[지기 32기 5로지 투자에 대한 1념 뿐이조 한다한] 2강 후기 - 다시는 중소도시를 얕보지 마라!

안녕하세요, 한다면 하는 투자자 한다한 입니다!

지방투자 기초반 2강은 소액투자자들의 희망!

중소도시에 대한 내용이었는데요 ㅎㅎ

예쁘고 멋있고 다 하는 재이리 튜터님의 

오프 강의를 들을 수 있어서 영광이었습니다 ^^

(이맛에 조장하지요!)

실전임장클래스에 뵙고, 열중 조장톡방에서 뵙고

또 이렇게 지기 까지 함께 하게 되어

매우 내적 친밀감 Max 인 상태에서 

이번달 저의 앞마당이 될 지역까지 공부하니

저절로 집중이 되었습니다.

당장 달려가고 싶었던 

천안, 청주 강의! 인상깊었던 부분을 위주로 

후기 적어보겠습니다.

중소도시의 교통 제대로 보기

지방 임보를 쓸때마다 고민이 되는 교통…

주요 직장은 어디를 기준으로 소요시간을 정해야 할까?

다 가까운 것 같은데 무슨 의미가 있지? 

결국 교통은 직장과 함께 봐야 한다는 사실!을

깨달았습니다. 

천안, 청주는 유의미한 핵심 일자리가 있는 곳이기에

직장까지 몇분안에 출퇴근할 수 있는 지가 중요한 것이고, 

상대적으로 핵심 일자리가 없는 대구, 부산같은 곳은

교통이 크게 의미가 없는 것이었어요! 

수도권과 달리 지방은 교통정체가 당연하지 않은데, 

교통정체가 있다고 하면 주의 깊게 봐야하는 것이죠!

그리고 똑같은 30분 이내라고 퉁치지 말고 

지방 사람들에게 출퇴근의 10분과 20분이 주는

예민한 차이를 뾰족하게 봐야 겠다는 생각이 들었습니다. 

실제 평일 아침 시간에 네이버 길찾기로 얼마나 걸리는지 

확인해보고 싶은 마음이 생겼어요!

BM: 핵심 일자리가 있는 지방 도시에서는 교통도 선호도에 영향을 미칠 수 있음을 알고 

생활권 우선순위 파악할 때 반영하기 

초과공급의 공포를 이용하라! 

천안, 청주 모두 부동산 지인의 그래프에서는 

과잉공급의 기둥을 뽐내고 있는 지역인데요, 

이 공급을 어떻게 뜯어서 봐야 하는지 

하나하나 알려주셔서 매우 유익했습니다!

1. 주위에 인구 전출입이 많은 지역과 함께 공급을 본다.
2. 매매/전세지수 그래프와 공급량을 본다.
3. 과공급에 전세가 움직이는 것을 살펴본다. 
   (공급이 많을때 전세가 하락/보합/상승하는지, 얼마나 움직였는지)
4. 공급과 전세가 다르게 흘러가는 때의 이유를 살펴본다.
5. 향후 입주 단지의 위치를 파악한다. 

실제 천안의 공급에 따른 흐름을 보니 

아산의 과공급에도 천안 전세가는 크게 영향을 받지 않았고, 

천안의 선호지역 (성성, 두정)이나 아산인데 가까운 곳 (탕정)에 

입주가 있으면 전세가가 하락하는 모습을 보였습니다.

전세가의 움직임은 어떤 선호도를 갖는 단지냐에 따라서도 달랐구요. 

그래서 어느정도 선호도가 있는 단지를 선택하는것이 중요하구나 

한번 더 깨달았습니다. 

앞으로의 천안 지역은 공급물량에 많지만, 

특정 지역에 주의하고 현재 전세 맞추는 난이도가 낮으니 

기간을 잘 설정하면 공급의 위기도 피할 수 있겠다 라는 

생각이 들었습니다. 

청주의 경우는 공급부족/과잉에 따른 정직한 전세가 움직임을 보여줬고

최근 미분양 물량 증가 + 앞으로의 남은 공급도 있으므로

어디에 입주가 있는 지를 뾰족하게 살펴보고

나의 투자단지에 영향을 미칠 것인지를 

과거 사례를 통해 확인하는 것을 알려주셨습니다. 

내가 흥덕구의 선호생활권에 투자한다면, 

지금 투자로 진입하는 것이 전세가가 내려갈 수도 있겠지만,

상대적으로 선호가 덜한 서원구, 상당구, 오창의 물량이

그다지 크게 위협적이진 않겠구나 하는 생각도 들었습니다. 

지금 당장 투자하지 않더라도 

앞으로 어떤 부분에 유의하여 트래킹하면서 

기회를 잡아야 하는지 알려주셨기 때문에

시세 트래킹의 동기부여도 되고 좋았습니다!

무엇보다 선호도 있는 생활권에서부터 

내려오는것이 중요하겠다! 는 생각이 들었씁니다. 

BM : TOP3 뽑고 꼭 공급 위치 확인하기 

이거랑 이거를 봤을 때 이게 싸죠?

시세지도를 펼쳐놓고

이 단지와 저 단지를 봤을 때 

전세가는 얼마차이

매매가는 얼마차이 

이 정도 나니 이 단지가 싸죠? 

비교평가의 흐름을 알려주시기 위해서 

시세를 보면서 여러번 해주신 말씀들이

참 도움이 많이 되었습니다. 

아, 나는 이렇게 생각했는데

이 부분은 튜터님과 생각이 같구나.

이 부분은 다르게 생각해야 하는구나.

싱크를 맞춰볼 수 있는 시간이라 소중했습니다.

1. 전세가 확인해보고
2. 매매가 확인해보고
3. 가치 비교하고
4. 선호도 비교해보기

BM: 시세지도 그리고 나서 저평가 된 단지 표시해보기 

얼른 이번주 단지임장 다녀오고 나서 매물임장 단지 뽑고

매임하러 가고 싶습니다! 

튜터님이 잘 가르쳐주신 덕분에 전임도 당당하게 하고 있답니다~

꼭 투자 물건 찾아가지고 올게요! 

긴시간 좋은 강의 해주신 재이리 튜터님~ 감사합니다.