<리스보아 튜터님_어떤 시자에서도 투자 물건을 만들어 내는 매물 임장 방법>
(1)강의를 통해 알게 되거나 리마인드 된 내용
- 지역의 가치-단지의 가치를 판단하는 것 만큼 중요한 매물의 가치를 매물임장을 통해 판단해야한다.
- 그 단지 내의 동, 호, 라인 선호도를 알아야 한다 - 수익성은 물론 환금성과 직결
- 매임할 단지 선정 : 저평가 단지를 찾는 것 부터
- 생활권 내 최상, 상 , 중, 하로 단지 선호도 나눠볼 것
- 저평가 단지 중 투자금 범위에 들어는 것들 체크
- 최저가 매물이 왜 최저가인지 확인하고 들어간다.
- 부동산 방문 전 네이버 부동산 매물 리스트, 아실 최근 실거래 내역, 전세 매물 조건 미리 체크
- 부동산 방문 후 매물의 상태와 상황, 가격을 파악.
- 바뀔 수 없는 것>바뀔 수 있는 것 : 수리 상태에 현혹되지 말고 더 좋은 동, 더 좋은 뷰, 더 좋은 라인인지먼저 보라.
- 구조가 좋다라고 하는 것의 의미 : 생활공간(거실)크기, 개방감, 통풍, 주방에 창이 없다?(호불호있는건 보수적으로)팬트리, 드레스룸, 수납공간
- 구조가 전세가에도 영향을 준다면 더 유의해서 본다.
- 신축은 커뮤니티도 체크해야할 요소
- 단지내에서 떨어지는 동 사도 되는지 체크→거래가 꾸준히 있는지 확인할 것. →환금성 체크
- 부분수리 협상 포인트 : 우리는 투자자니깐 백만원 단위로 네고
- 세입자 거주중이고 만기가 얼마 남지 않았을때 주인이 전세금 돌려 줄 건지 여부 체크, 이사날짜 고정되지 않았는지 체크, 이사날짜에 공급이 없는지 체크
- 매물 임장 중 : 선호동, 타입, 조건 등 이전 매물과 계속 비교
- 매매 전세 동시 진행시 부사님의 역할이 중요. 동시에 진행 한다는 것을 잘 설명 드린다.
임차인에게 가계약금을 받고 그 계약금으로 가계약금을 입금하는 방법 - 전세 대출 규제가 있다면 : 전세입자 버전으로 은행에 전화해서 대출 알아보기
- 네고할때 사장님한테 깎아야 하는 명분 드릴것
- 기존 전세 입자한테 전세 시세만큼 올려서 계약하고 싶은 경우 : 인상분에 대한 이자 한번에 지원해주는 방법도 있다. 잔금리스크와 따져보며 잔금치르는 것보다 이자지원이 낫다면 고려해 볼 수있음
- 답은 현장에 있고, 조건은 만드는 건 결국 나이다. 비교하고 많이 시도한 만큼 확신도 쌓여 간다.
(2)느낀점
매물 임장하면서 좀 더 꼼꼼하게 선호도 파악을 해야 하는 이유에 대해서 배웠던, 어떤 식으로 질문을 던져야 원하는 것을끌어낼 수있는지 구체적으로 알려주신 강의여서 너무 좋았습니다.
그냥 매물의 상황과 가격, 어떤 사람이 사는지 체크하는데에서 나아가, 동과 동끼리의 선호도를 정확하게 파악하고, 매매가 차이가 전세가차이로까지 이어지는지도 파악해야하는 것, 좀 더 깊고 뾰족하게 보는 법을 배웠습니다.
매매/전세 동시 진행을 시도했을 때 관련 나눔글이 너무 적어서 어떻게 어떤 순서로 해야하는지 너무 어려웠었는데, 이 수업에서 완벽하게 정리해 주신 것이 가장 좋았습니다. (월급외 보너스 받은 느낌)
매물을 털면서 어떻게 시도하고 협상하셨는지도 구체적으로 알려주셔서 다음에 비슷한 상황일 때 내가 만들고자 하는 조건으로 만들어야 할 때 다양하게 시도해볼 무기가 더 생겼습니다.
