[수수진] 수수수수퍼시세 #211. 서울시 관악구

앞마당 시세 이야기

서울시 관악구

오늘은 언덕도 참 많지만 위치 깡패인 관악구로 넘어와봤습니다. 

전화를 해보니 불과 며칠 전까지 있던 9억대 매물이 가격을 올리거나 들어간 경우도 많았는데요. 확실히 매매와 전세 물량 또한 극히 적어진 모습이 눈에 띄었던 것 같아요. e편한세상서울대입구도 지난달 13억의 고점을 찍으면서 6개월 만에 2.5억이나 오른 모습입니다.

먼저 2호선 위쪽 봉천동으로 먼저 가보면 조경부터 커뮤니티, 아이들 전용 풀까지 단지 안에 정말 할 수 있는 것들은 모두 갖춰놓은 듯 했던 힐스테이트관악쎈트씨엘 84가 지난 10월에 3층이 14억에 최고가를 찍은 이후로 호가가 어느덧 18억까지 나오는 모습이 보입니다. 이전에 12억대 후반이었는데 지난 3개월 전보다 호가가 4억이나 뛰었네요. 전세 호가도 1.1억이나 높아진 모습이었습니다.

그 옆으로는 사람들이 좋아하는 3,500세대의 구축 관악드림타운이있는데요. 정말 다양한 타입에 앞동이냐 뒷동이냐로 많은 분들의 머리를 혼란스럽게 했던 녀석이기도 하죠. 이 때 많이 투자자분들은 투자금으로 늘 고민했던 단지 신림푸르지오 84와 지금 상황은 어떨까?하고 보니 확실히 오름세 자체가 다른 모습을 보여줬던 것 같아요. 어느덧 호가도 관드 59가 저층 기준 10억, 신림푸르지오 84가 10억으로 관드 59가 조금은 더 빠르게 오름세를 보여주고 있어요. 

관악드림타운은 참 재밌게 비교해볼 수 있는데요. 먼저 3호선 무악재역 보고권에 서대문의 인왕산 현대힐스테이트 59와도 비슷한 흐름세로 가는 듯하더니 역시나 위치 좋은 관악구가 먼저 치고가는 모습을 보였구요. 동대문에 있는 답십리 동아 84는 비슷한 흐르세를 보이기도 했습니다.

확실히 나름 가성비 학군지에 위치 좋은 관악구에 그동안 저평가 되어있던 단지들이 어느덧 가치를 찾아 전고점을 뚫은 느낌들이 들기도 하더라구요.

다음은 2호선 낙성대역 위쪽으로 낙성대 생활권에 인접한 언덕 of the 언덕에 위치한 4년 준신축 관악파크푸르지오입니다. 저층 매물들이 많지만 여기도 84가 10.5억의 호가를 보이고 있어요.

예전에는 그래도 제법 싸게 보이던 테라스 세대도 있었던 것 같은데 정말 그 많은 매물들이 쏙 들어간 느낌이네요. 워낙에 언덕 지형이었지만 그럼에도 연식은 살아있는 단지여서 또렷하게 기억에 더 남는 단지에요. 어느 지역의 단지와 비슷할까 한참을 고민하다 본 단지는 자꾸만 마용성에도 붙고 싶어하는 길뉴의 11단지 단지와도 비교해봤는데요.

언덕이 심한데 연식이 좋던 단지 뭐가 있더라..! 하고 생각하니 길음뉴타운 11단지가 떠올랐습니다. 19년식으로 더 신축이지만 확실히 관파푸의 위치가 5년 연식 정도는 비등하게 가주는 모습이네요.

다음은 신림동으로 넘어가볼게요.

먼저 오늘자 기사인데요. 신림7구역이 신통기획으로 10여년만에 재개발을 다시 추진한다는 소식이었어요. 사실 여기는2024년에 정비구역까지 지정되었는데 10.15 대책 이후에 조합원 지위양도 제한이랑 이주비 대출규제까지 걸리면서 주민들 불안이 커져서 최근 조합 설립 동의율도 70% 선에서 멈춰있다고들 말씀들이 있더라구요..! 사실 난곡선이 들어온다고도 하지만 위치가 사실 아쉬운 곳이긴 해요.

좀 더 서쪽으로 가보면, 2호선 구로디지털단지역 일대에 유일한 22년 신축 힐스테이트뉴포레가 있는데요. 주변이 사실 비균질하고 워낙에 먹자 느낌의 구디 상권들이 있어 좋은 환경은 아니지만 나름 1,000세대 넘는 신축으로 현재 호가가 59기준 13.8억, 84기준 힐스테이트관악쎈트씨엘보다는 1.5억 정도 낮은 16.5억에 호가를 형성하고 있어요. 이 단지도 6개월 동안 매매, 전세 20% 이상씩 높아진 모습을 보였습니다. 역시나 신축이라 전세 상승률이 높네요. 

이 외 선호되는 단지들은 대부분 59 매물들이 많이 소진되면서 저층 매물 밖에 없으시다는 사장님들과 조금 높게 나와서 이게 나갈까?라는 의문으로 이야기하시는 분들도 계시고, 실제 거래가 잘 되는 곳들은 약정서를 쓰고 허가를 기다리는 분들도 계시다는 이야기를 들었던 것 같아요.

서울 전반으로 매물들이 더 귀해지고 전세 호가도 차츰 올려지고 있는 만큼 앞으로의 시세 변화에 유의하며 현재 감당한 수준을 잘 살펴야겠다는 생각이 들었습니다. 오늘도 감사합니다😃

[전용 84기준]

봉천

메인▶︎매매 14~18억대, 전세 7~9억대

선호▶︎매매 11~13억대, 전세 6억대

가성비▶︎매매 10억대, 전세 5~6억대 
 

신림

메인▶︎매매 16억, 전세 8억대

선호▶︎매매 9~10억, 전세 6억대

가성비▶︎매매 7~8억대, 전세 5억대 

[전용 59기준]

봉천

메인▶︎매매 12~13억대, 전세 7~9억대

선호▶︎매매 10~11억대, 전세 5~6억대

가성비▶︎매매 8~9억대, 전세 4~5억대 

신림

메인▶︎매매 13억, 전세 6억대

선호▶︎매매 8억, 전세 4억대

가성비▶︎매매 6억대, 전세 4억대

*없는 매물은 최근 실거래가 기준