실전준비반 2강 권유디님 강의후기 "깨끗한 소나타보다 흠집많은 페라리를 고르자"

이번 2강 권유디님의 강의에서는 입지분석과, 시세분석, 단지임장에 대해서 배울 수 있었다.

지난주와는 달리 주말 단지임장을 가기 전 강의를 들을 시간이 많지 않아 우선 6강을 듣고 단지임장에 임했고 분임때도 그러했듯 이렇게 하는 게 맞나? 트렐로에 기록해두었는데도 기억이 흐릿하네 어땠더라? 하다가 주말이 지났던 것 같다.

그렇지만 강의에서 배운 걸 실전에 다 적용하여 생각하지 못했더라도 직접 경험해보며 내가 어떤 점이 부족했고 어떤 점을 개선해봐야 하는지를 깨닫게 된 시간을 보낸 것 같아 좋았다.

월부강의에서는 니가 틀린 게 아니야. 지금 시기에 그정도 하는 것만으로도 잘하고 있어! 라고 다독여주며 비록 쉴틈없이 굴러가는 느낌이 있지만 끝없이 북돋아 주며 끌어준다는 게 항상 참 감사한 점이다.

이번 2강에서도 초수강생은 어디까지 임하면 될지를 말씀해주셔서 잘해내야 한다는 부담감을 내려놓고 그래 강의에서 말씀하신 만큼이라도 해보자 라는 마음을 먹게 되었다.

초수강생인 내가 명심할 점

• 커리큘럼대로 감을 잡으면서 한 단계씩 밟아보자
• 막히면 넘어가기. 막히는 것에 너무 오래 머무르지 말자
• 처음엔 한번 해보고 추후 반복해보면서 보완해보자

어렵지만 투자라는 목표를 가기 위해 필요한 일(=임장보고서)를 하는거구나 해봐야겠다! 라고 생각하기

빨리하기보다 충분히 배우고 제대로 된 투자를 하는 것이 중요하다.

지금과 같은 상승장 시기에 조급함이라는 감정이 앞서 지금 내가 늦고 있는건 아닐까, 앞서나가는 동료들을 보며 나도 지금 투자물건을 당장 찾아야하는데 라는 마음이 많이들 있을거라 생각이 든다. 나또한 그런 생각이 들긴 하지만 투자금도 넉넉치 않고 여기는 정말 괜찮다라는 투자에 대한 확신을 가졌을 만큼의 실력을 갖추지 않았기 때문에 조급해하지 말자. 지난 열기에서도 생각했던것처럼 기회는 언제든지 오고 나에게 제2, 제3의 2017년 부동산시장은 또 찾아오리!

부동산에는 사람의 마음이 있다

통화량의 상승폭보다 부동산 상승폭이 많이 출렁이는 이유는 부동산에는 사람의 마음이 들어가기 때문이라고 말씀해주셨다. 다만 장기적으로는 증가하는 모습이 동일하다. 그렇다면 사람의 마음을 입지분석에서 찾아가는 과정을 거치고 확신을 가져 투자로 귀결되는 게 부동산투자의 과정이구나 라는 생각이 들었다.

입지요소(인구, 교통, 학군, 환경, 공급) 각각을 살펴보며 계속해서 물음표를 그려나가는 과정이 임장보고서를 쓰는 과정이라는 생각이 들었다. 사실 지난 분임 후 작성한 1강 과제 임보에서는 어렴풋이 알면서도 페이지를 채워나가기에 급급해 물음표를 많이 그리지 못했던 것 같다. 

• 인구 : 왜 이정도나 살지? 혹은 왜 이거밖에 안살까?  
• 교통 : 해당지역까진 이정도 걸리네. 가는길이 출근길에는 많이 막히진 않을까? 대중교통 이용할 때는 괜찮나?
• 학군 : 왜 여기가 학군지로 유명해졌을까, 다른 학군지가 더 좋은 것 같은데 왜 여기를 선택해서 거주할까, 혹은 여기는 학군요소가 좀 떨어지는거같은데 그렇다면 여기를 선택하는 다른 입지요소가 뭘까?
• 환경 : 이러한 환경요소만으로 여기 거주할 가치가 있을까? 다른 장점도 있나? 해당 환경의 이점은 뭐지?

• 공급 : N년도의 공급은 이정도네, 여기 공급이 만약 많아진다면 여기가 받을 영향력은 어느정도일까?

   

각 입지요소에서 생각해볼 수 있는 물음표들을 주저리 써보았는데 모든 물음표들이 사람의 마음과 이어져서 생각하게 된다는 생각이 들었다. 마음같아서는 각 아파트 세입자들에게 왜 여기 살아요? 라고 인터뷰하고 싶은 심정이다ㅎㅎ

위의 물음표가 내가 현장에서도 바로바로 생각을 하게되기까지는 아직 많은 시간이 걸리겠지만 현장뿐만이 아니라 임보를 쓸때만이라도 생각해보는 연습을 하고 기록해본다면 좀 더 알찬 임보가 완성되지 않을까 한다.

1)인구에서는 숫자 자체에 집착하기 보다 인구 증감여부로 해당지역의 변화요소를 파악해보기

유디님이 전국 각지자체 목표 인구수를 더했더니 전국 인구수의 2배가 나왔다고 한다. 이렇듯 숫자 자체에 집착하기 보다는 각지역의 도시계획 안 목표 인구수에서 그 지역에 대한 지자체의 의지를 옅볼 수 있고 해당 계획이 인구증감에 어떤 영향을 끼쳤는지 또 미래에 어떤 영향을 끼치게 될지 과거와 현재, 미래를 파악해보는 과정이 필요할 것 같다.

