이번 4강 선배강의를 들으면서 제가 알고 있고 제대로 행동을 하고 있는지?
그리고 해야되는 것에 대해 어떻게 하고 있고 기본/심화 내용은 어떤 것들이 있는지
강사님 말씀 처럼 BM할게 50개는 더 넘는데 다 적용못하고 일부만 적용하는데
이점을 어떻게 적용해 나갈것인지에 대해 깊은 고민을 하게 되는 강의 였습니다.
1. 투자자로써의 큰 흐름을 알아야 한다.
“앞마당 시세트레킹 → 저평가 단지 선별 → 매물임장 → 조건 만들기”
투자 타이밍에만 시세를 보는 게 아니라,
앞마당 생활권을 정해 매일·매주 시세를 추적(시세트레킹) 하는 것 시작점 이다.
그 안에서 생활권·단지별 선호도(학군, 평지, 상품성)를 기준으로
가치 대비 싸게 나온 저평가 단지를 미리 리스트업 한다.
네이버부동산·아실 등을 활용해 매물·전세 시세를 보고, 실제 매물임장과 전화임장으로 현장감과 확신을 쌓는다.
결국 목표는 “남이 찍어주는 종목”이 아니라 스스로 투자처를 찾고, 자신 있게 매수 결정까지 할 수 있는 투자자가 되는 것.
2. 시세트레킹의 의미와 기본 / 심화 과정을 이번에 강의로 학습한걸 적용 해야 한다.
최소 단지로 꾸준히, 3–3–3 / 9–9–9 루틴
기본 시세트레킹 구조“앞마당”을 3곳 이내로 정하고, 각 앞마당마다 생활권 1등 2등 3등을 고른 뒤,
각 생활권에서 상/중/하 단지 1개씩, 총 3개(= 앞마당 1개당 3단지)를 본다.
상/중/하 기준:
상: 생활권 내 대장, 가격·거래 흐름을 가장 먼저 반영하는 단지
중: 전세가 탄탄하고 실거주자 선호가 높은 단지
하: 후순위지만 환금성 나쁘지 않고, 추후 갭 메우기 기대 가능한 단지루틴3-3-3
루틴: 앞마당 1곳 기준 상·중·하 3단지를 3분 정도, 매매·전세·매물 수만 빠르게 기록/체크.
심화 9-9-9 루틴: 1·2·3등 생활권 각각 상·중·하 단지 3개씩, 총 9단지를 9분 정도 보는 식.
보는 핵심 지표
매매가 흐름(전고점 대비, 최근 6개월 변동).
전세가 흐름(전세가율, 전세물량 적체 여부).
매물 개수 변동(매매·전세 매물 수, 6개월 전 대비 증가/감소).
“매매–전세” 갭 = 실제 투자금 크기. 도시·단지별로 같은 투자금으로 어디까지 가능한지 비교.
3. 단지·동·타입 선호도 기준 (환금성 중심)
단지 선호도 요소
환경: 평지 여부, 단지 내 조경·소음, 단지 규모, 커뮤니티, 브랜드·연식, 주변 인프라(역, 상권, 병원, 백화점/마트 등).
교통: 출퇴근 접근성, 도심·업무지구·산업단지까지 이동시간.
학군: 초·중·고 학업 성취도, 학원가, 특목고 진학 실적 등.
상품성: 판상형 vs 타워형, 구조(방/욕실 배치, 수납, 채광, 뷰), 동·라인 배치, 커뮤니티 시설의 질.
이 요소로 단지를 최상·상·중·하 그룹으로 나누고, 같은 가격대 안에서 어떤 단지가 더 선호받는지 보는 것.
동·타입 선호도
경사도: 언덕 위 끝동, 계단 많은 동은 보행 불편으로 선호도↓, 평지·역세권·학군 가까운 동은 선호도↑.
뷰: 광안대교 주탑뷰처럼 희소성이 큰 조망은 프리미엄 형성, 층·동 따라 수천~1억 이상 차이도 가능.
구조:
판상형: 통풍·채광·가구배치 유리, 실수요 선호 강함 → 상승장에 프리미엄 벌어지기 쉬움.
타워형: 구조·동선·채광의 호불호, 단지에 따라 전세·매매 가격 차이가 벌어질 수 있음.
“선호동·선호타입이 비선호 가격과 비슷하게 나왔을 때”를 기회로 삼으라는 것.
4. 저평가 단지/매물 찾는 기준
‘가치 대비 싸다’의 구조
같은 생활권, 비슷한 입지·연식·브랜드인데 가격이 유독 낮은 단지를 먼저 본다.
시세그룹핑(비슷한 시세대별 묶기)을 통해 “같은 6억대인데 상품성이 더 좋은 단지가 있는지” 확인.
“부산 연제구, 동래구 / 울산 남·중·북·동구 / 청주·천안·전주 등”에서
인구 규모, 생활권 순위, 단지 순위를 비교해서 어느 도시·생활권이 더 저평가인지 보는 것.
