낙담의 골짜기에 닿더라도 코크님이 광주에서 역삼까지 왔다 갔다 *12234354 했던 그 길을 생각하며, 그 보다 더 어려울까?

1. 잘 써진 임장보고서의 중요성을 한번 더 확인하다. 

   코크님이 여러 단지의 사례를 통해 상승장와 하락장에 금액이 어떻게 흘러가는지 설명해주셨는데, 이 말씀이 기억이 난다. 가격을 보고 비교 대상이 없으면(비교대상 최소 3개 이상) 원래 그 단지는 그 가격이야. 생각하게 된다" 고 한다. 나도 그렇게 생각했었다. 월부를 알기 전, 미사, 구성남 등등을 여러번 임장하면서 나의 0호기와 금액 차이가 별로 안나서 원래 저기도 그 가격이네. 흠. 과연 갈아타기 할 필요가 있을까? 했는데 역시나 이번 상승장에 먼저 손을 들고 올라간 단지들은 지금의 0호기와 금액 차이가 많이 나서 이제는 매수를 하고 싶어도 할 수 없는 물건이 되어버렸다.  판단을 제대로 하기 위해 임보가 필요하구나. 임보를 쓰면서 가보기도 많이 가보고 분석도 하고 했을 텐데 틀린 결정을 하기 어렵다. 이 말씀 기억하자. 또한 비교 평가를 꼭 해봐야 한다고 하셨는데 최소 3개 이상이어야 한다고 하셨다. 2개는 헷갈리고, 3개 이상이 일때 어떤게 저평가 되었는지 확인 할 수 있으며, 후보군 중에서 어떤 시나리오로 매수를 해야 하는지 말씀하신 부분이 인상 깊었다. 3물건 중 제일 떨어지는 단지를 제껴 놓는게 아니라 이 단지가 상승 여력이 있으면 고려 대상이 되는 것이다. 이 강의를 듣기 전 나는 이렇게 생각하지 못했을 것 같다. 내가 좋아하는 좋은 단지를 찾기보다 수익이 많이 나는 단지를 찾는 것이라는 점을 잊지 말자. 

    

2.  입지와 선호도가 좋은 단지라면 구축이라도 가장 우선해서 보자. (단지분석)

    여러 사례들과 그래프를 보여주셨는데 그 중에서 평촌의 사례를 예로 들면서 전고점은 보조지표로 사용하라는 부분이 기억에 남는다. 전고점만 보고 판단 하지말고 수치상으로 더 낮을지라도 어? 입지적으로 여기가 더 좋은데 전고점이 낮네?이런 의문을 가져야 한다고 하셨다. 즉 전고점은 보!조!지표!일뿐이다. 전고점에 휘둘려 진짜를 못 볼 수 있으니 이 부분도 체크!  근데 과연 내가 이부분까지 감지 할수 있을지가 의문이다.. ^^::

   그리고 1등을 뽑으려고 하지 말고 상, 중, 하 이러게 3가지로 분류하라고 하셨다. 1등을  뽑다가 투자 타이밍을 놓지는 경우가 있다고, 또 시간이 제체되어 투자를 못하게 되면 그게 최악의 상황이라고. 맞는 말씀이다. 지금처럼 급격히 변하고 규제 및 변화가 많은 시장은 선점하는 사람이 winner이라는 생각을 한다. 실제로 강사님들이 이 말씀을 많이들 하셨다. 투자는 타이밍이란 요소도 있는데 가리고 가리고 재고 재다가 나중에는 그 타이밍을 놓쳐 저 멀리 떠나 보낸다고. 나는 2025년 11~12월 내마강의를 들을때 평촌의 단지들이 무섭게 상승하는 모습을 보았다. 처음에는 후보에도 없었던 단지 였는데 나중에는 kb시세가 안따라주고 총체적 난국이 되어 그 단지도 매수 할수 없는 상황. ㅠㅠ 맥빠지고 기운빠지는 상황들. ㅠㅠ 내집마련과 투자는 다르지만 타이밍을 놓지지 말자!!! 체크!

