안녕하세요, 내마기 보고서 작성 중에 멘붕이 와서… 조언을 구합니다.
<현재 상황>
저는 대구광역시 내집마련 계획 중입니다.
근무지는 A시로 자차 편도 1시간 이상입니다. 출퇴근 부담이 커서 현재 월세로 A시 거주 중입니다.
대구 집을 산다면 기차 출퇴근을 고려해서 동대구역 근처로 알아보고 있습니다(다른 역은 제 스케줄과 맞지 않아 불가).
동대구역까지 실질적으로 도보 이동이 가능한 거리 내의 아파트 단지들은 5억 중반~7억대입니다.
기존 자금 긁어모으고, 최소 3억 5천 이상 대출 해야 제 상황에 맞는 집을 살 수 있고 대출금은 혼자 갚습니다.
감당 가능한 이자라는 게 얼마인지 어렵습니다. 적금 ⅔ 말씀하셨는데, 적금 기준 자체를 얼마로 잡아야되는건지 헷갈립니다. 실제 적금 붓는 금액 말고, (월급)-(평균 생활비)를 생각하면 맞을까요?
- 내집마련 위해 부담하시는 이자가 월급의 어느 정도 비율이 적정하다고 생각하시는지, 또는 감수하고 계시는지요? 어느 정도 기준이 생길 것 같아 조심스럽게 여쭈어봅니다. 제 경우 생초, 원리금균등, 30년, 4.5%(스트레스금리 미적용, 일단 대충)로 3억 5천 대출 시, 매달 월급 절반 이상을 이자로 내야합니다. 당연히 적금 ⅔는 훨씬 넘구요. 한 번도 대출을 안 해봐서 깜짝 놀랐는데, 이러면 제가 감당 불가능한 금액이라고 이해해야될까요, 아니면 대부분 이정도 리스크는 감내를 하시는건가요? 지금은 싱글이라 생활을 검소하게 하면 괜찮습니다만, 결혼하고 애기 낳고 하면어쩌나 싶어 걱정됩니다. (근데 여기 저기 찾아보니 2억 자본에 7억 대출까지… 다들 엄청나게 이자를 내고 사시는데…. 자본 2억에 3억 5천 대출이면 크게 무리하느 건 아닌걸까요? 되는 한 대출은 넉넉하게 받는게 좋다고들 많이하시는데… 감당가능한 선이라는게 애매합니다)
3. 이자가 감당 불가능하다는 판단 하에 4억 대 아파트를 매수할 때, 아래의 고민이 발생합니다.
1) 제가 살아야 할 곳을 훨씬 벗어납니다.
☞결국 전월세를 주고 저는 다시 A시에 전월세를 살아야 합니다. 이렇게 되면 이자+공실 등 부담이 더 커지는 것은 아닐까 걱정도 되고, 거주할 곳과 전월세 내놓을만한 곳을 같이 고려하니 어려운데 뭘 참고 삼아 보면 좋을까요? 그리고 전월세를 내놓기 위해 뭘 공부하면 좋을까요? 내 집에 살 생각만 했지 진짜 투자로만 할 생각은 아니었는데 막막합니다.
2) 매도가 어려울 거 같은 매매 기록이 거의 없는 저층 소형평수 아파트나 오피스텔, 주택을 사야합니다.
☞그럼에도 제가 매수를 해서 실거주를 후 매도할 때, 매도가 안 되는 걸 감당한다는 건 어느 정도까지 생각을 해야될까요? 그리고 그래도 매도가 잘 되는 매물을 보는 팁이 있을까요?
4. 만약 5억 이상 매물을 산다면 전세끼고 사는 방법도 있을텐데(그런 매물을 살 수 있다면), 이 때 제가 주의깊게 봐야할 건 뭐가 있을까요? (일단 그냥 제 수준에 난이도 높은 매물같습니다)
5. 아실 살펴보다보니 이런 분양권 표시된 아파트들이 있던데 이건 뭘까요? 그리고 2026년 상반기 분양 예정 아파트들도 있던데, 기다렸다 분양권 노려보는 건 어떨까요? 좀 허황된 생각일까요? 기다리다 살 수 있는 물건 다 날라간 후에 후회할 것 같기도 합니다.