투자금 범위 필터링
내 종잣돈과 대출 조건을 기준으로 “매매–전세” 갭이 감당 가능한 단지를 먼저 추린다.
5천만 원, 1억 미만으로는 특정 도시에선 수익 내기 어려운 구조일 수 있으니,
도시·생활권·평형을 조정해 “현실적인 투자금으로 가능한 저평가 단지”를 찾는 게 중요하다.
저평가 체크 순서
1.시세트레킹에서 가격이 덜 오른 단지, 전세 탄탄한데 매매만 눌려 있는 단지 찾기.
2.아실/앱에서 매매·전세 매물 수, 최근 6개월 거래량과 흐름 체크.
3.생활권 내 비슷한 단지들과 비교해 “왜 이 단지만 싸지?” 이유 찾기(단지 구조적 하자 vs 일시적 가격 왜곡).
5. 매물임장·전화임장 실전에서 어떻게 적용하면 더 좋을지?
매물임장 준비
임장 전에 시세·선호도·저평가 후보를 비교 평가해 정리(원페이지) 하고 가면 임장 질이 올라간다.
매물임장 후보 선정:
최저가 매물뿐만 아니라 “가치 대비 가격이 괜찮은” 매물까지 포함.
저평가 단지, 매물 개수 적은 단지, 점유자 스케줄 맞추기 어려운 곳부터 스케줄링.
현장 체크 포인트
매물 상태바꿀 수 없는 것(채광, 구조, 층·동 위치, 경사) vs 바꿀 수 있는 것(도배·장판·조명·부분 수리).
중대하자: 누수, 구조적 문제.
수리 항목: 샷시·화장실·싱크대 등.
전세 수급
단지 내 전세 최저가와 실거래 비교, 최저가보다 실거래가 더 낮다면 보수적으로 판단.
전세 매물이 없으면, 주변 단지 전세 시세를 기준으로 더욱 보수적으로 잡기.
타입별 기억이 잘 안날경우 부동산 사장님 활용
“동·타입별 선호/가격 차이”, “전세 얼마에 잘 나가는지”, “최근 거래 패턴” 질문.
여러 매물을 같이 보며 “아까 본 동이랑 비교하면 어디가 더 나아요?” 식으로 비교 평가.
전화임장
시세 확인·전세가 확인·매물 분위기 파악에 가장 빠른 방법이지만, 대부분이 두려워하는 부분이라는 점을 강조.
대본을 미리 준비하고, 점심시간 직전/직후 같은 시간대에 짧게 여러 통화 시도.
6. 협상·잔금·전세 맞추기는 어떻게 하는 것인지?
잔금 가능 여부는 투자자의 무기로 활용:
현금 여유·잔금일 유연성이 있는 경우, “전세 맞춰서 잔금 조정” 등 조건 협상 폭이 넓어진다.
전세 시세만큼 올려서 계약하고 싶은 경우,
이자 지원(또는 일정 기간 보전) 방식이 잔금 한 번에 치르는 것보다 유리할 수 있다는 사고방식 소개.
협상은 “가격 깎기”가 아니라 명분 주고받기:
예: “이거 타워형인데, 판상형이 N억에 거래되면 이건 어느 정도 더 조정되어야 하지 않을까요?”처럼 근거를 들이대기.
협상이 꼭 가격깎기가 아니라 명분이 있는 거래로 이어져야 한다.
7. 지역·도시 간 비교 프레임을 어떻게 하는지?
광역시 vs 중소도시 비교 시
인구 규모(= 기본 수요), 해당 생활권 순위, 단지 순위, 교통·환경·학군을 같은 틀로 비교.
지방:
교통: 주요 일자리·산단까지 출퇴근 편의.
환경: 연식·브랜드·세대수·대형편의시설 유무.
학군: 학업 성취도·학원가·특목고 진학.
같은 투자금으로 가능한 단지 A vs B를 정리하고, “지금이라면 어느 쪽을 선택할지, 그 이유는 무엇인지”를 기록해 두고 추후 결과를 검증하는 연습을 해보기.
8. 투자자의 태도와 루틴에 대한 내용
투지(실행력)는 혼자 끌어올리는 것보다, 투지가 강한 사람들과 함께하면서 동조 욕구를 활용하는 것이 훨씬 쉽다. 환경에 계속 남아 있어야 한다.
“지금은 안 되는 단지처럼 보여도, 꾸준히 시장을 추적하면 기회가 왔을 때 알아볼 수 있다”는 생각을 항상 전제로 가지고 있어야 한다.
결론
시세트레킹으로 시장 감을 만들고
저평가 단지·매물을 미리 찾아두고
매물임장·전화임장으로 현장 확신을 쌓고
자금·전세·잔금 조건을 만들어
→ 스스로 판단·결정을 내리는 투자자가 되는 것이 강의의 핵심!!!
임장 임보를 통해 투자자로써의 행동과 투자할수 있는 단지를 선별하고 행동 할수 있도록 잘 관리해야 된다는점을 다시한번 깨닫게 해주는 이번 4강 강의 였습니다.
감사합니다.
