안녕하세요, 한다면 하는 투자자 한다한 입니다!
저는 얼마 전 실거주로 신축 아파트에 입주했습니다.
기존 주공 아파트를 허물고 새로 지은 재건축 단지 인데요,
신축 입주 후 각종 세금 지급, 소유권 등기 이전 프로세스 등에 대해
처음 경험해 보는 일이라 낯설었던 경험을 공유해 봅니다.
1. 취득세 신고와 납부 - 법무법인을 통한 단체 접수
입주를 완료하고 몇 일 뒤 이런 문자를 받았습니다.
법무법인 ****입니다.
귀 세대의 서류가 당사에 접수되었습니다.
추가로 필요한 서류를 안내드리오니, 제출 부탁드립니다.
▶취득세 제출 서류 - 제출 기한 : 5일 이내
바로 취득세 납부를 위한 제출 서류 안내 문자였어요.
재건축/재개발 아파트의 경우 등기가 나오기까지의 절차가
일반 아파트와 약간 다르기 때문에,
법무법인에서 소유권등기이전과 취득세 납부에 대해 일정 보수를 받고
한꺼번에 대행해 줍니다.
물론 셀프등기를 할 수도 있지만, 저의 경우 처음이기도 하고
대출도 받아서 근저당권 설정 등도 필요하기에
5만원 정도의 보수를 내고 대행하게 되었습니다.
그래서 취득세 관련 서류를 전달하면 다음과 같은 안내가 다시 돌아옵니다.
법무법인 ****입니다.
OO단지 *동 *호 의 소유권이전등기에 필요한 등기비용 및
아래 세부내역 외 참고사항을 확인해주시기 바랍니다.
총 등기비용 : *원
주요 세부내역
1) 취득세 : *원
2) 교육세 : *원
3) 인지세 : 0원 (저는 정부수입인지를 직접 구입해서 전달했기 때문에 생략)
4) 증지세 : *원
5) 소유권이전채권 : *원
6) 근저당권설정채권 : *원 (제가 주택담보대출을 받았기 때문에 비용 빌생)
7) 보수료 : *원
8) 부가세 : *원
소유권이전채권과 근저당권설정채권은 향후 등기 신고시에 필요한 것인데
산정된 취득세와 함께 한꺼번에 법무법인에 송금하게 됩니다.
여기서 채권의 가격은 매일 바뀌는데,
채권 발행이 보존등기 이후 등기 신청 절차에 맞춰 발행되기 때문에
채권 금액을 특정할 수 없어 상향 안내를 하고
나중에 등기가 끝나고 권리증 교부 후 남은 차액을 환불해 주는 절차가 있습니다.
이렇게 취득세와 등기비용을 입금 하고 나면
취득세는 바로 대행하여 납부를 해주고,
이제는 등기 이전만 남았습니다.
그런데, 앞으로의 일정은 확정된 바 없으며,
등기 완료까지 기한은 통상 1~2년 정도가 소요된다 고 안내를 받았어요.
그렇다면 일반 아파트와 어떤 점이 다르기에 오랜 시간이 소요되는 걸까요?
2. 재건축/재개발 아파트의 소유권이전등기까지의 과정
일반적으로 신축 아파트의 등기 절차는 다음과 같습니다.
1) 분양계약 : 계약금 납부, 중도금 대출 실행
2) 준공(사용승인) : 이 시점에 입주!
3) 잔금납부 : 중도금 대출 상환, 필요시 잔금대출 실행하여 잔금 지급
4) 시행사가 보존등기 : 세상에 처음 생긴 건물을 등기부에 등록하는 것.
OO아파트 *동 *호 라는 등기부 자체가 처음 만들어짐
5) 내 명의 소유권 이전등기 : *동 *호의 그 집이 시행사 → 나 로 명의 이전이 됨
6) 등기완료 : 등기부등본을 떼면 소유자에 내 이름이 기재됨
이런 프로세스이며 보통 입주후 2~6개월 정도 걸리는 경우가 많습니다.
재개발/재건축 아파트의 경우 시행사가 조합이기 때문에
아래와 같이 조합 명의로 보존등기 후, 각 세대로 소유권 이전등기를 하게 됩니다.
1) 기존 건물 철거
2) 새 아파트 건설
3) 준공
4) 입주
5) 조합 명의 보존등기
6) 소유권 이전등기 : 조합 → 조합원/일반분양자 명의로 변경
이 과정에서 4) 입주 후 5) 조합 명의 보존등기가 늦어지는 경우가 발생합니다.
보존등기를 신청하기 위해서 해야 할 일이 많기 때문입니다.
기반시설 정비
- 재건축, 재개발의 경우 도로, 공원, 녹지, 하천, 학교 부지 같은 공공시설을 포함할 수 있는데
이 때 이 시설들을 지자체에 귀속시키거나 새로 정리해야 합니다.
(조합이 기부채납으로 지은 공공시설, 공원 등도 포함)그래야 아파트 대지 경계도 최종적으로 확정되기 때문입니다.
