‘지방 부동산’ 매도가 잘 안될 때 이렇게 접근합니다
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안녕하세요 망구입니다.
요즘 종종 지방 물건 매도를 내놓았는데
아무도 보러오지 않아 걱정이라는 질문을 받아요.
요즘 지방도 일부 지역의 경우 매수세가 붙고
심지어 배액배상이 나온다는 얘기까지 들립니다.
하지만 그런 지역은 일부이고 아직 대부분 지방은
매도하려는 사람이 더 많은 상황이에요.
요즘 지방 매도가 답답한 이유
현재 대부분의 집아 부동산이
침체된 분위기인 이유는
크게 두 가지 입니다.
지방 부동산은 수도권 부동산 분위기에
일부 영향을 받습니다.
10.15 대책, DSR 3단계 등 규제는
대부분 ‘수도권’에 해당하고, 지방 부동산에는
관련이 없는 사항이 대부분이에요.
그럼에도 지방에 사시는 분들도
부동산 규제 관련 여러 뉴스를 접하다보니
심리적으로 매수를 망설이게 되기 때문에 그렇습니다.
아직 살 수 있는 집들이 많기도 하고요.
두번째 이유는 실거주 위주의
시장이기 때문입니다.
수도권의 갭 매수가 막히면서
지방으로 이동하는 발빠른 투자자의 움직임이
일부 있기는 합니다.
하지만 취득세 규제가 여전한 상황에서
일부의 투자 수요가 강한 매수
분위기를 형성하고 있지는 못합니다.
오히려 실거주 수요가 움직여주길 기대하고 싶지만
부산, 대구 일부 상급지를 제외하고는
실거주도 서두를 이유가 없기 때문에
부동산 매수 자체에 무관심한 분위기가 이어지고 있습니다.
급할 이유가 없으니까요.
이런 상황에서 매도를 하고자 한다면
매도가 급한 상황일 때와 아닐 때
어떻게 접근하면 좋을지 얘기해보려고 해요.
매도는 통제하기 어려운 일이라는 사실
아파트를 투자하는 모든 과정에서
내 마음대로 할 수 있는 것은 ‘매수’ 뿐입니다.
임대나 매도는 거래를 받아줄 상대를
기다려야 하는 거래이기 때문에 훨씬 어렵고
내 마음처럼 되지 않아요.
그러니 매도를 내놓기 전
시간이 오래 걸릴 수도 있고,
내 마음처럼 되지 않을 수 있다는 것을
받아들이는 약간은 너그러운 마음이 필요합니다.
그래야 너무 큰 스트레스를 받지 않고
매도의 과정을 받아들일 수 있습니다.
급하게 팔아야 하는 것은 아니지만
매도하고 싶은 경우
아직 임차인 거주 기간이 여유있게 남아있으나
매도를 시도하는 경우가 있습니다.
이런 집은 현재 매도하기가 쉽지는 않아요.
투자자가 많지 않을 뿐더러,
실거주자가 임대 기간이 많이 남은
집을 선택할 가능성은 낮으니까요.
이럴 때는 혹시 임차인에게
일찍 퇴거할 의향이 없는지 먼저 물어볼 수 있습니다.
드물기는 하지만, 임차인도 빨리 이사나가고 싶은데
계약 기간 맞추느라 살고 있는 경우도 있거든요.
만약 퇴거 의향이 있다면 매도인이 구해지면
날짜를 맞추는 방향으로 얘기해볼 수 있습니다.
만약 계속 거주하기를 희망한다면
거주하는 상태에서 매도를 시도해야겠죠.
어떤 사장님과 거래할까?
‘거래가 어려운 조건 + 조용한 시장’
이기 때문에 너무 무리하게 이곳저곳에
집을 내놓는 것은 좋지 않다고 생각해요.
저 같은 경우 이럴 때
물건을 많이 보유하고 거래 잘 하시는 사장님
+ 친절하신 사장님 + 전세 맞춘 사장님
이 기준으로 2~3군데 정도의
부동산에 내놓습니다.
많이 내논다고 거래가 더 잘 될 가능성이 낮기 때문에
거래를 해주실 가능성이 높은 사장님들께 내놓습니다.
그리고 2~3주에 한 번씩 통화 하면서
전체적인 분위기도 듣고,
제 물건도 한 번씩 리마인드 드리려고 해요.
가격의 마지노선 생각하기
거래가 어렵겠거니 라고 생각하던 중
갑자기 매매할 사람이 있다고 연락올 수 있어요.
그리고 대부분 가격을 조정해달라고 할겁니다.
그런 행운을 대비하여
마음 속의 가격 마지노선을
준비해놓으면 좋습니다.
급히 매도하지 않아도 되는 상황이라면
저는 아래 정도로 대략 생각해둬요.
1) 다음 매수로 이어가기에 유효한 금액인가
팔고 난 돈으로 더 나은 물건을 매수할 수 있는게
아니라면 무리해 매도할 이유가 없습니다.
2) 마음의 마지노선
최대한 깎아준다면 어느 정도의 가격일지
미리 생각해둡니다.
그래야 협상 시 가격을 제시해볼 여유가 생깁니다.
