확해진다는 피드백이 있었다.전고 레벨이 싸게 형성돼 있으면 그 아래 단지는 전반적으로 싸게 깔려 있을 가능성이 높다는 관점도 공유됐다.
5. 실전 과제·투자 관점
OO은 “싸지도, 비싸지도 않은” 구간에 들어와 있어서, 이제는 전체 시장 베팅이 아니라 저평가 단지·생활권을 골라내는 게임이라는 공감대가 있었다.
실거주·투자 흐름매매가가 전세 대비 과도하게 싸지면 실거주자가 먼저 들어와 1차 상승이후 전세가가 딸려 올라가면서 투자자 유입 → 2차 상승다시 전세가가 꺾이면 실거주자가 “싸다”고 느끼는 구간에서 또 한 번 바통이 넘어가는 순환 구조를 짚어봤다. OO는 저평가·가성비 측면에선 매력 있지만, 하락 시그널이 보이면 먼저 매도 우선순위가 될 수 있다는 의견도 나왔다.
6. “OO 분석”을 넘어서, OO이라는 OO도시의 사이클·생활권 위상·학군·공급을 입체적으로 연결해보며, ‘입지분석의 정석’ 수준으로 구조화해가는 과정을 임보를 발표하며 의견을 나누는 튜터링 데이였다고 정리할 수 있을 것 같다.
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적용 할점
OO의 전체 단지 시세를 일요일까지 정리매일 최소 2장 이상 단지분석 장표(랜드마크, 싸다고 보는 단지, 주변·단지 내부, 투자 가능성, 호가/실거래, 현장체크)이후 심화로 로얄동·선호 요소, 투자금 우선순위까지 한 장에 정리
등을 릴레이 형식으로 인증하며, 서로 토론·비교해보기로 한 점이 인상적이었다.
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오늘 강풍을 맞아가며 추운날씨에도 새벽부터 오셔서 말씀해주신 딩동댕 튜터님
오늘 튜터링과 분임을 하며 한가지라도 더 알려주시고 목표와 즐거움을 일깨워주신 딩동댕 튜터님 너무 감사합니다.
진정한 기버 이십니다.
로건파파 조장님 적기적소에 항상 나눔글을 풀어주시며 도대체 그는 나눔글을 몇개가 있는건지 궁금해지고 알뜰살뜰 챙겨주시고 유머러스한 조장님 감사합니다.
행동대장님 급작스런 발의 이슈에도 웃으면서 예쓰님을 잡으셨다면서요? 역시.. 대단하십니다. 더욱 더 박차를..해주시고 저도 좀 알려주세요 ^^ 총무해주시느라 너무 감사합니다. 정산도 좀 해주세요.
용맹님 건강 이슈에도 끝까지 해내시는 모습 너무 좋습니다. 하지만 일보후퇴 이보전진을 위해 비축하시여 오래 오래 꾸준히 뵐수있도록 부탁 드립니다 항상 응원 해주셔서 너무 감사합니다.
세웅님 아니 이거 실전반 클라스 맞나요? 너무 수준높은 임보와 백지도 너무 대단합니다. 이런 신세계를 알려주시고 인사이트 주셔서 너무 감사합니
루모스님 건초염 이슈에도 꾸준히 하시는 모습 너무 감사합니다. 월요일에 매임하시고 가족행사를 무사히 마치시고 월부 하시는 모습 너무 대단하십니다. 최종사임 발표때 진면모를 보여주세요 ^^ 화이팅 입니다.
곰돌님 열심히 하시고 한개라도 더 쌓고자 하는 마음에 제가 너무 닥달한거 같아 죄송합니다. 다만 곰돌님 케파가 다 되시니 드린 말씀이니 너무 기분 나빠하지마시고 쭉쭉 월부에서 성장하시도 같이 동료로 남아주세요 감사합니다.
예쓰님 동침한 동료로써 열심히 하시는 모습 너무 좋습니다. 와이프분과 조속한 화해로 다음주에 뵐수있기를 기원드리겠습니다. 무조건 아시죠? ㅋㅋ 이길수 없습니다.
한달동안 같이 지내며 마지막 반모임때 서로 돈독모나 강점및단점등을 공유하고 즐겁게 어떻게 월부를 보낼지도 이야기해보면 좋을거 같습니다.오늘 너무 다들 강풍에 추위에 수고많으셨습니다. ^^
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