강의를 듣고 알려주신대로 환경, 연식 따지며 찾아보다가 현실의 벽을 느낍니다.
다른 비슷한 케이스들도 찾아서 읽어보고 있지만 궁금한게 더 많아져서 일단 질문글 올려봅니다.
조금이라도 조언 주시면 정말 감사하겠습니다.ㅠㅠ!!
댓글
안녕하세요 이게되네님~ 내집마련을 하시는 중 대출의 범위에 대해 어려움이 있으신것 같습니다. 대출의 감당가능한 범위는 주관적이라고 판단됩니다. 생활방식의 패턴과 지출의 상황에 따라 달라지기에 개인차가 있지요 저같은 경우는 감당가능범위를 월급에서 생활비와 일정의 저축을 제외한 범위를 설정합니다. 대출상환으로 생활이 너무 쪼들리거나, 상황에 따라 저축을 하지 못한다면 불편을 초래하실수 있다고 생각합니다 또한 이해하신 바와 같이 월급절반이 이자와 원리금상환으로 지출된다면 일반적으로는 무리할 수 있는 상황이라 고 생각듭니다. 자산이라는 사는것보다 중요한것은 보유하는것이라 생각이 듭니다. 이에 대출에 대한 감당범위를 넘어서 매수할시 지키지 못하고 매도해야 하는경우가 생길 수 있기에 3억5천 대출 시 대출상환금액을 본인생활 지출과 견주어보시어 감당가능한 범위인지 실제로 계산해보시면 좋으실것 같습니다. 4억대의 물건들은 5-6억대의 물건보다 선호도가 낮을 수는 있습니다.그러나 저층, 오피스텔보은 환금성이 좋지 않아 매도가 어려울 수 있기에 아파트로서 자산의 기준을 가진 자산을 매수하기를 권해드리며 수강하시는강의에서 배우시는것과 연결하시면 선택에 도움을 받으실수 있을것이라 생각듭니다. 또한 5억대이상의 물건을 고려하신다면 월부안에서 투자관련 강의(실전준비반, 지방투자기초반 등)을 수강하시어 투자에 대한 공부를 하신후 결정하시어도 좋으실것 같습니다. 처음에는 강의내용이 생소하고 어려울 수 있습니다 .그러나 시간을 축척하시면 하실 수 있다고 말씀드리고 싶습니다. 이게되네님의 고민스러운 점을 해결해드리기에는 부족한 답변이지만.... 이게되네님의 행복한 미래를 위한 준비를 응원드립니다.
안녕하세요 이게되네님!
출퇴근 문제로 거주지 질문을 주셨네요 ㅎㅎ 처음이라면 어려우실거 같습니다!
질문과 답변
1)감당 가능한 이자가 얼마인지 어렵다, 2)내집마련 위한 부담하는 이자가 월급의 어느정도 인지
>https://weolbu.com/s/KQgwMLeimE(빈쓰튜터님 칼럼)
위에 월부에 계시는 빈쓰튜터님(실전투자자)이 올리신 글입니다. ㅎㅎ 내용 보시면 현재 저축가능금액에서 70%를 원리금 상환으로 생각하시고 감당가능한 이자를 측정해주시면 좋을거 같습니다! 보통 종잣돈 모으는 경우는 급여에서 약 50~55% 정도 저축을 해야 투자든 뭐든 가능하기 때문에 이 점 생각하시면 좋을거 같습니다.
3.1) 주변 전세가와 전세가 거래되는 매물들의 상태를 확인해보시고(부동산에 전화) 전세 빼는 것에 대한 것들을 공부해보시면 좋을듯 합니다.(실준반,지방투자기초반 등 강의 수강) 여러가지 케이스가 있기 때문에 처음이시라면 충분히 공부하시고 도전하시는걸 추천드립니다.
