안녕하세요!
부동산 공부하는 엔지니어 리치샘킴입니다.
지난 25년 하반기 2번의 실전반과 지투실전반에 이어
이번에도 운좋게 광클 성공으로 지방투자실전반 강의를 듣게 되었습니다.
이번 지투실전반은 2강 오프강의도 참석하게 되고,
살고 있는 곳과 가까운 지역으로 임장을 가게 되면서
수도권 임장보다는 조금더 수월하게 임장을 하게 되었습니다.
또한, 투자실력 뿐만 아니라 위트도 함께 가지고 계신
제이든 튜터님과 함께하는 튜터링 데이가 있었는데요.
튜터링을 하면서 느끼고 배운것들을 후기로 남겨 보려고 합니다.
오전에는 비교분임지 임장을 하면서
임장지의 분위기를 보면서
튜터님과 질의응답을 하는 시간을 가졌습니다.
오후에는 스터디카페에서 조원분들의 임보발표와 피드백,
튜터님과의 피드백을 통해서 궁금증을 해소할 수 있는
소중한 시간을 보냈습니다.
수도권에서 지방 임장지까지
새벽같이 출발 하셔서 저녁 늦게까지 하루종일 함께 해주시고,
궁금증 해소와 격려까지 해주신 제이든 튜터님 감사합니다.
1. 비교 분위기 임장
지투실전반 임장지는 광역시의 중상위 생활권에 속한 지역이었고,
비교임장지 또한 중상위 생활권으로서
다음 앞마당으로 찜한 곳이기도 한 지역이었다.
비교임장지의 분위기 임장을 하면서
사람들이 별로 좋아할 것 같지 않은 구축 상권이 많고
언덕이 심한 생활권을 지나갈 때
확실히 이런곳은 사람들이 덜 선호하겠구나를 느낄 수 있었다.
같은 지역임에도 사람들이 선호할 만한 생활권에서는
상권이 구축에서 신축상권으로 바뀌고,
병원과 주민들이 좋아할 만한 상권이 많아짐을 알 수 있었다.
또한, 재개발을 통해 새 아파트가 들어온다면
더 좋아질 지역이겠구나라는 생각을 하게 되었다.
또 다른 생활권은 구축이지만,
평지에 있고, 연담화가 잘 되어 있어 균질성이 좋아 사람들이 좋아할 만한 생활권을 지나가게 되었는데,
확실히 유동인구가 많고, 어르신들 뿐만 아니라, 젊은 사람도 많이 있을 것을 볼 수 있었다.
지역 주민들이 좋아할 만한 식당 등 상권이 적당히 잘 갖춰져 있어
선호도가 있을 것 같다는 생각이 들었다.
비교 분임을 하는 동안,
튜터님과 함께 걸으면서, 그 동안 궁금했던 내용들을 여쭤볼 시간이 있었는데,
특히, 나와 동료의 경우는
매임할 때 특별히 뭘 더 챙겨봐야 하는지에 대해 질문을 드렸는데,
매임의 목적은
첫째, 내가 투자자임을 부동산 사장님과 매도자에게 각인 시키는게 중요하고,
이사날짜 또는 잔금 날짜 등을 질문함으로서 확실한 투자 의사가 있음을 알리는 튜터님만의 노하우를 알려주셨다.
또한, 둘째로 단지의 선호도를 파악하는 것이다. 부사님과의 대화를 통해 단지와 인근 단지의 선호도에 대해 질문하고 파악하는 것이 중요하다는 것을 알려 주셨다.
2. 사전임보 발표와 피드백
비교분임을 마치고, 점심 식사 후에
스터디 카페에서 사전임보 발표와 튜터님의 임보 피드백이 있었다.
사임발표는 필마여 조장님, 만두리님, 고고쑤님 3분이 해주셨는데,
필마여 조장님의 임보에서는
임장지 도시 전체의 매매전세지수 비교,
구별 랜드마크 아파트의 가격 그래프 비교 등을 통해 현재 가격 수준이 어느정도인지 파악하는 부분이 좋았고,
특히, 튜터님께서는 임장지의 전세물량을 전체적으로 훑어보는 것도 의미가 있고,
특강자료를 임보에 녹여보는 것도 좋은 시도라고 말씀해 주셨다.
만두리님의 사전임보에서는
역세권 단지가 역세권이라는 이유로 선호도와 가격에 영향을 미치는지
가설검증을 통해 확인해 보는 과정이 인상 깊었다.
또한, 초등학교, 중학교를 같은 지도에 올려보고 학교와 가까운 단지, 먼단지를 가격비교하는 것도 의미가 있겠다라는 생각을 하게 되었다.
튜터님께서는 각 입지별 입지결론 장표를 남겨보라고 하셨다. 학군의 선호도가 있는지? 학군으로 인해 넘어 오는지 등을 결론 장표에 반영해 보도록 해야겠다.
특히, 분양 아파트의 분양 경쟁률을 확인해 보면서
선호도를 파악하는 것이 인상 깊었다.
튜터님께서 임보는 줌 아웃에서 줌인으로 작성해 보는 것이
지역을 이해하는데 매우 중요함을 강조해 주셨다.
고고쑤님 임보에서는
학군 수요를 네이버 검색 등을 통해 깊이 있게 다루었고,
매수우위지수와 매물 증감 등의 확인을 통해 가격 흐름을 파악하기 위해 노력한점이 인상적이었다.
마지막으로 튜터님께서는
생활권별로 시세 그룹핑을 해보고,
전세지도도 작성해 보라고 하셨고,
단지분석을 할때 전임자료를 활용하고
수익률 계산과 단지 선호도를 구분하고 지도위에 올려보기를 추천해 주셨다.
특히, 실제 투자가능한 단지는 좀더 디테일하게 단지분석을 해보라고 하셨다.
매물 임장 후에는 매물임장 단지를 지도위에 올려놓고
비교해보면 명확하게 어떤 물건이 더 좋은지 알 수 있다.
단지에서 2개 정도의 장점이 있다면 투자해 볼만 하다고 하셨고,
임장지에서 투자 깃발 꽂는 마음으로 임보를 작성하라고 조언해 주셨다.
[BM Point] 입지분석에 아파트 많이 올려보기, 매매/전세지수 그래프 그려보기, 전임자료 단지분석 장표에 올리기
실전반의 꽃은 튜터링 데이다.
특히, 임보 피드백과 튜터님과의 임장을 통해
튜터님과 직접 대화하면서 배우는 인사이트는
그 무엇보다 소중한 경험이었다.
튜터링에서 피드백 받은 내용들을 최대한 임보에 녹여 보도록 노력해야겠다.
긴 시간 동안 스카에서 또 현장에서 인사이트 나눠주시고,
다양한 질문에 답변해 주신 튜터님 너무너무 감사합니다!!
마지막까지 피든이들에게 하나라도 더 주시려고 노력하시는 모습에 너무 감동 받았습니다.
튜터링데이 온종일 시간 내어주심에 짐심으로 감사드립니다~~ ♥
[튜터링을 마치고 다방에서 쌍화차와 함께 깊은 대화를]
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