[지방투자 기초반 32기 지방투자의 기준은 대9조-쭈니08] YES를 선택할 수 있는 사람

＃1. 지금 A지역을 주목해야 하는 이유

• 투자는 다수의 생각과 다른 관점에서 접근해야 많은 수익을 벌 수 있다.(공포에 사서 탐욕에 팔라)
• 가격이 절대적으로 저렴하다면, 투자금이 내가 가진 돈에서 가능하다면 조용한 때가 기회일 수 있다.
• A지역은 압도적인 직장과 좋은 거주 환경, 그리고 학군까지 좋은 곳이라 현재도 인구 수가 늘고 있는 도시이다.

＃2. A지역 입지 분석 및 주요 생활권 특징

• A지역의 각 생활권에 대한 특징들 선호도를 알 수 있었음
• 그 선호도의 바탕에는 양과 질을 모두 갖춘 일자리가 있음

＃3. 지방 학군지 판단하는 법 및 학군 분석

• 학군지라 하면 좋은 결과(학업성취도, 특목고진학률)와 양질이 좋은 학원가, 아파트 커뮤니티가 잘 되어 있어야 한다.
• 학군적 위상은 크지 않지만 그래도 사람들이 좋아하는 학군지인 지역은 따로 있음
• 공급이 많다고 겁먹을 것이 아니라 그 공급이 내가 투자하려는 곳에 영향을 주는 곳인지, 또 거주 가치가 있는 곳인지가 중요하고(회복력) 공급이 많을 시  전세 세팅 난이도는 줄지만 전세가 리스크 관리가 필요하므로 3년 전세 세팅 등을 고려해 볼 수 있음

#4. 랜드마크 아파트 시세분석

• 전세가 차이에 비해서 매매가 차이가 얼마 나지 않는다면 전세가가 높은게 매매가가 저렴한것으로 보임
• 실거주와 투자관점이 다소 다르다. 생활권은 다른데 비슷한 가치면 연식 좋은것 으로 선택할 수 있다(관리 측면)
• 외곽 택지쪽 투자 할 때 봐야 할 것 : 준신축, 구축가격(내가 투자할 단지의 미래 가격을 예측할 수 있음)

#5. 중소도시 투자전략 2가지 요소

• 연식과 중심(땅의 가치가 떨어지는 곳일수록 같은 조건이라면 연식이 더 좋은것 선택)
• 같은 조건이라면 중심 선택

#6. B도시의 위상

• 보통 공장  근처 아파트는 사람들이 크게 선호하지 않으나 그것이 굴뚝  산업이 아니고 반도체 공장같은경우에는 선호도에 큰 영향을 주지 않을 때도 있다.
• 초등 고학년이 되도 학생수가 빠지지 않는곳인지가 학군을 분석할 때 유의한 부분임

＃7. 지방 환경을 결정하는 가격분석

• 신축, 택지, 커뮤니티, 규모

  (다른 지방을 볼 때도 환경 분석 시 위의 4가지 상황 고려)

• 가격이 왜곡되어 있는 경우가 있다(특히 신축) 가치 순서를 면밀히 파악해야함(선호도가 좋으면서 가격이 저렴한 것을 우선순위로 접근)

＃8. B도시 우선순위 잡는 법

• 신축 위주(준신축을 본다면 선호하는 생활권이여야 함/ 투자금액에 매몰되지 말것)
• 어디든 통하는 공식은 없다. 단지의 개별 선호도를 자세히 봐야함

*적용할 점

1. 구별 랜드 마크 시세트레킹 하기, 전세트레킹 하기
2. 단지 임장 시 생활권 순위에 매몰되지 말고 개별 단지 선호도 파악할 것(구매력 있는 사람들이 거주할까? , 단지 주변이 살기에 쾌적하고 안전할까? 안과 밖을 살펴보자