[에이스2반 대흙] 부동산 트렌드 2026 독서후기

부동산 트렌드 2026

대흙

1. 요약 및 내용 정리

Part1. 2025년 부동산 시장 다시 보기

1. 2025년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

슈퍼사이클을 넘어 상승 도미노로

2. 2525 부동산 트렌드의 변화

시민 주거의 받침판, 빌라 시장 분석의 중요성

36P. 정부의 수요 억제 정책이 시행되더라도 그 효과는 고가주택 지역에 한정될 가능성이 있다.

- 금리 인하기조로 돌아섬. 글로벌 금융시장과 유동성 흐름이 부동산 시장에 더 큰 영향을 미치는데, 정치성향보다 금융 환경이 가격을 결정한다

- 10.15대책으로 서울은 15억 이하 아파트에 한해 최대 6억원 대출 가능해짐

(1) 15억 초과 아파트: 거래량 감소 및 단기 횡보 가능성 있음

(2) 15억 이하 아파트: 수요 집중으로 풍선효과 발생 가능성

현재 강남 및 1~2권역은 전고점을 돌파했고, 3~4권역의 15억 이하 아파트는 회복이 더딘 상태임.

인구는 줄었지만, 집을 필요로 하는 가구는 늘었기 때문에 집값이 쉽게 떨어지지 않는다.

Part2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

1. 전국 아파트 매매 시장 동향

P41. 고가지역에서 시작도니 반등이 서울 전역으로 확사하고 이후 도미너처러 ㅁ인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 전개 방식

P54. 강남에서 가까운 지역의 가격 회복력이 크다.

2. 신도시 아파트 매매 시장 동향

3. 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향

P62. 노도성이 서울에서 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있는 만큼 627대책 이후의

관망세가 서언제 시장으로 유입될지가 회복의 관건이다.

빅데이터로 보면 회복은 이미 시작되었고, 상승중이지만 지역별 격차가 매우 크다. 서울은 w형 회복을 마치고 상승 국면으로 진입한 반면, 일부 수도권 지방은 아직 정체 중이다. 같은 수도권 서울이라도 강남과 노도성의 흐름이 다르고 시장은 항상 차별적으로 움직인다는 사실을 보여준다.

Part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

P88. 과거에 비해 전세 비중이 줄어들고 반전세와 월세 비중이 확대되는 것이다.

임대인 측에는 저금리 환경, 보증금 운용의 수익성을 크게 떨어뜨렸고, 전세 보증금 예치를 통해 기대할 수 있는 이자 수입이 크게 줄었다.

순월세보다 반전세 증가율이 더 높은것으로 나타났다.

P126. 매매가격 17년 이후 아파트 시장과 빌라 시장의 격차가 벌어지기 시작했고 그 격차가 지속적으로 확대됨

Part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

P115 트럼프식 보호무역주의는 세계 무역 구조를 뒤흔들었고, 특히 우리나라처럼 수출 의존도가 높은 국가들에 막대한 부담을 남겼다. 이는 결국 국내 인플레이션을 자극하는 요인으로 작용하고 있다. à 환율이 오르고 인플레이션이 오르는 가장 큰 이유는 트럼프식 보호무역주의 때문이다.

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P128. 특히 주목할 점은 상위 1% 단지의 시장가치곡선이 2020년 이후 기하급수적으로 상승했다는 점이다. à 슈퍼스타 단지의 의미를 알아야 한다. 소유 자체가 의미가 될 수 있다. 비싼 아파트가 아니라 상위 1% 단지의 의미를 잘 파악하자

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171P 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승여력이 가진 자산이라는 의미다.

177P. 물가 상승률 2.3% vs 강북구의 경우 4.12%로 서울시 전체와 강남 3구의 5.18%보다 소폭 낮긴 해도 2020년과 같이 부동산 폭등을 경험한 시기에는 서울시 전체보다 더 높게 오른 것으로 우수 가격방어력을 보여준다. à 물가 상승률 보다 전세가 상승률이 월등히 높다. 반대로 말하면 전세 자체는 지금 하방 경직성이 매우 강한 자산으로 볼 수 있다.

26년 부동산 시장의 핵심변수는 정책보다 글로벌 환경과 인플레이션이다. 관세 전쟁, 정치경제의 불확실성은 결국 물가 상승으로 이어지고, 실물자산인 부동산의 상대적 가치를 높인다.

특히 전세가의 움직임은 집값의 하방을 지지하는 중요한 신호로, 전세를 통해 시장의 방어력을 알수 있다는 사실이 신선했음.

Part5. 서울 16개 대장 단지 상세 리포트

서울시 부동산 문제는 단순히 정책만으로 해결하기 어렵다는 특성이 있다. 단기적인 조정 겪을뿐 장기적으로는 꾸준한 상승세를 보였다. 627대책 이후에 시장이 멈춘 것처럼 보이지만, 본질가격은 지속되는 패턴을 유지하며 서울 일시정지 이론의 현실적용 가능성을 뒷받침하고 있다. (단지별 거래량은 전반적으로 줄어들며 특정 단지 거래 안됨. 관드타 8억돌파 DMC파크뷰자이 높은가격 거래됨)

(청량리) 롯데캐슬SKY-L65(주복). 청량리역 한양수자인 그라시엘(주복)

(양천구) 목동신시가지1~14단지

(송파구) 송파위례24단지꿈에그린

(노원구) 한진한화그랑빌

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대장단지 분석으로 보는 5가지 인사이트)

1) 서울 인구가 줄어도 가격상향 트렌드는 지속될 가능성이 크다.

