안녕하세요.
집을 사고 싶은데, 어디서부터 시작해야 할지 몰라
한참을 멈춰 있었던 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.
아마 이 글을 읽고 계신 분들도 비슷한 마음일 거예요.
“서울에 집을 사고 싶긴 한데…”
“대출은 얼마나 되는지 모르겠고…”
“어디를 봐야 하는지도 모르겠고…”
그래서 결국 이런 말이 나옵니다.
“좀 더 공부하고 나중에 해야지.”
그런데 현실은 어떨까요?
시간이 지나면 확실해질까요?
아니요. 오히려 더 복잡해집니다.
그래서 오늘 이 글에서는
서울 내집 마련을 위해 가장 먼저 해야 할
단 하나의 기준에 대해 이야기하려고 합니다.
서울 내집 마련, 왜 이렇게 막막할까?
많은 분들이 처음부터 이렇게 생각합니다.
“강남은 비싸고, 마포는 너무 올랐고, 송파는 이제 늦은 것 같고…”
하지만 이건 순서가 거꾸로예요.
지역을 먼저 고민하기 시작하면,
선택은 점점 감정적으로 변합니다.
제가 가장 많이 듣는 말이 있습니다.
“여기 괜찮아 보이는데, 혹시 대출 나올까요?”
이 질문이 나오는 순간, 이미 흐름은 꼬이기 시작합니다.
“서울에서 내집 마련을 하려면, 무엇부터 정해야 할까?”
답은 단순합니다.
‘내가 쓸 수 있는 돈의 범위’부터 정확히 아는 것입니다.
지역도, 아파트도, 투자 가치도
모두 그 다음 이야기예요.
서울 내집 마련의 출발점, 반드시 이 순서로 보세요
1. 나의 ‘가용 예산’을 먼저 계산해야 합니다
가용 예산이란
지금 내가 실제로 집에 투입할 수 있는 총 금액이에요.
☑️ 현재 보유한 현금
☑️ 받을 수 있는 주택담보대출
☑️ 신용대출 가능 여부
☑️ 기존 전세보증금, 부모 도움 여부 등
여기서 초보자들이 가장 많이 하는 실수가 있습니다.
“대출은 은행 가서 물어보면 되겠지”라고 생각하는 것
실제 사례를 하나 말씀드릴게요.
30대 직장인 A씨는
“연봉이 이 정도면 6억까지는 되지 않을까요?”라고 생각했어요.
하지만 실제로는 기존 신용대출 때문에
주택담보대출이 크게 줄어들었습니다.
결과는요?
처음부터 가능하지 않은 지역을 3개월 동안 임장만 다녔어요.
가용 예산을 모르면, 모든 행동이 헛발질이 됩니다.
2. 출퇴근 가능한 ‘현실적인 지역 범위’를 정하세요
서울 내집 마련에서
‘좋은 지역’보다 중요한 건 ‘내가 다닐 수 있는 지역’입니다.
☑️ 출근 시간 40분? 1시간?
☑️ 환승 1번까지 괜찮은지
☑️ 야근 후 귀가까지 감당 가능한지
이건 투자 이전에 생활의 문제예요.
저의 지인분이 실제로 겪었던 경험인데요.
입지만 보고 선택했던 지역이
출퇴근 시간이 왕복 3시간이 넘었습니다.
처음엔 “참을 수 있을 것 같았어요.”
하지만 결국 1년 만에 다시 이사를 고민하게 됐습니다.
실거주 내집 마련에서 ‘생활 만족도’는 가격만큼 중요합니다.
3. 내 예산으로 ‘실제로 살 수 있는 지역’을 다시 걸러내세요
이제 여기서 많은 분들이 놀랍니다.
“어? 생각보다 선택지가 적네…”
정상이에요.
오히려 이 단계까지 오신 분들은
이미 절반은 성공입니다.
이 단계의 핵심은 이것입니다.
‘사고 싶은 지역’이 아니라 ‘살 수 있는 지역’을 인정하는 것
여기서 포기하는 게 아니라
현실적인 출발선을 정하는 과정이에요.
4. 그 지역에서 ‘자산 가치가 가장 높은 것’을 고르세요
같은 동네, 같은 가격이라도
아파트의 가치는 크게 다릅니다.
☑️ 역과의 거리
☑️ 단지 규모
☑️ 학군, 생활 인프라
☑️ 향후 공급 계획
초보자분들이 자주 하는 실수는
“신축이니까 무조건 좋다”
“이름 들어본 브랜드라서 안전하다”
하지만 실제로는
입지 대비 과도하게 비싼 경우도 많아요.
그래서 이 단계에서는
‘가격’이 아니라 ‘이유’를 설명할 수 있어야 합니다.
결국, 공부는 이걸 위해 필요합니다
공부는 많이 아는 사람이 되기 위해서가 아닙니다.
내 상황에서 최선의 선택을 하기 위해서 필요합니다.
☑️ 내 예산에 맞는 판단
☑️ 내 생활에 맞는 선택
☑️ 흔들리지 않는 기준
이게 갖춰지면, 시장이 흔들려도
내 결정은 흔들리지 않습니다.
멈춘 사람은 여전히 막막합니다
서울 내집 마련은
용기의 문제가 아니라 순서의 문제입니다.
지역부터 보지 마세요.
아파트부터 고르지 마세요.
내 돈 → 내 생활 → 내 가능성
이 순서로만 가도, 막막함은 확실히 줄어듭니다.
지금 당장 해야 할 건 단 하나예요.
“내가 실제로 쓸 수 있는 돈부터 정확히 적어보는 것”
그 순간부터,
내집 마련은 ‘불안’이 아니라
계획 가능한 일이 됩니다.