인구수가 줄어드는 것은 전국 전반적인 특징이므로 나쁜 것은 아니지만 지방은 인구 수가 절대적으로 중요하다!

2)해당 지역에서의 직장요소를 볼 때 헷갈린다면 제일 가까운 곳을 기점으로 생각하기
ex)A지역이 센텀과 제일 가깝다면 센텀이 업무지구.
 

3)부동산 투자에서 학군의 의미 : 소득이 좋은 사람들이 자녀 학업에 관심과 지원 -> 구매력과 연결된다

입지요소 중 특히 학군이 뾰족한 요소라고 말씀하셨고 그 중요성을 몰랐던 만큼 제일 흥미로운 입지요소이기도 하다. 왜 중학교 학업성취도를 볼까 라고 생각했었는데 단지와 직접적인 연결이 되기 때문이라는 걸 이제야 알게되었다.

A단지와 B단지 중 A단지가 좀 더 쾌적한 것 같은데 왜 B단지가 더 인기가 있지? 라고 생각했을 때 B단지는 학업성취도가 더 높은 중학교를 갈수있으니까! 라는 답이 구해진다면 얼마나 명쾌할까. 마치 수학공식을 통해 수학문제를 풀었을 때처럼 시원시원한 입지요소라는 생각이 들었다. 비록 그 단지가 내가 당장 투자할 수 없을지라도. 그만큼 학군을 보내기 좋은 지역은 안정적인 장기 거주 수요를 유지하기 때문에 해당 요소가 있다면 좀 더 단지분석에 대한 확신을 갖는데 힘을 실어주겠구나 라는 생각이 든다.

4)환경 : 백화점, 대형마트 입주시키는 대기업의 입장에서 보는 것

환경요소에 대해서 처음 들었을 땐 해당 환경요소가 거주하는 사람 입장에서 장점이 무엇일지 이 환경때문에 살 가치가 더 높을까 등 거주하는 사람 입장에서 생각해야겠네 라고 어렴풋이 정리하고 있었는데 강의를 통해 해당 환경요소를 이 지역에 들인 대기업의 입장에서 생각해보는 것이 환경이라는 입지요소라는 걸 알게된 후 아 그렇구나! 라고 생각의 전환이 되었다. 생각해보면 스타벅스도 해당 상권을 얼마나 분석하고 자리를 잡았을까. 그렇다면 우리가 분석해야할 상권 분석을 어느정도 환경요소가 해주고 있구나! 우리의 짐을 덜어주는게 환경요소구나 라고 즐거워지는 파트이기도 했다.

반대로 우리가 흔히 따져보는 백화점, 대형마트 등의 환경요소가 없는데도 가치가 높은 아파트가 있다면 다른 입지요소 중 가치를 높여주는 게 있을까 혹은 그러한 점이 딱히 없는 것 같다면 고평가되어있는건 아닐까 등의 물음표도 끊임없이 던져볼 수 있을 것 같다.

강의에서 소개해준 여러 예시들처럼 환경의 단점이 있더라도 그 단점도 무력화시키는 절대적인 가치가 있다면 비선호환경은 문제가 되지 않는 경우도 있으니 그런 단지들도 찾아가며 분석해보는 과정이 임장보고서를 쓰고 내 실력을 쌓아가는 과정이라는 생각이 든다.

5)공급 : 공급량을 통해 리스크와 수익을 저울질하여 투자기준 결정하기

나의 투자기준을 먼저 정리하자면 난 수익이 좀 적더라도 리스크가 적은 물건에 투자하겠다 는 기준을 세워 투자에 임할 것이다. 투자금이 작고 소중한 액수니까..ㅎ

해당 지역의 3년 간 공급을 보는것 만으로도 큰 분석이 되겠구나 라는 생각이 들었는데 전입전출되는 지역까지 공급을 보는 것도 좋은 분석이 될 수 있다는 걸 강의를 통해 알고 아 그렇지 왜 저건 생각을 못했지? 라는 생각이 들었다. 그에 이어서 왜 저 지역으로 전출이 될까, 혹은 왜 전입해서 들어올까 그 사람들의 마음은 뭐지? 라는 물음표를 또 가질 수 있겠다는 생각이 들었다. 이쯤되니 임장보고서는 물음표살인마가 되어가는 과정같다..ㅋㅋ

호재 상승장에서는 기름 보합이나 하락장에서는 찬밥이라는 점도 같이 생각하기!

단지임장은 단순히 단지를 본다는 개념을 넘어 내가 본 단지의 ‘우선순위’를 정하는 과정

6강을 먼저 보고 단지임장을 갔음에도 불구하고 사실 현장에서는 강의내용을 유념하여 보질 못했던 것 같다. 단지외부보다는 단지내부를 더 보았고 우선순위를 명심하지 않아 그냥 여긴 이게 좋네 이게 별로네 하며 어영부영 단임을 끝냈다. 그렇다보니 기억에 남는 것도 다른 조원분들에 비해 많지 않았던 것 같다.

강의에서 말씀하신 것처럼 선호하는 생활권의 단지 3개를 집중해서 보고 투자물건이 바로 눈에 들어오지 않을 가능성이 크니 프로세스를 굴려본다는 데 의의를 두고 임해보자. 해당 단지 사람들의 패딩 브랜드를 보겠다 정돈된 모습을 보겠다 등 기준을 세워 사람을 보고 해당 단지의 환경을 보자.

입지분석을 통해 사람들이 왜 여기살고싶은지 파악되면 주변의 소음에 흔들리지않을 것이다.

팔랑귀인 나에게 특히나 입지요소를 파악하는 건 중요하다! 강의에서 배운 내용을 토대로 임보에 하나하나 녹여보자.

“나의 1호기는 깨끗한 소나타보다 흠집 많은 페라리일거야!”