지방투자 기초반 라이브코칭 수강 후기 [지투기 32기 29조 sumibada]

지방투자 기초반 라이브코칭 수강 후기 [지투기 32기 29조 sumibada]

김인턴튜터님의 라이브코칭을 들을 수 있어 감사한 시간이었다.

긴 시간이었는데 튜터님은 정말 다 알려주시려고 작정하시고 오셨고, 질문에 대한 코칭도 많은 도움이 되었다.

투자방향성에 대해서는 나 역시 많이 생각했던 질문인데 오늘 다뤄주셔서 좋았다. 
투자금이 적어서 더 모아서 할지 아니면 적은 투자금으로 지금할지.. 고민되는 상황에서 튜터님은
항상 아쉬운게 투자금이다 라고 말씀해주셨다. 

편익과 비용을 이해하고 받아들이실 수 있다면 기다렸다가 투자를 해도 괜찮고,

중소도시 선호 신축 투자를 위한 투자금 5천만원 (최소 3천만원) 

중소도시50만이상 구미포항도 포함. 입주10년차 이내 (신축) 가급적 선호생활권으로 하도록 하자.

6개월 이상 모아도 더 늘어나기 어렵다라면 현재 투자 가능한 거에 집중한다. 

상대적으로 약점이 있을 수 있으므로 환금성과 리스크를 철저하게 고려해야 한다. 

나의 노력과 시간으로 채워서 투자를 하겠다는 마음으로 해야 한다고… 나 역시 그렇게 해보도록 노력하자.

3천만원으로 5천만원 투자와 비슷하거나 그 이상의 가치를 가진 단지를 투자할 수 있다. 
돈이 부족한 상황이라면 지역적인 상황을 파악하고 공급이 있는지 없는지.. 공급이 없는 지역이 리스크를 줄일 수 있다.

지방투자는 돈을 빨리 불리는게 중요하다.

이 돈으로 여기가 맞을까? 
현재 지방시장으로 광역시에서 계속 거주를 해야 한다면 내집마련을 해도 괜찮은 시기이다. (가장 좋은거)

부산,대구,대전,광주 -내집 마련하기 좋은 시기 신축중심으로)
5천이하.. 울산창원, 3천이하이면 천안,김해,구미를 우선으로 본다. 3천이상이면 부산,대구를 본다. 
향후 공급이 없는 지역에 하는게 핵심이며 울산창원을 제외하고는 무조건 10년식 이내투자한다.

부산대구에도 가능한 단지가 있지만 선호도 낮기 때문에 투자 범위를 넓혀서 보는 것이 필요하다.

(선호하는 구 중에서  05년식 이상 단지, 외곽 신축 등 ) 

5천에서 1억 부산대구 입주10년차 이내 신축 30평대부터 적극적으로 본다.

(전세가 없다면 스스로 전세가격을 결정해야 한다.  현장에 가서 전세대기자 없는지, 상위생활권 전세가 없는지. 원하는 전세가 시도해보자. 기준을 갖고 투자하자)
 

계속해서 지켜보며 기회를 잧고, 시세트레킹, 한달에 한번은 내 앞마당을 보자.  지역별 우선순위를 정리하자.
내 종잣돈으로 현실적으로 투자가능한 지역으로 가서 앞마당을 넓혀가기

30평이 안되면 20평으로 신축이 안되면 준신축/준구축으로 (가급적05년식 이상 연식을 가진 단지)

홈런을 치겠다는 생각이 아니라 안타도 괜찮고, 번트도 괜찮으니까 앞으로 나아간다는 마음으로 해야 한다. 최고의 지역에서 최고의 단지를 찾아 최고의 투자를 하겠다는 마음이 아니라 최선의 선택을 하겠다는 마음으로 해야 한다.

중소도시에 투자를 한다면 비숫한 인구 규모를 가진 지역 또는 같은 권역내 지역을 앞마당으로 만든다. 
실력을 키우며 다음 투자를 준비하며 광역시를 우선하여 앞마당을 늘린다. 

부산:해수동남연금진/ 대구 수중달(북동)/ 대전서유즁(동대) /광주:남광서/울산-남중북동

올바른 투자의 방향성 

1. 자산의 규모룰 늘린다. 2. 좋은 자산을 쌓아간다(바꿔간다) 3채이상이라면 갈아타기를 먼저 염두해보자.  취득세를 고려해서 수익을 낼 수 있도록 더 잘 찾아야 한다.  튜터님도 25개월동안 투자를 하지 못하고 앞마당을 늘려가면서 준비하셨다고 하셨다. 나도 보릿고개 기간에 느슨해지지 않고 앞마당 늘려가면서 시세트레킹도 꾸준히 하고 평소에 하던 루틴대로 다음 투자를 위해 준비하자고 다시 마음을 잡는 시간이 되었다.

투자를 하기 위해 필요한 것.

부동산 투자, 지방투자에 대한 이해도, 투자기준(저환수원리)와 방법(임장, 임보)를 알아야 함. , 비교할 수 있는 앞마당(단지)가 있어야 함, 실행할 수 있는 확신(앞마당, 비교평가) 

앞마당은 있는데 매물을 못봤다면  앞마당을 더 늘리지 말고 기존 앞마당의 매물 임장으로 한달동안 집중한다.