3. 나의 투범위안에 무슨단지를 넣을까? (단지 분석 이후 좋은 물건 추리기) 

   가치가 있는 단지의 기준은 강남 1시간 이내인지? 그렇다면 저평가 되었나? 그렇다면 내 투자금에 들어와? 그렇다면 감당가능한가? 이런 프로세스로 진행이 된다. 그리고 그 금액의 범위를 5000만원 안팎으로 알려주셨다. 아주 기본적이 기준들이지만 내가 막상 이 상황에 처하면 이렇게 적용하기 쉽지 않을것 같다는 생각이 들었다. 

4. 매물임장 

   부동산에가서 매물 본적이 여러 번 있었는데, 코크님은 코크님 고유의 편안함이  부사님들과 금방 친화적으로 만들어줄 것 같다. 이런 능력도 많은 경험에서 쌓이고 알게 된 것이겠지? 

   사이드 인가요? 수리 되었나요? 요즘은 시스템 에어컨! 그리고 임차인: 퇴거확약서

5. 투자물건 뽑기 

   물건을 뽑는 프로세는 가격이싼지 확인→투자금 확인 → 조건, 상태 → 감당가능여부를 확인하고 그 중에 1개를 뽑는다. 이렇게 뽑은 물건을 다른 지역에서도 같은 과정으로 뽑아 낸 물건과 또 견주어 보는 것이다. 코크님이 보기 편하게 정리한 표로 코크님과 같이 뽑으니 아주 쉽게 쉽게 단지가 제껴지고 그중 선호 물건이 정해졌다. 그런데, 막상 그 상황이 나의 상황이라면 정말 오만가지 생각이 다 난다. 돈을 더 빌릴까? 이 학교는 별로 였는데 그래도 금액이 괜찮으니 여기로 할까? 등등. 객관적으로는 안되는데 될것 같고, 이것 밖에는 안되는데 더 좋은거 보려하고. 객관적이 시각이 필요하다. 

그리고 또 한가지! 부천, 군포, 구리 중 같은 투자금의 단지를 보여 주시면서 왜 앞마당의 중요성을 알려주셨다. 부천만 안다면 군포, 구리와 비교할 생각을 못한다. 그러면 정말 중요한 투자 기회를 놓지게 되고 더 좋지 않은 선택을 하는 것이다. 이 부분에서 나는 너무 조급해 할것 없다. 지금은 시간을 들여 앞마당을 늘려야 할 때라는 것이 정말 와 닿았다.

저환수원리

저 평가/전고점보다 싸다면

환 서울300세대, 경기 지방 300세대. 1~3층, 탑층 제외ㅅ

수 수익을 낼수 있는 가치가 있는 단지

원 적정 전세가율(강남 50%, 서울 60%, 경기 70% 지방 80%)

리 리스크관리 역전세:마통 5000만원 정도

저환수원리를 자세하게 설명해주셨다!!!!!! 저환수원리 하도 나오길래 나름 추측해봤는데 이런 구체적인 지침이 있을 줄이야.

6. 마지막으로, 응원의 메세지!! 

미래의 나를 위해 좀 자세히 남겨야지. 우리가 생각하는 발전의 모습과 실제 발전의 모습은 다르다. 바로 그 두 그래프 사이에 낙담의 골짜기가 있는 것이다. 그 골짜기는 비효율의 구간인데 뭔가를 하고 있어도 뒤쳐지는 느낌을 받는 구간. 성공은 선불이라는 메세지를 남겨주셨다. 맞는 말이다. 무언가를 해야 성공이 온다. 성공이 먼저 오지 않는다. 마지막에 여담으로 전해주신 전라도에 있는 코크님 단지로 임장 온 월부님들. 아는 척 하기는 그렇고 쓱 지나가면서 월부" 하셨더란다. 더운 날씨에 너무 지쳐있던 그들에게 코크님이 얼마나 반가웠을까? 내가 거기 있었으면 나는 눈물 났을 것 같다. 삶은 군데 군데 이런 작은 유쾌한 선물들을 종종 우연으로 넣어 놓는다. 코크님도 멘탈 관리도 역시 독서로 하셨다고 한다. 

둘째가 아파서 무언가를 못하는 나의 상황이 좀 답답하고 조금 지치고 했는데 마지막에 코크님이 보여주신 발전의 그래프 모습을 보고 기운이 난다. 마침 오늘 아침에 주문한 너나위님의 책이 오늘 도착해 롯켓배송도 아니고 이게 뭐지? 아침주문 저녁도착? 이 책을 읽으며 코크님처럼 독서로 나의 멘탈을 관리해야지.