[실준 7ㅜ2ㅣ투자로 5년 안에 5억 벌조 금빛고래 ] 여러분이 부자되는 시기는 다음 상승장이다.

코크드림 강사님의 강의를 듣고 나서, “임장보고서를 제대로 쓰는 것”이 단순한 기록이 아니라 더 많이 버는 투자로 연결되는 의사결정 도구라는 점을 확실히 체감했다. 그동안 1년 이상 강의를 들었음에도 임장보고서를 완성하지 못했던 이유는 ‘해야 할 항목이 많아서’가 아니라, 막상 쓰려 하면 압도되는 마음이 먼저 올라왔기 때문이었다. 그런데 이번 강의는 임장보고서를 왜 써야 하는지부터, 어떤 구조로 정리하면 부담이 줄어드는지까지 매우 쉽게 풀어주셔서 “나도 끝까지 완성할 수 있겠다”는 확신을 얻었다.

나에게 특히 인상 깊었던 점

1) “최근 가격(호가) vs 실거래”를 비교하는 습관이 수익을 만든다.

 기억에 남았던 건 최근에 나온 가격과 실거래 가격을 비교하는 부분이었다. 역세권이 아니거나 입지에 비해 과하게 비싼 호가가 형성되는 경우가 있고, 그 차이를 이해하지 못하면 시장의 분위기에 휘둘리기 쉽다는 내용이 와닿았다.
2020년 패닉바잉과 가계대출 급증, 2022년 영끌족의 패닉 셀링과 같은 시장 흐름 사례는 “감정이 가격을 흔들 때, 나는 원칙 저환수원리를 기억해야 한다”는 투자 원칙을 다시 세워줬다. 결국 시장은 반복되고, 다음 상승장이 ‘부자되는 시기라는 생각을 갖고 불안을 줄이고 장기적으로 바라보는 힘이 됐다.

2) 단지분석의 목적이 명확해졌다: “사람들이 좋아하는 단지를 알고, 그 단지에 투자하기 위해 단지분석을 해야겠다."

단지분석을 하는 이유를 “좋은 단지를 공부하기 위해서” 정도로 막연히 생각했는데, 강의에서는 목적이 분명했다.
사람들이 좋아하는 단지를 정확히 알고, 결국 그 단지에 투자하기 위해서 단지분석을 한다는 것이다. 이 목적을 이해하니, 임장보고서도 ‘과제’가 아니라 투자 결정을 위한 보고서라는 의미로 바뀌었다.

3) 입지분석은 ‘정보 수집’이 아니라 ‘해석’하는 것

입지분석에서 중요한 건 자료를 많이 모으는 게 아니라, 해석을 통해 입지 우위를 정리하는 과정이라는 점이 인상 깊었다. 결국 비교평가를 통해 투자 물건을 결정하는 것, 나는 어떤 기준으로 A를 선택하고 B를 배제하는가”를 보고서로 남기는 것이 핵심이다.

나에게 꼭 적용해보고 싶은 점

1) 임장보고서 결론 파트를 ‘고정 템플릿’으로 끝까지 완성하기

이번달은 고민하다가 멈추지 않게, 결론을 아래 순서로 무조건 채우는 방식으로 작성해볼 생각이다.

• 지역입지 정리
• 직장/교통/학군/환경 가치 정리
• 공급 내용 정리
• 호재 여부 정리 (참고용)
• 지역 내 핵심가치 한 줄 요약(교통/학군/환경 중심)

이렇게 보고서를 써나가면 임장 때마다 내용이 흔들리지 않고 비교 가능한 보고서가 쌓일 것 같다.

2) “범위를 줄여서” 끝내는 습관 만들기

이번 강의 후 가장 크게 바뀐 건, 완벽하게 쓰려다 포기하는 방식 대신 범위를 줄여서 완성하는 방식으로 가겠다는 결심이다. 처음부터 모든 지역, 모든 단지, 모든 항목을 다 쓰려고 하면 또 압도될 게 뻔하다. 그래서 한 번에 한 지역, 핵심 단지 몇 개만 정하고, 보고서도 ‘완성 기준’을 낮춰서라도 끝까지 제출 하겠다.

3) “저환수 원리”를 지키는 투자 기준으로 삼기

결국 보고서의 목적은 ‘좋아 보이는 이유’를 나열하는 게 아니라, 환금성/리스크/수익성을 냉정하게 점검하는 데 있다고 느꼈다. 앞으로는 저환수원리를 기준으로 보고서 안에서 스스로에게 질문해보려고 한다.

• 이 단지는 시장이 흔들릴 때도 버틸 수 있는가?
• 실거래 기반으로 봤을 때 현재 가격은 합리적인가?
• 비교평가에서 이 물건이 선택될 이유가 명확한가?

마무리 후기

1년 넘게 강의를 들었지만 임장보고서를 한 번도 완성하지 못했던 내가, 이번 강의를 통해 “이건 할 수 있겠다”는 확신을 얻었다. 임장보고서는 부담스러운 숙제가 아니라, 더 많이 버는 투자를 가능하게 하는 내 자산이었다.
이제는 욕심내지 않고 범위를 줄여서라도 하나씩 완성해 나가며, 그 기록들이 내 투자 목표로 가는 돌다리가 되도록 쌓아갈 것이다.