[열중41기 5래5래 잃지않는 투자자로 남을 조 초코베리] 양파링님 강의듣고 전세빼기 성공한 후기!

안녕하세요 초코베리입니다.

열중 강의는 작년, 3개월 전, 그리고 이번이 세번째네요.

이번 양파링님 강의 후기는 양파링님이 가르쳐주신 전세빼기 방법을 그대로 적용해 실천하고

 전세 2개를 잘 세팅한 후기를 남겨보려고 합니다. 

(우선 2개 중 1개만 써볼게요…양파링님이 이런 후기를 보실 때 기분이 좋으시다고 하셔서 

용기를 내어 써보게 되었습니다.)

작년 처음 열중에서 양파링님의 전세 빼기 강의를 들을 때 제 자세는…

‘내가 전세를 언제 놓겠어?’… 그래도 들어는 보자..” ^^….

(양파링님이 이번 강의에서 이런 우리의 마음을 꿰뚫어보시더라구요 ㅎㅎ 네..저도 딱 그랬습니다…)

그리고 채 1년이 되지 않아서 뚜둥!

거짓말처럼 저도 두 개의 전세를 빼야 할 일이 생겼습니다…..!!

그때 갑자기 떠오른 양파링님의 열중 강의!

부랴부랴 강의 내용을 떠올리며 열심히 교재를 찾았습니다.

교재를 보며 조금은 희미해진 강의 내용을 열심히 떠올려봤어요. 

다행히 새록새록 강의 내용들이 기억났고 

교재에도 하나하나 스텝별로 해야 할 일들을 다 적어주셔서

교재를 보며 제가 할 일들에 착수했습니다.

[0 – 1호기 전세빼기, 2024년 7월]

STEP0. 

전세빼기에서 가장 중요하다고 생각되는 것: 내물건 1순위 만들기(가격과 컨디션)

STEP1: 적정 전세가 설정하는 법

1단계) 단지 시세

저의 0-1호기는 약 800세대로 12월이 되면 입주 2년차가 되는 신축입니다.

전세 물건을 내놓으려고 결심한 것은 7월이었습니다.

단지는 25평, 29평, 33평으로 구성되어 있고

제 물건은 33평 판상형, 남동향 사이드 1층이었습니다 ㅠ.ㅠ

단지 내 하위 평수까지 모두 시세 조사를 해본 결과, 33평 기준 호가는

25평: -5천

28평: -3천~동일

전세가나 평형 고려 시 25평은 비교 제외하였고,

당시 제 물건을 제외하고는 2층과 고층 물건2, 총 4개만 나와있는 상황이었기 때문에

2층 호가 = 29평 고층 전세 호가 최고가 로 전세가를 세팅했습니다. (33평 최저가)

2) 생활권 시세

단지A – 연식 동일, 입지&브랜드 더 좋음.  전세물건이 33평 1개뿐 호가 2천 이상 높음

단지B – 입지는 조금 더 좋으나 연식 5년 차이로 단지 컨디션 차이남. 전세 호가 비슷

단지C - 5년차 대단지, 전세 호가 비슷

단지D - 13년차 대단지, 입지 우세하나 연식과 컨디션이 좋지 않음. 전세 호가 2천 정도 낮음

생활권 내 전세가 많지 않은 상황이었고, 단지 A를 제외하면 입지 차이는 크지 않은 데 반해 연식차이가  있는데 호가는 비슷한 상황으로, 전세가 경쟁력 있을 것으로 판단.

3) 공급

우리 단지는 12월-1월이 되면 2년차가 도래해 전세 물건이 많아질 것으로 예상.

인근 A단지 역시 입주일이 비슷해 전세물건이 더 나올 것으로 추측.

E단지는 25년 7월 1200세대 입주 예정으로

 벌써 70건 가까이 매매 물건들이 나와있는 상태, 

매도가 안될 경우 전세물건으로 돌리는 경우도 있을 것으로 예상.

옆&하위 생활권에 1200세대 신축, 9월 사전점검 예정. 전세물량 200개 이상…

→ 우리 단지와 인근 입주시기가 비슷한 단지가 12월이 되면 2년이 도래, 

보통 전세를 2개월 이전에 내놓기 때문에 

전세 물량이 나오는 10월이 되기 전에 전세를 빼야 된다고 판단.

