안녕하세요.

함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다 :)

서울이 이렇게 많이 올랐는데, 아직도 안오른 단지들은 저평가가 아니라 저가치 아닐까요?

저평가와 저가치를 어떻게 구분해야할지 모르겠어요!

이렇게 낡은 구축..매수하면 나중에 팔릴 수 있을지 걱정돼요..

이제 막 내집마련과 투자를 처음 시작하려고 하시는분들에게

최근에 이런 고민들을 많이 들을 수 있었습니다.

누가봐도 사람들이 좋아할 것 같은 단지, 번듯한 단지들은 이미 가격이 많이 상승해서

예산안에 들어오지 않다보니 내 예산으로 할 수 있는 아직 안오른 단지들을 보면

이런 구축들, 이런 동네에 있는 단지가 진짜 오를까? 걱정이 되기도 하시는 것 같았습니다.

서울이라는 도시가 가진 배후수요

과연 서울에 저가치 단지가 있을까요?

우리나라 전체 인구 5100만명 중, 서울과 수도권에 거주하는 인구가 2600만명입니다.

대한민국 전체 인구의 약 50%이상을 차지하고 있는데요.

과거 정부에서 세종으로 정부청사를 옮긴다거나, 공기업들을 지방으로 옮겨

젊은 인구가 수도권에 모두 집중되는 것을 분산시키기 위해서 노력을 많이 했음에도 불구하고

여전히 많은 사람들은 서울과 가까이, 서울에 거주하고 싶어 합니다.

그리고 이런 수도권 집중 현상은 갈수록 점점 더 심화되고 있는데요.

전국에서 가장 많은 일자리를 가지고 있는 서울과 가까이 살고 싶어하는 수요는 넘쳐납니다.

해당 단지는 도봉구 쌍문동에 있는 단지입니다.

이단지는 근처에 역도 없고, 90년식 구축에 가격도 아직 오르지 않았는데요.

84기준 서울 중위단지 가격이 10억에 육박하고 있는 지금,

서울안에 있는데 30평대가 5억대라니.. 놀라운 가격인 것 같습니다.

가격이 이렇게 싼데 저가치이지 않을까? 라는 생각이 들 수 있지만

과거 상승장이 오기전 전저점 가격과 비교해보면

지금 가격이 하락했더라도 전전저점과 가격이 만나지 않습니다.

이렇게 가격레벨이 한번 바뀌는 시점이 지나면, 

서울에서는 덜 좋아보이는 단지들도

이전의 가격을 만나기는 어렵다는 이야기입니다.

아무리 도봉구라고 해도, 도봉구보다 더 멀리있는 의정부, 양주, 포천에 사는 사람들은

서울안으로 들어오고 싶어 하지 않을까요?

서울은 그만큼 풍부한 수요를 가지고 있기 때문에

서울안에 있는 단지, 그리고 강남과 1시간 내외로 접근 가능한 단지들이라는 

우리가 배운 기준안에 들어오는 단지들 중에서는 우선순위만 있을뿐

저가치 단지가 없다는것을 말씀드리고 싶었습니다.

과거 가격의 흐름이 아니라 현재의 가격과 가치로 비교하기

가격을 판단할때 우리는 과거의 가격 흐름을 참고하게 되는데요.

가격이 많이 오른만큼 사람들이 좋아하는 단지일꺼야

거래량이 많을수록 사람들이 좋아하는 단지일꺼야

내가 분명히 데이터로 확인하고 임장을 했지만 스스로 판단한 입지를 믿지 못하고

내가 보지 못한 무언가가 분명히 있지 않을까? 라고 단정짓고

최근에 보게되는 가격의 흐름으로만 판단하게 될때도 있습니다.

왼쪽의 A단지를 보면 

최근에 거래도 많이 되지 않았고 가격 상승의 흐름도 더딘 것 같아보입니다.

실제로 25년 5월~25년 8월까지 2달동안 거래가 하나도 되지 않았는데요.

반면 오른쪽 B단지를 보면 거래량도 엄청 많고 가격이 안정적으로 상승하는 것 같습니다.

B단지는 심지어 한달동안 10건이 넘어가는 거래량을 보였는데요.

위 그래프만 보면 B단지가 선호도가 더 높아보이고 좋은 그래프 같아보이시지 않나요?

하지만 4개월 정도가 흐른 후 지금의 가격을 보면….

결과는 A단지가 11.5억, B단지는 10.8억에 거래되면서 

두 단지 모두 전고점을 넘어 신고가를 갱신하게 되는데요.

두 단지 모두 가격이 많이 올랐지만 

특히 A단지가 거래량이나 과거 가격흐름에 비해 더 높은 상승을 보였는데요. 

게다가 전세가 역시도 더 높은 흐름을 보이고 있습니다.

예시로 보여드린 A단지는 동작구 흑석동이라는 땅에 있는 우리유앤미라는 단지이고,

B단지는 용인시 수지구에 있는 신정1단지주공이라는 단지입니다.

해당 단지들은 물리적인 땅의 위치가 압도적인 차이가 나지만

수지구는 신분당선이라는 좋은 교통노선으로 물리적 거리를 상쇄할만큼의 파워가 있는 곳입니다.

A단지는 흑석동 맨 꼭대기에 자리잡고 있는 200세대 정도 되는 단지인데요.

임장을 가보시면 주변도 너무 휑하고 정말 산꼭대기에 있는 것 같은

높은 경사에 있는 단지.. 진짜 괜찮은걸까? 라는 생각이 저절로 듭니다.

반면 수지구에 있는 B단지는 신분당선 출구를 나오자마자 보이는 다양한 편의상권에

무엇보다 평지이고 균질성있는 택지라는 점이 거주하기에 환경적인 측면에서 너무 좋아보이는데요.

수지구도 강남과 가까워 배후수요가 강남과 판교라는 수요를 가지고 있어 좋은 지역이지만

동작구는 강남과 가까운것은 물론이고 여의도, 도심 등 서울의 어느 업무지구를 가더라도

모두 가깝게 갈 수 있다는 엄청난 배후 수요를 가진 지역입니다.

결국 우리가 강의에서 배운것처럼 

서울, 수도권에서는 사람들이 먹고사는 문제에 직결된 직장과

물리적인 거리, 시간적인 거리를 가장 중요한 기준으로 삼아

저평가 판단을 해야한다는 것을 다시 한번 알게 해주는 것 같습니다 :)

단순히 눈에 보이는 환경, 단지의 모습, 그래프로만 판단하는 것이 아닌

서울 수도권에서 중요한 요소, 본질이 무엇인지를 기억하시고

내가 직접 밟고 느끼고 배운 입지기준을 토대로 더 좋은 선택을 해나가셨으면 좋겠습니다!

오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다 😊❤️