안녕하세요. 월부의 응원단장 우지공입니다.
투자생활을 하다 보면 언젠가는
꼭 한 번 마주하게 되는 순간이 있습니다.
바로 세입자의 수리 요청!!
매수, 전세세팅 등 우리가 늘 생각하고 준비하는 부분은
대비를 할 수 있지만,
이런 갑작스러운 수리요청은
막상 닥치기 전까지는 준비가 잘 되지 않습니다.
그래서 더 당황하고, 어덯게 해야할지 몰라
우왕좌왕하게 됩니다.
오늘 제가 겪었던 누수 대응 경험과 함께,
세입자의 수리 요구가 들어왔을 때 어떻게 대응하면 좋은지
제가 실제로 정리해서 쓰고 있는
실전 수리대응 프로세스를 공유드리려 합니다.
세입자 수리요청, 왜 더 어렵게 느껴질까?
투자경험이 적었을때,
이런 문제가 생기면
대부분 부동산 사장님 말씀대로 움직였던것 같아요.
“사장님 지금 집에 곰팡이가 생긴것이…
누수가 생긴거 같은데~ 수리해야 할 것 같아요”
“아직 하자담보기간이니깐~ 매도인 책임이죠?”
잘 모르니까,
그냥 하자는 대로 하는 게 편했기 때문입니다.
하지만 하나둘 씩 경험을 쌓이면서 알게 되었습니다.
세입자 대응에서 가장 중요한 건
빠른 결정이 아니라, 올바른 순서라는 것을요.
세입자 수리요청 대응 프로세스
1️⃣ 현재 상황부터 파악한다.
수리 요청이 들어오면
가장 먼저 해야 할 건 사실파악입니다.
- 언제부터 발생했는지
- 현재 피해가 있는지
- 사진·영상으로 확인 가능한지
기존 하자로 보이는지, 사용 중 발생했는지
또, 세입자가 실제로 불편을 겪고 있다면,
사실 확인과 함께 공감의 언어를 먼저 건네는 것이 중요합니다.
- “불편하셨을 것 같아요.”
- “걱정되셨을 것 같습니다.”
- “다치신곳은 없으세요?.”
이 단계에서 가장 중요한 포인트는 하나입니다.
👉 사실관계가 정리되기 전에는
해결 방향이나 책임에 대한 판단을 먼저 말하지 않는 것.
세입자나 부동산 사장님의 말에 이끌려
성급하게 결정을 내리지 않는 것이 핵심입니다.
2️⃣ 책임 소재를 구분한다
상황이 정리되면, 이제 책임의 영역을 나눌 차례입니다.
기준은 단순합니다.
1.임대인이 책임지는 영역
- 구조적인 문제
- 기존부터 존재한 하자
- 누수, 결로, 배관 문제 등
- 거주에 중대한 영향을 주는 하자
이런 경우는 중대한 하자에 해당하며,
임대인이 수리하는 것이 원칙입니다.
2.세입자가 처리하는 영역
- 전구, 스위치
- 사용에 따른 마모
소모품 성격의 수리
이 부분은 일반적으로
세입자가 처리하는 영역에 해당합니다.
이 까지 오셨다면
이 부분을 정리해서 세입자 혹은 중재를 해주시는 부동산사장님께
메시지를 전달드리는게 필요한데요~
여기까지 정리가 되었다면,
이 내용을 바탕으로
세입자 또는 중재를 해주는 부동산 사장님께
메시지를 전달하게 됩니다.
이때 가장 중요한 건 말의 방식입니다.
책임을 떠넘기는 느낌이 아니라,
기준을 설명하며 완곡하게 요청하는 것입니다.
최근에 누수 외에도 수전 수리 요청이 한 번 더 있었습니다.
수전의 경우 사용에 따른 고장으로 보는 경우가 많아,
세입자 부담에 해당하는 영역인데요.
아래는 제가 실제로 사용했던 거절 문구입니다.
3️⃣ 생활상 불편은 빠르게 줄여준다
수리해야 하는 부분 명확하고,
생활이 불편한 상황이라면 속도가 중요합니다.
특히 누수, 배수, 겨울철 난방 등의 문제는
하루만 지나도 체감 스트레스가 커집니다.
이럴 때는 혼자 해결하려 하지 말고,
- 관리사무소 문의해서 빠른 대응
숨고 등 플랫폼 활용
즉시 수리 가능한 업체를 찾는 것이 좋습니다.
👉 생활 불편은 최대한 빠르게 줄여준다는 관점이 필요합니다.
4️⃣ 경비 처리와 보험 청구까지 함께 챙긴다
수리가 끝났다고 대응이 끝난 건 아닙니다.
이제 비용 정리가 남아 있습니다.
- 양도세 필요경비 인정 대상
→ 현금영수증, 세금계산서 처리 - 그 외 소액 수리
→ 비용 절감을 위해 별도 관리
특히 누수는
- 일상생활배상책임보험
주택화재보험 특약
으로 보험 청구가 가능한 경우가 많습니다.
미리 확인만 해도 비용 차이가 큽니다.
5️⃣ 모든 서류는 모아둔다
마지막이지만 이 부분도 중요합니다.
- 수리 전·후 사진
- 견적서
- 영수증
보험 관련 서류
이 자료들은 나중에, ‘매도 시’, ‘세무 처리 시’, ‘분쟁 발생 시’
근거가 됩니다.
세입자 수리 요청을 대하는 태도의 변화
예전에는 수리 요청이 오면
괜히 마음부터 콩닥 콩닥 급해졌습니다.
하지만
사실확인→책임소재 구분 → 대응
이 순서가 머릿속에 잡히고 나서는
감정적으로 흔들리지 않고,
부동산사장님에게 끌려가지도 않고,
세입자와의 관계도 불필요하게 틀어지지 않습니다.
그래서 요즘은 이렇게 생각합니다.
세입자 수리요청은
피해야 할 사건이 아니라,
투자자가 성장했는지 확인하는 장면이라는 생각이 듭니다.
[요약정리]
세입자 수리요청 대응의 핵심은 단순합니다.
- 공감하며 상황부터 파악하고
- 하자담보 기준으로 책임을 구분하고
- 생활 불편은 빠르게 줄여주고
- 비용·보험까지 정리하고
모든 기록을 남긴다
이 흐름만 기억해도
다음 수리 요청 앞에서는 훨씬 덜 흔들리실 겁니다.
이 글이
여러분의 투자생활 속에서
세입자의 수리 요청이 들어왔을 때
당황하지 않고,
차분하게 순서대로 대응하는 기준이 되었으면 합니다.
감사합니다.
