관련 강의
[4월 개강] 지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
권유디, 재이리, 김인턴
아기다리고기다리던 2주차 천안/청주 강의!!!
저는 천안 거주민이고, 청주 흥덕구도 앞마당이고 자주 가는 곳이라
매우 익숙한 지역 강의라 2주차가 정말 기다려졌었습니다.
지역에 대한 내 생각이 아직도 유효한지,
공급과 투자 방법에 대해 강사님이 어떻게 이야기해주실지 등등,,
부푼 마음을 안고 강의를 시작했습니다.
천안 강의만 한 서너번 째 듣는 것 같은데
매번 들을 때마다 놀라는 건,
강사님들은 어떻게 그렇게 이 지역을 거주민보다 더 잘 아시는 것 같은지요 ㅎㅎ
(패스츄리 호두과자 못 먹어본 천안 사람….ㅠ.ㅠ)
나는 과연 이번달 앞마당을 우리 동네 훑듯이 다 설명할 수 있을까???
아직 2주차니까…
할 수….있..겠…죠;;;;
강의 중 새롭게 알게 된, 꼭 기억할 것들, 적용해야 할 부분들 위주로 적어보겠습니다.
천안
1. 불당도 다 같은 불당이 아니다!
타지역에서의 수요를 흡수할 만큼은 아니지만,
천안 내에서 학군지의 기능을 하고있는 불당.
그러나 학원가는 신불당/구불당 구분해서 보자.
→ 얼마 전까지만 해도 신불당의 학원가가 아직 완성형이 아니었어서 그랬는지
구불/신불 학원가를 나눠보지 않았던 것 같아요.
지방도시들이 그렇듯, 유흥가와 학원가가 섞여있을 수 있고, 어느정도 괜찮다 라고만 생각했었고
천안에 살면서도 학원가의 확장 같은 부분을 눈여겨 보지 못했던 것 같습니다.
이미 신불/구불은 연식이나 상권에서 차이점이 있긴 하지만
학원가까지 차별화를 두고 보게 된다면 그 차이가 더 확연해지겠다 싶습니다.
직주근접 역시,
이번에 강사님 인사이트 정말 남다르셨어요!
중소도시에서는 자차비율이 높고, 끝에서 끝까지 30분이면 충분한 경우가 많아서
직주근접이 수도권만큼 중요하지 않다고 하지만,
짧은 통근거리에 익숙해져 있는 저같은 지방민들은
10분, 20분, 30분 단위로도 출퇴근 시간을 재는 경우가 많습니다.
저는 천안에서 아산으로 출근을 하는데,
출근은 20분, 퇴근은 30-40분이 걸립니다.
회사 동료들은 저보고 다들 그래요..
“왜 그렇게 먼데 살아?”
라구요…^^;;
서울이나 수도권만큼 직주근접이 크리티컬한 요소는 아니지만
충분히 플러스/마이너스 알파(10분 차이라도)가 될 수 있다는 점!
결론은, 퉁쳐서 보지 말자.
하나하나 다 뜯어서 보자!
다시 한번 새기겠습니다.
2. 좋은 생활권부터/ 좋은 단지부터, 위에서 아래로!
물론 선호도가 낮은 생활권/단지도 모두 봐야 선호도가 이래서 달라지는구나를
확실히 느낄 수 있습니다.
그러나 천안처럼 가격이 많이 눌려있는 상황에서라면
무조건 좋은 생활권부터 보기, 동일한 입지라면 좋은 단지부터 보기!
지금 임장지인 대전 역시 좋은 곳부터, 좋은 단지부터 훑어보기!
기억하겠습니다.
3. 가치/입지를 먼저 판단하고, 이후에 가격 입혀보기!
단임하면서 가격을 찾아보지 않게 되기가 참 힘든데요…
이번엔 생활권별로 소생활권을 다시 나누고, 가치/입지를 매긴 후
그 위에 가격을 입혀보는 순서로 임보를 작성해 보겠습니다.
가격을 먼저 보게 되면 아무래도 편견이 생겨서 객관적인 가치나 선호도 파악시
왜곡이 될 수 있을 것 같아요.
내가 먼저 판단하고, 가격 비교하기.