지금까지의 노하우를 알기쉽게, 경험을 입혀서 생생하게 강의 해주셔서 감사합니다.
(3)적용할점
- 각 계약 상황에 따른 특약문구 따로, 미리 정리해 놓을 것.
- 선호동과 비선호 동의 차이가 매매가 차이 뿐만 아니라 전세가로도 이어지는지 질문
비선호동이 투자금에 들어 왔을 때, 거래량과 환금성 체크
< 유니나튜터님-투자로 이어지는 앞마당 관리>
(1)강의를 통해 알게 되거나 리마인드 된 내용
- 지방투자에서 배운 앞마당관리-수도권에서 써먹지, 언제 어디서든 투자 방법은 같다
- 시세트래킹을 꾸준히 해야 앞단에서 가격 흐름을 파악하고 전세가의 흐름을 파악해서 기회를 놓치지 않을 수 있다.
- 시스트래킹 파일 가로축 : 저평가 여부 판단, 세로축 : 전세 흐름 판단
심화버전에서 시세트래킹 한 것을 지도위에 올리기+각 생활권의 선호도 상 단지 그래프 겹쳐 올리기
=가치 비교 한눈에 가능→저평가 판단 가능
- 앞마당 원페이지에서 1등생활권내 상중하 단지 같이 그래프에 입혀서 올릴것
- 3개 지역 뽑아서 전수 조사
주택담보대출을 먼저 받는게 나을까? 마이너스 통장을 먼저 뚫는게 나을까?
중도상환 수수료 X 이자율까지 다 정확하게 계산 = 이걸 다 합해도 더 싸게 사는게 맞는지.
- 무엇보다도 잔금은 안치는 방향으로 투자하는 것이 유리하다.
- 무조건 광역시? : 지역 상황도 같이 확인 - 공급상황에 따라 다른 결과
- 지역상황까지 원체이지 정리를 해놔야 투자우선순위를 빠르게 정할 수 있다
- 10개의 체크리스트 :
내가 기준을 정확하게 만족했나? 끊임없이 체크해야 확신을 가지고 보유할 수있다.
200%라는 정량적인 수치보다는 그 만큼의 가치를 생각해보라는 의미 - 매도자가 나보다 더 급한 상황인게 많다. 더 깎을 상황인건지 다시 한번 확인.
- 가장 중요한 것은 환금성.
- 실제로 나가는 전세가임을 확인-투자자 진입으로 예상보다 낮은 전세가가 될 수있으므로 처음에 고려할 때는 최대한 자기고 있는 목돈만을 가지고 생각해야한다.
(2)느낀점
지난 지투실 수업에서 유니나 튜터님의 강의를 듣고 그때 들을 수업 내용 그대로 3-3-3시세트래킹을 꾸준히 해왔습니다. 엄두도 나지 않았던 시세트래킹을 꾸준히 해 올 수 있도록 쉽게 가이드 라인을 짜주셔서 그래도 따라하기만했습니다. 부담없이 꾸준히 할 수 있었고, 앞마당 상황을 파악하는데 도움이 많이됐습니다. 이번 수업을 듣고 9-9-9 심화 버전을 다음달부터 적용해 볼 생각입니다. 힘들게 만든 앞마당에 잡초만 무성해 지지 않게 방치하지 않고 잘 가꾸어 나가는 방법을 쉽고 구체적으로 알려주셔서 감사합니다.
(3)적용할 점
- 내 앞마당 중 투자우선 지역 3곳 결정하기 장표 넣어 보기
- 9-9-9시세트래킹-지도에 올려보고, 그래프 겹쳐보고
- 자산현황 달력있는 양식 장표 추가할것
- 원페이지 정리 꾸준히
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