그리고 대게 이런 주변 기반시설은 입주 후까지 공사가 계속 이어지기 때문에 시간이 더 소요될 수 있습니다.행정구역 조정
- 같은 땅에 기존 지번이 정리되고 새로운 지번이 만들어짐에 따라 지자체와 등기소의 행정처리 절차가 필요합니다.대지 측량
- 아파트 등기에는 건물과 함께 대지권이 등기 되기 때문에 정확한 아파트 부지의 측량이 필요합니다.
- 그리고 각 세대가 그 대지를 얼마씩 가지게 되는지를 계산해야 합니다.
- 이런 계산이 끝나야 등기부를 만들 수 있습니다.- 조합 업무
- 재건축, 재개발의 경우 몇백에서 몇천명의 조합원이 존재합니다.
이들의 미납 분담금 확인, 환급금 정산, 조합원 자격 변경, 상속 발생, 명의 변경, 압류/가압류 승계 등등의
굉장히 많은 업무를 통해 조합원의 권리 정리가 필요합니다.
- 그리고 한꺼번에 등기를 처리하게 되기 때문에 실무에도 시간이 많이 소요됩니다.
3. 미등기 아파트의 제약사항
등기가 안 나오면 어떤 제약사항이 있을까요?
일반적인 주택담보 대출이 어려움
- 대출을 실행하려면 은행이 담보권을 설정해야 하는데 아직 내 명의 등기가 없으면 담보를 설정하기 어렵습니다. 그러나 분양 아파트는 입주전에 분양계약 + 시행사 협약으로 중도금 대출/ 잔금 대출 등이 가능합니다. 그렇기 때문에 꼭 정해진 협약 은행에서만 대출이 가능합니다.
- 입주가 끝난 다음에는 일반적인 주택담보 대출이 어려워 매수인도 대출을 일으키지 못합니다. 경우에 따라 조합/시공사/은행 간 협약에 따른 특약으로 등기 완료를 조건으로 선실행 하는 방식이 있는 곳도 있을 수 있습니다만 매우 소수이고, 대출을 규제하는 지금의 시장상황에서는 더더욱 어려울 것입니다.매매가 불편함
- 입주는 했으나 등기가 나오기 전이라면 분양권 상태의 계약은 아니고 “장차 내 명의로 이전될 소유권” 을 넘기는 계약이 됩니다.- 이런 거래를 위해 권리양도, 명의변경, 채권양도, 등기청구권 양도 등의 절차가 함께 수반되기도 합니다.
전세대출도 영향을 받을 수 있음
- 세입자가 전세대출을 받으려면 은행이 담보관계를 확인해야 합니다.
- 등기가 늦어지면 은행마다 취급 여부가 달라질 수 있습니다. (지점에 문의 필요)- 등기부등본이 없는 상태로 권리관계 확인이 어려움
- 등기부가 아직 생성되지 않았거나 소유권 이전이 완료되지 않은 단계에서는
소유자 확인, 근저당권, 가압류, 압류 등의 권리관계를 확인하기가 어렵습니다.
반대로 등기가 안나와도 준공 후 사용승인 만으로
입주, 전입신고, 주민등록 이전 등은 가능합니다.
4. 미등기 아파트도 재산세를 내나요?
재산세의 핵심은 누가 사실상 소유하고 있느냐 이기 때문에
미등기 아파트도 재산세를 냅니다!
저는 이번달 임보에 자산현황점검을 하다가 재산세 고지서가 왔다는 사실을 알게 되었습니다 ^^;
재산세는 매년 6월 1일 현재의 소유자를 기준으로 과세하기 때문에
그전에 잔금을 완납하고 입주 했다면, 재산세 부과 대상이 됩니다.
그러면 등기가 없는 아파트는 공시가격도 없을 텐데,
무슨 금액을 기준으로 재산세를 측정하게 되는 걸까요?
관할구청에서 조세 부과를 위해 임의로 해당 신축 아파트의 ‘시가표준액’을 별도로 산정합니다.
주변 유사 단지의 공시가격, 분양가, 건물의 구조 및 평형 등을 종합적으로 고려하여 법적 기준에 따라 가격을 매깁니다. 가장 정확하게 확인 하는 방법은 관할구청 세무과에 문의하는 방법이 있습니다.
재산세 산정 기준이 되는 공동주택가격이 얼마로 적용됐는지 확인하면 됩니다.
직접 문의가 어려운 상황이라면 재산세 고지서를 보고 역산할 수도 있습니다!
주택 재산세는 일반적으로
과세표준 = 공시가격 * 공정시장가액비율 이므로
공시가격 = 과세표준 / 공정시장가액비율 이 됩니다.
예를 들어 재산세 고지서에 표기된 과세표준이 346,500,000원이라면
공정시장가액비율은 기본적으로 60% 이므로
공시가격 = 346,500,000 / 0.60 = 577,500,000원 입니다.
여기서 만약에, 1세대 1주택자라면 공정시장가액은 60 → 45% 로 인하해 주므로
공시가격 = 346,500,000 / 0.45 = 770,000,000원이 됩니다.
우리가 직접 신축 아파트를 입주 하지 않더라도,
그동안 신축 아파트가 입주 2년 동안 거래가 뜸 했던 이유,
조합이 있는 재건축, 재개발 아파트의 등기가 늦어지는 이유를
알게 되는데 도움이 되었다면 좋겠습니다!
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
