요즘 정부에서 다주택자랑 '비거주 1주택자'를 향해서 아주 강한 경고를 계속해서 날리고 있습니다. "투기용 1주택자도 들고 있는 것보다 파는 게 낫게 만들겠다"고 이야기하면서 그 영향으로 부동산 시장에 직간접적인 영향을 주고 있습니다.
게다가 오는 18일 공개되는 공동주택 공시가격이 두 자릿수 이상 상승할 예정입니다. 이로 인해 서울 강남이나 한강벨트 같은 상급지 단지들의 보유세가 30% 이상 폭등할 거란 이야기도 나오고 있습니다. 강북의 대표적인 대장아파트인 마포래미안푸르지오(마래푸)만 해도 보유세가 300만 원 언저리에서 400만 원대로 올라갈 예정입니다.
마래푸 299만→416만원 전망…공시가發 보유세 치솟는다
여기에 5월 9일이면 다주택자 양도세 중과 유예까지 끝납니다. 이런 기사들이 쏟아지니까 "와, 이제 세금 못 버틴 매물들 쏟아져서 집값 폭락하겠네?" 라고 생각하시는 분들 많으실 것 같습니다.
실제로 블라인드 같은 익명 커뮤니티에 들어가 보면 지금 분위기가 그리 좋다고 말을 하기 어렵습니다. 한쪽에서는 "비거주 1주택인데 쫄린다"면서 높아진 세금에 압박감을 느끼는 사람들의 하소연이 올라옵니다. 이를 통해서 일단 정부의 1차적인 압박 자체는 어느 정도 통하고 있음을 알 수 있습니다.
과연 정말 그렇게 될까요? 정말 사람들이 싼 가격에 집을 던질까요?
먼저 보유세부터 알아보자
본격적인 이야기에 앞서, 우리가 내는 보유세가 도대체 어떻게 구성되어 있고, 왜 언제든 가격이 상승할 수 있는지 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.
보유세는 크게 두 가지입니다. 매년 7, 9월에 내는 재산세(지방세)와 12월에 내는 종합부동산세(국세)가 있습니다. 이 중 재산세는 과표상한제도(현재 5%)가 있어서 집값이 올라도 세금이 한 번에 수백만 원씩 오르진 않습니다. 다만,종합부동산세(종부세)는 조금 다릅니다.
그렇다면 이 종부세는 도대체 어떻게 계산되는 걸까요? 아래 공식을 통해서 확인할 수 있습니다.
[종합부동산세 기본 계산 공식]
- 과세표준 = (보유 주택의 '공시가격 합산액' - '공제금액') × '공정시장가액비율'
- 산출세액 = 과세표준 × '세율 (기본/중과)' - 누진공제액
- 최종 납부세액 = 산출세액 - (중복되는 재산세액 + 세액공제) ※ '세부담상한' 최종 적용
1) 주택공시가격 (현실화율)
종부세을 결정하는 베이스라고 생각하시면 됩니다. 현재 공시가율은 69% 수준으로 동결되어 있지만, 과거 정부에서는 '공시가격 현실화'를 명분으로 90%까지 끌어올리려 했습니다. 집값(시가)과 공시가율이 동시에 오르면 세금은 급격하게 상승하게 됩니다. 쉽게 말해 현재 10억으로 거래되는 아파트의 공시지가가 현재는 6.9억이라고 한다면 이를 9억까지 올리면서 세금이 매겨지는 구간에 들어오게 하거나 그 금액을 크게 만드는 것입니다.
2) 공제금액 : “이 금액까지는 봐줄게”
현재 1세대 1주택은 12억, 다주택자는 9억(공동명의 최대 18억)을 빼고 세금을 계산합니다. 이 공제 금액이 낮아지면 과세표준 구간이 확 뛰면서 세금이 올라가는 것이죠.
3) 공정시장가액비율 (눈여겨 봐야할 부분)
현재 60% 수준이지만, 국회의 세법 개정 없이 '대통령령'만으로 당장 100%까지 올릴 수 있습니다. 과거 2021년엔 95%까지 올라갔었죠. 만약 60%에서 90%로만 되돌려도 과세표준이 단숨에 1.5배 늘어나는 무서운 영향력을 가집니다.
4) 징벌적 중과세율 : “안되겠네? 하지 말라는데 왜 하는거야? 그러니까 세금 더내”
현재는 과세표준 12억(공시가 약 29억)까지는 1주택이든 3주택이든 차별 없이 기본세율을 적용합니다. 하지만 과거 2021년에는 상황이 달랐습니다.