3.2) 매도가 안되는 물건이 아닌 가치가 있는 물건을 사셔야 합니다. 매도가 잘 되는 물건은 아실 같은 곳에서 실거래가 얼마나 되는지 확인해보시면 좋을듯 하고 이것 또한 마찬가지로 기초 강의를 수강하시는 걸 추천드립니다! 특히 지방은 서울과 다르게 상품성(연식,브랜드,세대수)이 중요하고 각 지역의 중심지(대구 수성구, 부산 해운대, 대전 서구 등)에 있을 수록 더 가치가 좋기 때문에 이점 생각하시면 좋을거 같습니다.
4) 5억 이상이든 얼마든 제일 중요한 것은 가치대비 가격이 싼지 비싼지를 보셔야 합니다.(저평가) 언제든 매도가 가능한 사람들이 좋아하는 물건인지 아셔야 합니다.(환금성) 결국 매도 하게되면 수익이 있어야 그만큼 투자한 가치가 있습니다.(수익률) 전세가가 앞으로 떨어질지 아니면 떨어질지 않을지 등의 원금보존이 가능한지 봐야 합니다.(원금보존) 주변 에 대규모 공급과 같은 매/전세가에 영향을 주는 사항이 있는지, 전세가가 너무 높게 세팅해서 매수한 것은 아닌지 확인해봐야 합니다.(리스크) 이 저환수원리를 통해서 매수하시면 큰 문제가 없으실 겁니다. 이 또한 강의를 들으시는 걸 추천드립니다.
5.분양권도 방법 중에 한 개이긴 하지만 등기 상황이나 대출 가능 여부를 잘 판단하고 가치대비 싼지 비싼지 확인하고 매수하시는 걸 추천드립니다 :)
아무쪼록 내집 마련 혹은 투자까지 꼭 이뤄내시기 바랍니다!!
감사합니다 :)
안녕하세요 이게되네님, 내집마련을 위해 정말 꼼꼼하게 따져보고 계신 것이 너무 멋지시고 잘하고 계시다고 말씀드리고 싶습니다 ^^ 이정도의 고민도 안 하신 채 집을 매수하시는 분들이 많기 때문입니다. 먼저 무조건 감당가능한 범위 내에서 대출을 활용하시고 내집마련을 한다고 생각합니다. 위에 다른 분들이 말씀해주신 것처럼 보유의 과정이 중요하기 때문입니다. 지금 매수하시는 집이 마지막 집이 아니므로, 수익이 나면 또 갈아타야하는데 수익이 날때까지 보유하는 과정에서 대출이자가 감당이 불가능하면 어려워지기 때문입니다. 강의에서는 저축액의 2/3을 넘지 않도록 가이드를 주셨는데요, 이게 되네님께서 말씀하신 것처럼 월급 - 평균생활비 금액의 2/3 내에서 월 대출원리금이 나갈 수 있다고 보시면 될 것 같습니다. 그래야 혹시 모르는 상황에서 대비가 가능하고 유지가 될 것 같아요 :) 감당이 불가능하다는 판단이 내려졌을 때, 결국 4억대의 물건을 사서 전월세를 줘야한다고 이해했는데요! 그렇게 되면 내집마련이 아니라 투자로 보시는 것 같습니다. 지방에서의 내집마련과 투자는 또 다른 개념이기 때문에 혹시 그동안 내집마련만 고민하고 투자는 생각해보지 않으셨는데 단순히 감당이 불가능해서 매매가를 낮춰서 보시는 것이라면 그렇게 하지 않으셨으면 좋겠습니다. 내집마련과 투자 중 어떤 방향이 맞는지를 먼저 고민해보시면 좋겠습니다. 그리고 아파트가 아닌 빌라, 오피스텔 등은 지방에서 선호도가 떨어지고 환금성이 좋지 않아 추후 매도가 어려워질 수 있습니다 가급적 내마기에서 배우신대로 아파트+신축 매수하시면 좋겠습니다! 화이팅입니다!