→ 인근 브랜드 신축 1200세대 입주일은 아직 시간이 있기 때문에 안전(25년3월 전에 빼야함)

→ 하위 생활권 신축은 동일 생활권이 아니라 큰 위협이 아닐 수 있으나, 

전체적인 전세가가 내려가는 영향이 있을 수도 있으며, 

사검 이후에 전세계약이 많이 되는 것을 고려, 사검이 있는 9월 전에 전세 빼야 함.

→ 8-9월까지는 전세 계약을 해야 함. 7월에 전세 내놓음.

최종 전세 시기 & 가격 설정:

시기 - 동일 단지& 인근 단지 2년 도래 시기인 12월 (전세 나오는 시점은 9-10월부터)

타 생활권 신축 사검일 9월을 고려,

7월에는 전세를 내놓고 8-9월에는 계약을 해야함.

가격 – 단지 내 동일 평형 최저 가격(최고가와 2천 차이), 29평 최고가와 동일,

인근 5년차 대단지 고층 가격과 비슷하거나 조금 낮게

STEP2: 내 물건 1등 만들기

제 물건은 1층이고 남동향 사이드였기 때문에 선호되는 물건은 아닙니다 ㅠ.ㅠ

그러나 동일한 1층 물건들과 비교해 봤을 때 장점으로 내세울 만한 것들이 있을지 

(같은 단지, 연식5년 이내 차이 타 단지와 비교 시) 생각해 보고

 장점을 강조하는 문구 작성, 부동산 서너 곳에 돌렸습니다.

같은 1층이라면 물건의 컨디션으로 승부하자! 

같은 신축이라면 옵션으로 승부하자!

[부동산에 돌린 문자 일부]

1층의 단점을 보완하기 위한 방범방충망과 현관CCTV, 욕실 휴젠뜨 등

 할 수 있는(?) 옵션은 거의 다 했던 것 같아요. 

냉장고장도 했는데 안썼었네요 ㅠ.ㅠ

이렇게 부동산에 물건을 내놓고 1주일이 지났는데 아무 연락도 없었습니다.

역시 1층이라 수요층이 거의 없구나…를 몸소 깨닫고 

환금성에 대해 다시 한번 생각해 보는 깊은 반성의 시간을 가진 후…

2주차로 접어들고, 동네 부동산에 다 뿌려야겠다, 하던 때에

연이어 2팀이 집을 보고 갔고

이틀만에 전세가 나갔습니다! 야호!!!

계약하신 분들은 

어린 아이가 있는 젊은 부부, 아이를 돌봐줄 친정 어머님까지 

총 5명이 거주해야 하는 상황이라 

알파룸까지 방이 총 4개가 있다는 점,

집 내부 컨디션+옵션이 좋다는 점에 상당히 만족하셨고 

특히 주방(주방 엔지니어드스톤은 비싼 유상 옵션이었음)을 마음에 들어하셨습니다. 

1층임을 감안, 고가의 허니콤 블라인드까지 드리고 간다하니 좋아하시더라구요 ㅎㅎ

그렇게 제가 몇날 며칠 밤잠을 설치며 내놓았던 0-1호기의 전세는 

조금은 어이없게? 금방 빠졌습니다.

1층이었는데도 이렇게 쉽게 나간 건 물론 운이 좋았던 게 컸기도 하지만,

적절한 전세가를 설정한 것이 가장 큰 요인이 아니었나 싶습니다.

전세가가 높았다면 애초에 집을 보러 오지 않았을 수도 있고,

1층이라고 터무니 없이 낮게 불렀다면 전세를 빼고 나서도 후회를 많이 했을 것 같아요.

전세 계약 결과:

가격: 입주~9월까지 전세 최고가 기록.

전세물건 개수: 당시 4개 -> 10월 현재 14개

 잘한점: 단지/생활권 내 시세조사 공급시기 조사

못한점: 단지내 전세물건의 입주시기를 면밀히 보지 못함 

(12월 입주 물건이 7월에 나와있었음. 

나와 경쟁상대가 아닌 물건이었음. 

전세가를 좀더 높일 수도 있지 않았을까..)

복기하고 보니 중간중간 모자랐던 부분들이 많이 보이네요.

그래도 전세문맹이나 다름없던 제가 

시세조사에 공급까지 보며 

나름 전세세팅에 대한 계획을 하고 진행할 수 있던 것은 

다 양파링님 덕분입니다 ㅠ.ㅠ

어설픈 첫 복기글이지만 나름 뿌듯하네요.

다음엔 0-2호기의 복기글도 써보도록 하겠습니다.

양파링님 감사합니다~!!!!!