앞마당 가격이 달라졌다면 앞마당 시세 전수조사, 후보단지 다시 선정- 매물임장-투자한다.

매도를 해야한다는 것도 생각해야 한다. 꼭 그곳에 살아야 할 이유가 없다면 사람들은 신축을 좋아한다. 혹여나 덜 벌수도 있지만, 잘 파는 것도 중요하다는 것도 고려해야 한다. 

좋은 투자란, 좋은 지역과 단지에 투자를 하는 것이 아니라 투자한 단지의 가격, 투자금으로 정해지는 것이다.
 

가치가 있다면 결국 가격은 따라가게 된다. 가치를 따라갈 때까지 기다리는 것도 투자이다.

투자의 절대적인 원칙은 더 좋은 자산을 쌓아가는 것이다.

지방투자매도 전략

매도에 대한 기준-가격이 비쌀 때 팔아야 한다.

매도후 더 좋은 것으로 갈아탈 수 있을 때 , 감당할 수 없을 때 (역전세, 잔금등이 안되는 경우)

내가 이걸 팔고 더 좋은 것으로 갈아탈 준비가 되어 있나? 투자할 단지 리스크가 있나?

계속해서 앞마당을 늘려가며 투자 후보를 정리하는 것이 반드시 필요하다. 
 

언제 팔아야 할까? 얼마나 오르면 팔아야 할까? 
기준은 2년뒤 전세 만기가 돌아오는 시기에 매도한다는 마음을 갖는다.

(여전히 공급이 부족한 상황이고, 매도 후 더 좋은 것으로 갈아타기 어렵다면 보유) 

매도가격= 매수가격*투자금(일단 100%만 먹는다 라는 마음)

소액지방투자로 3천만원이 2년뒤 6천만원 이상으로 늘어날 수 있다.  

잔금이 되지 않는 상황에서 투자하는 방법

현재 전세가 없는 지역이나 2년 뒤에 공급이 부족한 지역을 우선적으로 본다.

전세셋팅방밥에 대해서도 자세히 말씀해 주셔서 다음번에 꼭 적용해보자.

전주, 울산 시장을 통해 배울 수 있는 점은 공급이 부족한 시장이라는 것이다. 

전세가 부족한 시장에서 어디까지 오르는지 확인하고, 전세가격이 올라야 매매가격이 오르는 지역인지 확인한다.

어떤 생활권, 단지부터 상승했는지 우선순위를 점검한 후에 적용해본다.울산 전주와 같은 시장을 보면서 

현재 비슷한 모습을 보이는 부산,대구, 창원 투자시에 적용한다.

매수를 앞두고 있다면 나 스스로에게 질문해보자. 

가치가 있는지, 가격이 싼지, 감당가능한지, 가장 좋은지를 생각해보고 투자한다. (저환수원리)

매물을 볼 때

투자할 수 있는 단지부터 본다. (투자후보단지)

투자가 어려운 지역의 경우는 우선순위 생활권별 주요단지를 본다.

저평가 단지 선정방법- 시세그룹핑을 활용해야 한다. 꼭 챙기자. 

같은 생활권내 비슷한 가격대, 다른 생활권의 비슷한 가격대 , 

같은 생활권내 다른 가격대, 저평가된생활권 이렇게 단지를 고른다. 

적용할 점 

인턴튜터님께서 정말 필요한 것들만 쏙쏙 뽑아서 다 알려주신 시간이었다. 오늘 배운 것들만으로도 적용할 점들이

참 많은 것 같다. 

현재 나의 투자금 상황에 맞게 종잣돈을 모으며 중소도시 50만 이상 지역의 앞마당을 만들어 간다.

꾸준히 독강임하면서 목실감도 지속해나간다. (평상시 루틴을 유지해나가자)

앞마당을 만들고 시세트레킹을 한달 간격으로 꾸준히 해나간다.

매물을 보지 못했다면 매물을 보는데 집중하는 시간으로 만들어 간다.

투자금에 맞는 후보단지들을 뽑고 시세트레킹한다.

하루의 시간을 몇개로 나누어 목표를 정해 실천해보자. (35개의 네모박스) 하루에 5개라면 일주일이면 35개.

강의를 들으면서 투자금이 없을 때 투자를 못하는 시기라고 생각하지 말고 투자를 준비하는 시기라고 생각하라고

하신 말씀이 기억난다. 그리고 현재의 행복도 챙기라고 하신 말씀도… 투자공부를 하면서 솔직히 가족을 챙기지

못한 부분들이 많아서 아이들에게 좀 더 신경써줘야겠다는 마음도 들었다. 조금씩 시간을 빼서 가족들에게 집중하는

시간도 만들어봐야겠다. (아이들, 부모님) 오랜기간 꾸준히 하는 것이 성공을 이루기 위해 가장 중요한 요소하고

말씀하신 것처럼 앞으로도 꾸준히 독강임투하며 나아간다면 나도 실력있는 투자자가 될 것이라 믿는다. 

김인턴님 처음 듣는 라이브강의였는데 너무 좋았고 감사한 시간이었습니다. 긴 시간동안 몸을 아끼지 않으시고

다 내어주신 그 마음 진심으로 감사드립니다. 그 마음에 보답하기 위해 꾸준히 나아가는 월부인이 되어볼게요

감사합니다. 

-sumibada