[종부세 과세표준별 중과세율 비교]
과세표준 | 2026년 중과세율 | 2021년 중과세율 |
|---|---|---|
3억 이하 | 0.5% | 1.2% |
6억 이하 | 0.7% | 1.6% |
12억 이하 | 1.0% | 2.2% |
25억 이하 | 2.0% | 3.6% |
50억 이하 | 3.0% | 5.0% |
94억 이하 | 4.0% | 6.0% |
94억 초과 | 5.0% | 6.0% |
표를 보면 그 차이가 명확합니다. 현재(2026년)는 조정 여부와 관계없이 '3주택 이상' 소유자만 중과세율을 적용받습니다. 하지만 2021년 당시에는 ‘3주택 이상’이거나 ‘조정지역 2주택’이기만 해도, 과표가 3억 이하인 아주 낮은 구간에서부터 곧바로 1.2%라는 높은 중과세율을 때렸습니다. 집값이 싸도 높은 세율이 매겨졌던 겁니다. 더불어 당시에 정말 서울/수도권 및 지방 광역시, 중소도시까지 규제지역임을 감안하다면 강력한 규제였습니다.
5) 세부담 상한률
현재는 세금이 아무리 많이 나와도 '작년에 낸 세금의 1.5배(150%)'까지만 내면 됩니다. 그런데 과거 다주택자 상한률은 무려 '3배(300%)'였습니다. 전년에 종부세를 500만 원 냈다면, 다음 해에 1,500만 원까지 때릴 수 있었다는 뜻입니다.
현재 종부세는 2022년 말 세법 개정 이후 비교적 큰 변화없이 안정적인 모습을 보이고 있습니다. 하지만 정부의 의지에 따라 위에서 정리한 5가지를 조정하면서 과거의(2020~2021년 시기) 종부세로 돌릴 수 있기 때문입니다.
실제로 어떤 차이가 있는지 확인해보면 똑같은 공시가격 20억(조정지역 2주택 가정)을 기준으로 현재(2026년)와 과거 규제가 강력했던 시절(2022년 귀속분)을 비교해 보면 그 차이는 생각 이상으로 큰 것을 확인할 수 있습니다.
- 현재 (2026년 기준): 공제액 9억을 빼고, 낮은 세율(1.0%)을 적용받아 최종 납부할 종부세는 약 342만 원입니다.
- 과거 (중과 기준) : 공제액이 6억으로 줄어들고, 징벌적 중과세율(2.2%)을 두드려 맞으면서 최종 납부액은 약 1,436만 원으로 올라갑니다.
똑같이 공시지가 합이 20억인데, 공제액과 세율을 건드렸을 뿐인데 세금이 무려 4배 이상(약 1,100만 원) 폭등한 것이죠.
이처럼 공시가격, 공제금액, 가액비율, 세율, 상한률 중 어느 하나라도 건드려지면 다주택자나 고가주택 보유자의 세 부담은 순식간에 달라집니다. 다만, 정책 변화에 막연한 불안감을 느끼기보다는 2021~2022년도 기준으로 종부세가 어떻게 변할지 미리 시뮬레이션해 보는 것이 필요하겠죠.
그렇다면 앞으로 집값에 어떤 영향을 줄까요?
보유세 상승에 따른 집값 전망
과거의 모습과 똑같이 흘러간다고 보긴 어렵지만 충분히 참고를 해볼 순 있습니다. 그리고 이를 통해서 현재 시장 상황과 수요-공급의 펀더멘털을 고려해서 결론을 먼저 이야기해보자면 '보유세 인상 = 집값 폭락' 으로 이어진다고 단정짓기는 어렵습니다.
첫째, 현재 시장의 매수자는 다주택자가 아닌 실수요자입니다.
최근 몇 년간 대출 규제와 취득세 중과 등으로 인해 다주택자의 진입 자체가 사실상 불가능 했습니다. 취득세를 몇천씩 내고 집을 사기가 쉽지 않은 것은 가장 큰 이유입니다. 즉, 비교적 최근(2~3년간)에 매수에 나선 사람들은 철저히 실거주 목적을 가진 1주택자들입니다. 의식주에서 필수재인 주택을, 단순히 보유세가 몇백만 원 올랐다는 이유만으로 쫓기듯 헐값에 파는 것은 현실적으로 설명하기는 어렵습니다
둘째, '절대적인 공급 부족'과 '대기 수요'입니다.
세금 압박으로 흔들린 일부 급매물로 인해 일시적인 가격 조정이 올 수는 있습니다. 하지만 서울 등 수도권 핵심지의 공급이 절대적으로 부족한 상황에서, 집값이 일정 수준까지 내려오면 이를 기회로 삼으려는 대기 수요가 존재합니다. 멀리 갈 것도 없이 2023년 폭락장을 통해 알 수 있습니다. 당시 상급지 단지들은 가격이 특정 가격대에 내려오자 하락을 멈추고 오히려 거래량이 터지며 빠르게 반등했습니다.