여러번 반복하면 가치판단 하는 데 너무 좋은 연습이 될 것 같습니다.
알면서 적용하지 못했던 부분이니만큼 이번달 앞마당 만들기에서 최우선 순위로 적용해볼게요
4. 천안 투자의 키워드는: #연식 #중심
저뿐만 아니라 많은 지투기 동료분들이 힘들어하시는 부분이 바로 요
연식 vs. 입지
인 것 같습니다.
모든 지역이 그렇듯 둘 중 어느 한쪽이 압도적이지 않는 한,
각각의 단지가 가지는 선호요소들을 정확히 파악하고 선호/비선호 요소끼리 비교해보기.
역시 여기에서도 “퉁쳐서 보지 말자”가 적용 되는 것 같습니다.
eg.) 불당 아이파크 vs. 신부 디이스트
서북구 대 동남구, 불당 대 신부 가 아닌
아이파크의 선호/비선호 요소 대 디이스트의 선호/비선호 요소들을 비교해 보기
청주
1. 청주는 다핵도시. 그러나 압도적인 흥덕구. 또흥덕구!
처음에 복대독을 갔을 때 가장 의아했던 것이
하이닉스 공장이 대장 단지랑 길하나 건너에 있네?
공장뷰인데 여길 좋아한다고??
였습니다.
물론 걸어서 출근할 수 있다는 것이 장점일 수 있겠지만
좋은 환경이라고는 할 수 없지 않나, 하는 생각도 들더라구요.
그러나 괜찮다!
스모크가 뿜어져 나오는 굴뚝산업이 아니기 때문에!
산단도 산업별로 꼭 구분해서 보자. (여기도 퉁치지 말자 적용!)
- 퉁치지 말자 번외편:
지역 내 학군의 기능을 하는 곳에선 도보 접근성까지 보자.
학원의 종류도 보자 → 학부형이 아니라 학원 종류를 모르는데 날잡고 공부해보기!
2. 교통보다는 단지가 몰려있는 신규 택지, 환경, 나홀로라도 압도적 단지라면 OK!
지방에서 좋은 환경 = 신축, 택지, 커뮤니티 + 규모
eg) 서정주 파크자이
균질성이 낮은 지역의 나홀로 아파트같은 느낌의 대단지. 브랜드나 조경, 느낌은 굉장히 좋았지만
신축이라 가격이 이런건 아닐까, 했는데
청주사람들은 나홀로 신축이라도 단지가 크고 좋다면 좋아한다!
3. 복! 가! 테! 동! 방! 율!
지금 지방에서는 ‘사지 말아야 할 것을 사지 않는 것’ 또한 중요하다.
좋은 것부터 보자.
4. 그럼 언제 투자하지? 미분양과 남은 공급 분석해 보기!
미분양이 줄어드는 추이라면 가격 상승할 준비 된 것.
선호도 높은 지역도 미분양인지 체크할 것.
정체 미분양 규모와 어느 단지들이 미분양인지를 함께 봐야 함: 양 & 질 모두 알아보기
→ 공급이 많다고 무조건 피하지 말고 타이밍 보기. 알면 대응할 수 있음. 조건을 만들어 보는 것도 방법(3년 전세 등)
마지막으로 제일 하기 힘든? (매번 귀찮아서…?) 부분 중 하나가
지금과 비슷한 공급 시기에 가격이 어떻게 움직였는지
과거 히스토리를 참조하는 부분인 것 같습니다.
매번 매매가/전세가와 공급량을 함께 보는 그래프를 해석하고
현 시장에 적용해 해석하는 게 힘들어서 자꾸 안하게 되는데
이번달 두번째로 적용해볼 부분입니다. (꼭 하자…)
5. 오송과 오창은 어떡하지…? 투자해도 되나요??
사실 오송이랑 오창 가보면 저는 좋거든요…
근데 투자해도 되는지는 진짜 모르겠더라구요.
그런데 이번에 딱 짚고 넘어가 주셔서 정말 좋았습니다.
투자할 수 있지만, 되도록이면 중심으로 들어올 것.
명심하겠습니다.
유쾌, 명쾌한 강의 감사합니다!
