[지투기 3년은 기다림, 2익은 축적, 6년에 자유_마이리] 3주차 강의 후기_매도에 대한 걱정? 사고 나서 걱정하자!!!

안녕하세요 마이리입니다.

이번 지투기 3주차 강의는 바로 광역시 C 입니다.

딱 1년 전 지투기를 수강했을 때 그때도 광역시 A,B, C 지역이 있었는데요.

1년이 지난 지금 A와 B 지역은 상승 흐름으로 핫한 곳이 되었고 C지역은 아직 기회가 남아 있는 곳이 되었고,

희망 임장지 중 한 곳이었기에 더 집중해서 수강했던거 같습니다.

강의 초반 김인턴 강사님이 하신 말씀 중에

모든 지역이 기회다? -> 투자자에게 기회란 투자금이 적게 드는 시기가 아니라 싼 시기가 기회다!!!
그것이 지방투자기초반에서 이 지역을 강의하는 이유라고 하셨는데요.
지금은 부산이 기회였던 건 2025년부터 전세가 올라오면서 투자금이 줄어드니까 투자하기 좋은 시기가 된 것

매도에 대한 걱정? 사고 나서 걱정하자!!!

이 두가지가 가장 생각났습니다.

<지방 시장을 볼 때 반드시 확인해야 하는 것!>
1. 현재 가격 수준(저평가) : 평당 가격 & 랜드마크 아파트 가격 / 서울과 비교 & 전고점보다 낮은지
2. 전세 가격에 영향을 미치는 요소(수익률, 원금 보존, 리스크) : 금리(전세 자금 대출), 공급(현재 전세 물량과 향후 입주 물량)

[지역 선택]
(1억으로 당장 투자를 하고 싶다 -> 우선순위 부산
1. 부산보다 좀 더 선호도 있는 단지를 사고 싶다
2. 지금 당장 투자가 어려워 조금 더 종잣돈을 모아야 한다.
3. 부산의 공급이 부족하다고 하지만 그래도 걱정이 된다면
4. 소액으로 기회를 잡고 싶다 -> 우선순위 대구

[전세]
전세가 없으면 현장으로 달려가서 실거래를 보면서 투자금을 줄일 수 있다.
전세가 부족한 상황에서는 광고를 올리지 말고 1~2주 정도 진행할 수 있다(투자자가 달려들 수 있어 어려울 수 있다)
실거래 찍히지 않은 전세 가격이 얼마인지 확인해라!

[인구]
지방에서 광역시부터 보는 이유?
인구가 많다 = 수요가 많다 = 가격 상승의 힘이 크다 = 수익이 크다

[직장]

-광역시의 직장 위상을 볼 때 인구수 대비 종사자수 비율 확인

-주요 대기업 위치 및 연봉

-종사자수와 사업체수를 봤을 때 어려우면? → GRDP와 GRNI 확인

-산업별로 살펴보기 : 제조업(산업단지), 정보통신업(IT, 플랫폼), 금융 및 보험업, 전문과학 및 기술 서비스업, 교육서비스업(학원)

[학군]

-학군지의 기준은? 학업성취도 85% 이상 비율 50% = 전국구 학군지

-초등학교 학급당 학생수 및 증가하는지

-학군지내에서 배정 중학교에 따라 가격에 영향을 줌

-광역시C를 참고 중학교 학군은 좋지만 고등학교 학군도 같이 봐야 함: 고등학교가 적으면 학군지로 넘어갈 수 있음

[환경]

상권과 편의시설 + 신축, 대단지, 택지

지방은 기존에 선호 지역일수록, 규모가 클수록 좋아하며, 주변 환경이 바뀌기 전, 아무리 연식이 좋아도 따라가지 못함

[공급]
공급에 따른 선호도의 중요성
-선호도가 높은 단지는 매매 가격이 20년대 수준으로 회복 : 전세 가격이 조정되었으나 일정 수준에서 멈추고 난 뒤, 계속해서 거래가 되면서 다시 회복
-덜 선호하는 단지는 매매 가격이 16~17년도 수준으로 유지 : 특히 확연하게 선호도가 낮은 단지는 전세 하방이 무너지고 여전히 회복하지 못하는 모습

강의에서 깨알같은 투자 팁으로

광역시 C 지역의 투자 지역 마지노선 및 같은 가격이라면 어디가 좋은지?

마침 광역시 C 지역에 앞마당이 2개나 있어서 지역 및 생활권, 그리고 단지도 알고 있어 좀 더 이해하기 좋았습니다.

그래서 C 지역에 앞마당을 좀 더 늘려서 비교 평가 및 투자 범위를 좀 더 알아보고 싶었는데요.

C지역 앞마당을 만들면서 주복 투자 여부 및 기준 등 평소에 임장을 하면서 궁금했던 점을 알 수 있었습니다.

1년 전에 광역시C에 앞마당을 만들고 제대로 관리하지 못하고 있어 이번에 C 지역에 추가로 앞마당을 만들면서 좀 더 C 지역에 투자 단지를 찾고 싶었는데요.

광역시 C 지역에서 구별 생활권 우선 순위 및 현재 투자 범위를 알려주셔서 기존에 광역시 C 앞마당이 있는데 앞마당 중에서도 투자 우선순위를 좁힐 수 있었고 우선 순위 지역이 있지만 그래도 입지가 바뀌어 우선순위 지역만큼 투자가 가능한 지역도 있다는 것을 알 수 있어 앞마당을 만드는데 버리는 지역이 아니라는 것을 알 수 있었습니다. 

다음 투자는 소액 투자로 진행해야 하는 만큼 앞으로 1년 정도는 지방 앞마당을 집중하기로 했는데요.

기존에 생각한 것처럼 광역시C도 아직은 늦지 않았고, 그래도 투자 기회를 줄 수 있을 것이라고 생각해서 올해에는 광역시 C 지역에 앞마당을 우선적으로 두 개 더 늘리는 것으로 계획하고 있습니다. 

적용할 점 

앞마당이 생겨도 비교평가가 어려웠는데 강의에서 나온 생활권별 주요 단지 가격을 지도에 올려놓고 보니 구별 생활권별 비교평가를 할 수 있을 것 같다. 시세 트레킹 후 84/59로 나눠서 지도에 유의미한 단지를 올려보고 강의에서 배운 것처럼 장표를 BM해서 단지별 어느 단지가 더 싼지 비교해고 구가 다른 단지 대 단지로 비교도 이번 임장지에 적용해봐야겠다.

지방투자에 대한 이해를 더 높이고 싶었는데 이번 임장지부터 기존 지방 앞마당까지 범위를 늘려가면서 지도에 생활권별 주요 단지 및 투자 후보 단지를 올려놓고 시세트레킹처럼 앞마당별로 적용해보고 광역시 앞마당끼리 비교해보는 것까지 시도해보자!