셋째, 지금 이 순간에도 신고가를 쓰며 상승하는 지역들이 있습니다.
세금 압박 기사가 쏟아지는 현재 상황 속에서도, 서울 4급지로 분류되는 관악구, 강서구, 노원구 등의 지역과 경기권 구리, 수지 등에서는 오히려 계속해서 가격이 상승하며 실거래가 찍히고 있습니다. 이는 세금 이슈 하나만으로 시장 전체의 매수 심리를 꺾고 대세 하락을 이끌어내기엔 역부족임을 간접적으로 느낄 수 있는 부분입니다.
넷째, 강력한 세금 규제가 오히려 대세 상승을 불렀던 2020~2021년을 기억해야 합니다.
과거 2020년과 2021년은 세금이 강력하게 강화되던 시기였습니다. 종부세율, 취득세, 양도세 등을 올리면서 정부는 다주택자들의 물건이 나오면서 시장의 분위기가 바뀌기를 기대했습니다. 하지만 시장의 반응은 정반대였습니다. 실제 당시에도 주요 매수 수요는 실거주였으며, 양도세 중과로 인해 집주인들은 매물을 거둬들이며 심각한 '매물 잠김' 현상을 일으켰고, 늘어난 조세 부담을 전월세 가격으로 전가하며 임대차 시장마저 폭등시켰습니다. 전셋값이 치솟자 불안해진 무주택자들의 패닉 바잉(영끌) 매수세가 불붙으며 2020~2021년 전국 아파트 가격은 폭등장을 기록했죠. 징벌적 세금이 오히려 집값을 가장 가파르게 밀어 올렸음을 우리는 알 수 있습니다.
세금으로 압박해서 매물을 끌어내겠다는건 단기적으로 급매를 유도할 순 있어도, 장기적인 집값 안정화나 대세 하락을 가져오긴 어렵습니다. 진짜 부동산 시장을 안정시키려면 '수요자에 대한 징벌적 세금 폭탄'이 아니라 '예측 가능하고 꾸준한 양질의 주택 공급'이 정답입니다.
막연한 폭락을 기다리기보다, 내 집 마련을 준비해야 할 때
앞서 살펴본 것처럼, 세금 인상 기사만 보고 막연하게 집값 폭락을 기다리는 것은 현실성이 떨어지는 생각입니다.
그렇다면 이런 혼란스러운 시장 속에서 우리는 앞으로 어떻게 해야 할까요?
무주택자나 내 집 마련을 꿈꾸는 분들이라면 가장 먼저 해야 할 일은 자신의 객관적인 자금 상황을 냉정하게 점검하는 것입니다. 현재 내가 가진 예산은 얼마인지, 금리를 고려했을 때 활용 가능한 대출 한도는 어디까지인지 꼼꼼히 따져보고 스스로 감당 가능한 가격선(예산 범위)을 명확히 알아야 합니다. 그 범위 안에서 적극적으로 내 집 마련의 기회를 찾는 노력이 필요합니다.
다만, 내 예산에 들어온다고 해서 당장 아무 집이나 매수해서는 안 됩니다. 나뿐만 아니라 '남들도 살고 싶어 하는 집', 즉 다수가 선호하는 가치(교통, 학군, 인프라 등)를 지닌 주택을 선택해야합니다. 만약 사람들이 어떤 집을 좋아하는지, 어떤 기준으로 판단해야 할지 막막하다면 지금부터라도 입지를 분석하고 가치를 판단하는 기준과 방법을 차근차근 배워나가야 합니다.
반대로 이미 집을 보유하고 있는 유주택자라면 어떨까요? 언론이 쏟아내는 '세금 폭탄' 공포에 휩쓸려 무작정 불안해하기보다는, 앞서 짚어본 종부세 계산 공식과 5가지 핵심 요소를 바탕으로 실제 세금이 얼마나 나올지 직접 시뮬레이션해 보는 것이 우선입니다. 막연한 걱정보다 정확한 계산을 통해 내가 감당할 수 있는 세금 수준인지 파악해야만 다음을 생각할 수 있기 때문입니다.
정책은 계속 변하고 시장은 흔들리겠지만, 위기는 늘 준비된 자에게만 기회로 다가옵니다. 단기적인 정책이나 변동성에 흔들리기보다는 상황에 맞게 대응해 가셨으면 좋겠습니다.