매도 기간이 정해져 있을 때
임차인 만기가 3~5개월 정도 남아있거나
세금 등의 이유가 있어 매도의 기한이 생겼다면
실거주도 찾을 수 있는 조건의 물건입니다.
매수자에게 추천되기 좋은 조건이죠.
이럴 때는 상황은 좋지만,
매도 기간이 약점이 됩니다.
이럴 때는 아래처럼 접근합니다.
어떤 사장님과 거래할까?
물건을 많이 보유하고 거래 잘 하시는 사장님
+ 친절하신 사장님 + 전세 매매 거래 사장님
+ 근처 생활권 몇 군데
이렇게 6~10군데 부동산에 내놓습니다.
여러 부동산에 내놓으면 급한 물건이라고 생각해
가격을 너무 깎으려 한다고 걱정하실 수 있는데,
가격은 내가 받아들이고 협상하면 된다고
생각하면 되기 때문에 괜찮습니다.
이런 번거로운 일은 감수하면 됩니다.
오히려 직접 나온 물건이 사장님들 입장에서
수수료를 더 많이 받을 수 있기 때문에
적극적으로 소개해줄 이유가 될 수 있습니다.
그리고 연락도 좀 더 자주 드립니다.
제가 분위기나 상황 파악하는 목적도 있지만,
물건에 대한 리마인드를 위해 그렇게 합니다.
가격의 마지노선 생각하기
가격 조정에 대한 요청이 왔을 때
저는 아래와 같이 생각하려고 합니다.
만약 매도가 되지 않아 잔금을 해줘야 한다면
그 비용은 얼마인지를 먼저 계산해봅니다.
그리고 그 비용을 최대 마지노선으로 둡니다.
만약 퇴거자금대출로 전세금을 돌려줘야 할 때
중도상환수수료 200만원, 3개월 이자 300만원
예상된다면 500만원 정도
조정해줄 수 있겠다고 생각하는 편이에요.
그럼에도 잘 매도되지 않는다면
매도를 하려고 했는데 잘 매도가 되지 않는다면..
마음이 조급하고 속상하실거에요.
그리고 가격을 무리하게 낮추기보다
전세를 한 번 더 주는 것이 방법이 될 수 있습니다.
왜냐하면 지방은 이렇게 돈이 쏟아지는 시기에
물가상승률도 따라가지 못하는 수준의
낮은 가격인 곳이 많기 때문입니다.
내가 저렴한 가격에 샀고,
현재도 가격이 저렴하고,
전세가 상승하는 상황이며,
주변 공급이 많지 않다면
한 번 더 가져가는 것을 고민해볼 수 있습니다.
팔고 싶은 이유가 감정 때문인지,
그 다음 계획이 있기 때문인지를 돌아보고
싸게 사서 비싸게 판다는 투자의 기본 원칙으로
돌아가보시면 의사결정이 좀 더 심플해질거에요.
여러분 원래 부동산 투자는
내 계획대로 되지 않는 경우가 더 많아요.
그러니 매도를 계획하고 계시거나,
잘 안되는 상황이라면 조금은 느긋한 마음을 가지고
할 수 있는 일들을 하나씩 완수한다고
생각하시면 좋겠어요.
지방 매도를 준비하시는 분들께
동무이 되는 글이었길 바랍니다.
본:
지방 침체 이유
- 수도권 분위기 영향: 수도권 규제로 인해 지방 매수도 망설임
- 실거주 위주 시장: 투자 수요 제한적
매도는 통제하기 어려운 일이다. 내 맘처럼 잘 안된다.
임차인 조기 퇴거 의사 확인
1) 급하지는 않은 경우
- 2~3군데 부동산 내놓기 (물건많이보유, 친절, 전세맞춘곳)
- 가격 마지노선 생각해두기
2) 매도기간 정해져 있을 때
- 6~10군데 내놓기 (급하지는 않는 경우 + 근처 생활권 몇 군데)
- 가격 마지노선 생각하기 (잔금 치루는 경우 감안)
그래도 매도 안되면? 다음에 매도 고려하기
깨:
매도 라는 것은 원래 어려운 것이다.
무조건 많이 내논다고 거래가 더 잘 되는 건 아니다. 양보단 질
많이 내논다고 해서 가격적으로 밀릴 이유는 없다. 어차피 결정은 내가 한다.
나의 매도는 운이 좋았다는 것을 더욱 알게 되었다. 내가 주도적으로 한 것이 많지 않다.
매도 복기를 하는 과정에서 이번 칼럼을 필사하면서 느낀 점이 더 많다. 내 물건의 가치가 부족하다기 보다도 원래 매도란 어려운 것이었다. 그리고 더 많이 내놨어도 된다. 어차피 네고는 내가 한다.
가격 마지노선 생각해둔건 잘했다.
적:
‘매도’를 너그러운 마음으로 대하기
남기고 싶은 한 문장:
여러분 원래 부동산 투자는
내 계획대로 되지 않는 경우가 더 많아요.
그러니 매도를 계획하고 계시거나,
잘 안되는 상황이라면 조금은 느긋한 마음을 가지고
할 수 있는 일들을 하나씩 완수한다고
생각하시면 좋겠어요.
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