2 )강남권 아파트는 가장 빨리, 가장 큰 폭으로 전고점을 돌파했다.

3) 한강권과 강북권에 나타난 '상승 도미노' 현상

4 )도시재생의 교과서 '청량리 더블 랜드마크'의 대변신

5) 9억원 미만 아파트, 627, 9.7대책의 무풍지대

서울 부동산은 단기적으로 멈춘 것처럼 보여도, 대장 단지를 중심으로 가격은 유지되거나 약상승한다. 거래가 줄었다고 해서 가격이 무너지는 게 아니고, 결국 핵심 입지와 상징성 있는 단지가 먼저 반응한다.

Part6. 2026년 부동산 가격 대 예측

집값 상승 도미노는 시간의 문제다. 6.27대책은 저가 아파트 시장에 별다른 영향을 일으키지 않으며, 중가 및 고가 아파트 수요에 더 큰 영향을 미친다. 일부 아파트 가격은 하락할수 있지만 본질적인 가격은 (약한) 상승세 유지한다.

고가 주택 거래가 없다는 사실과 고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다.

노원구를 비롯한 2호선 외곽 지역 아파트 가격은 강남구 가격이 상승하기 시작한 23~25년 2분기까지 정체 혹은 약상승으로 가격 상승 여력이 있다.

장기간 누적상승률을 보면 강남과 강북의 상승률이 비슷하다. 강북아파트는 오르지 않는다가 아니라, 향후 상승 가능성이 있다는 관점으로 봐야한다.

24년 시작된 집값 슈퍼사이클이 여전히 진행중이고, 강북 지역으로 '상승 도미노'가 이어질 가능성이 있다.

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집값 상승 도미노는 되느냐 안되느냐의 문제가 아니라, 언제 어디까지 오느냐의 문제인 듯하다. 지금 시장은 하락장이 아닌, 지역과 가격대가 나누어지는 상승장.

2. 느낀 점

부동산 트렌드의 전체적인 관점 파악

다만, 데이터만으로 일부 거시적인 관점을 전체적인 흐름을 예측한다는 것이 현장과는 동떨어진 느낌이다. 대부분 서울 수도권에 대한 이야기이며, 지방에 대한 분석은 거의 없었다. 좋은 곳에 있는 좋은 아파트가 오른다는 것은 솔직히 누구나 할 수 있는 예측이라는 생각이 들었고, 그래서 어떤 아파트를 투자할 수 있는지, 또 투자하지 말아야하는 것인지에 대한 구체적인 이야기는 알기 힘들었던 점이 아쉬웠다.

부동산 시장은 동시에 움직이지 않는다

서울 집값은 한 번에 오르거나 떨어지지 않고, 상위 급지에서 시작해 하위 급지로 순차적 확산한다. 아직 오르지 않은 지역을 유념있게 바라보며, 상승 사이클 안에서 현재 위치가 어디인지를 판단하는 시각이 중요하다

공간구조보다 금융이 앞으로 가격에 영향을 마니 미칠수 있음

단기 대책이나 정치적 변수보다는 장기적인 공급, 금리, 가구구조, 전세가 같은 구조적 요소가 집값에 더 영향을 미친다. 시장을 예측하려면 뉴스에 일희일비 하는것보다, 변하지 않는 지표와 장기 흐름을 기준으로 판단해야 한다.

3. 적용할 점

데이터로 살펴보는 것은 좋되, 뭔가 인사이트를 도출하려는 것이 진짜 어떤 의미가 있고, 나의 투자에 도움이 되는지 생각해봐야할 것이다. 

거시경제에 대한 공부 필요.

1. 환율 모니터링

2. 금리 모니터링

3. 경제 뉴스 읽거나 구해줘 월부 활용

4. 논의하고 싶은 점

P255. 노원구를 비롯한 2호선 외곽 지역 아파트 가격은 강남구 가격이 상승하기 시작한 2023년부터 2025년 2분기까지 약 2년 반 동안 정체 혹은 아주 약간 상승했다. 따라서 노도성에는 가격 상승 여력이 있다. 둘째, (중략) 장기간 누적상승률을 보면 강남과 강북의 상승률이 비슷하다. (중략) 저가 시장에서는 대략 3~6%의 상승세가 나타날 것으로 보인다.

A. 저자는 저가 아파트 시장과 고가 아파트 시장이 나뉘어, 노도성에는 1. 현재까지 낮은 상승 2. 강남과 강북의 누적 상승률은 비슷했다. 3. 저가 아파트 시장은 대책의 영향을 받지 않는다. 라는 이유로 향후 상승세가 나타날 것으로 예측하는데요. 1강에서 양파링 멘토님이 말씀하신 바와 같이, 향후 누적 상승률이 비슷해질지, 또 과거와 다르게 그 흐름이 오지 않을 곳들은 어디일지 얘기나눠보면 좋겠습니다.