안녕하세요.
나눔을 실천하여
성장의 즐거움을
함께 나누고 싶은
룰루랄라7입니다.
투자하고 나서부터
임차인분께서 전화를 주시면
핸드폰을 보자마자
괜히 떨리는 마음.
저만 그런가요?
놀란 가슴을 부여잡고
전화를 받았는데,
“안녕하세요. 저 임차인인데요.
회사 발령 때문에
이사를 가야 할 것 같아요.”
초보 투자자라면
당황할 수밖에 없습니다.
하지만 이 전화는
누구나 임대인이 되면
한 번쯤은 받을 수 있는 전화입니다.
하지만 기억해야 할 한 가지.
투자는 감정의 영역이 아니라
‘대응의 영역’이라는 것.
대응하시면 됩니다.
대응 1. 임차인분께 해야 할 일, 명확히 안내하기
임차인분께 현재 상황을
차분히 설명드립니다.
“제가 지금 당장 보증금을
돌려드릴 수 있는 상황은 아닙니다.
그래서 새로운 임차인이 들어와야
보증금 반환이 가능합니다.”
신규 전세계약 후
2년이 되기 전에,
즉 갱신권을 사용하지 않은 상태에서
임차인의 사정으로 중도 퇴거하시는 경우라면,
새로운 임차인을 구하는 책임은
현 임차인에게 있습니다.
다만, 전세 시세를 파악하고
가격 기준을 잡는 역할은
임대인이 반드시 해야 합니다.
혹시 임차인 입주 이후
전세가가 올랐거나,
생활권 내 전세 물건이 거의 없다면
전세금을 소폭 높여 받는 것도 가능합니다.
다만 여기서 중요한 주의점이 있습니다.
전세 시세 대비
지나치게 높은 금액을 고수해
전세가 장기간 맞춰지지 않는다면,
이는 임대인의 손해경감의무 위반으로
분쟁 시 불리하게 작용할 수 있습니다.
‘빨리 맞춰질 수 있는 합리적인 가격’
이것이 핵심입니다.
또 한 가지,
계약기간 만료 전
임차인의 사정으로 퇴거하는 경우
중개수수료 부담 주체는 임차인임도
미리 정리해 두시면 좋습니다.
회사 발령으로 인한 이동이라면
- 회사에서 제공하는 사택이 있는지
- 주거지원비가 나오는지
- 당분간 출퇴근 가능한 임시 거주 대안은 없는지
함께 체크해보는 것도
임차인의 불안을 낮추는 데 도움이 됩니다.
대응 2. 매도 전략에 따라 대응 방향을 달리하기
지방 매물은
매도 시점이 매우 중요합니다.
잘 매도하면
더 좋은 자산으로
갈아탈 수 있기 때문입니다.
하지만 이 상황에서
새로운 임차인과
일반 전세계약(2년)을 하게 되면
매도 시점이 자연스럽게 늦어집니다.
만약
- 신규 계약 만기 시점에
- 대규모 공급이 예정되어 있다면?
이 시나리오는
가급적 피하는 것이 좋습니다.
이런 경우에는
임차인분께 솔직하게
상황을 설명할 수 있습니다.
“사실 저는 회사 발령 때문에
2년 후에 실거주를 계획하고 있었습니다.
그런데 임차인분께서 중도 퇴거를 하시게 되어
기간이 애매해졌습니다.
현재 거주 기간을 감안해
1년 6개월 단기 전세로
들어오실 분을 함께 구했으면 합니다.”
단기 전세는
수요가 제한적이기 때문에
전세가가 올랐더라도
기존 시세보다 낮게 맞추는 방향이
현실적인 선택이 됩니다.
다만, 이때의 리스크도 명확합니다.
특약으로 1년 6개월을 정하더라도
임차인이 “2년 더 거주하겠다”고 하면
법적으로 막을 방법은 없습니다.
이 리스크는
임대인이 인지하고
감수해야 하는 영역입니다.
반대로,
- 매도 계획이 없거나
- 장기 보유 예정인 매물이라면
현재 시세 수준에 맞춰
안정적으로 신규 임차인을
받는 전략도 충분히 가능합니다.
임차인의 중도 퇴거는
‘사고’가 아닙니다.
임대인이 되면
겪을 수 있는 과정입니다.
감정이 아닌
전략으로,
불안이 아닌
정보로 대응하세요.
항상
CEO 마인드로,
한 수 앞에서 대응하시길 바랍니다.
화이팅입니다.
