[지기 32조 6년 후 나를 위해, 0번 미루는 투자하죠 여비여비이] 김인턴 튜터님의 혼신의 힘이 들어간 3주차!

1. 강의를 듣게된 계기 또는 강의를 통해서 해결하고 싶었던 문제

    (수강 신청 계기 또는 배우고 싶었던 점) 

- 월부를 시작한 지 1년이 넘은 지금, 이제는 정말 투자물건을 뽑아내고 싶었습니다.

2. 강의를 듣고 가장 크게 깨달은 점(느낀점)

- 지방 앞마당을 늘리면서 ‘그 지역의 특징’을 한 문장으로 이야기할 수 없었던 것은 스스로 생각해보는 시간이 적었다

- 지역 내의 구별 랜드마크 가격 트래킹하고, 우리에게 기회를 열어주는 그 밑단의 단지들을 트래킹하기

- 지방 시장에서 반드시 확인해야 할 것

  1. 저평가 (평당가 & 랜드마크 아파트 가격) 2. 공급 (현재 전세물량 & 향후 입주물량)

- 지방 전체적으로 전세 물량은 현저하게 부족

- 전세 매물이 없는 시장에서

 1. 내가 생각하는 전세가를 ‘광고를 올리지 않은 채’로 1~2주 진행 (내 전세가가 광고로 올라가는 순간, 투자자 진입)

 2. 부동산 사장님께 ‘실거래 찍히지않은 전세가격이 얼마까지 됐는지’ 물어보기

- 광역시 내 선호도가 높은 신축 가격은 상승했지만 아직 저렴, 신축/준신축 전세가율 70%, 구축 전세가율 80% 이상,

 광역시, 중소도시 별로 신축 비율을 확인하고 신축이 비율이 높을수록 연식 기준을 빠듯하게 잡고 ‘되도록 신축 우선’

- 현재 미분양 해소되고 있는 지역이라면, 전세 정리가 끝나고 전세가가 상승하는 것을 지켜보다가 투자기회 잡기

- 중요한 것은 돈을 벌 수 있는 지역(수요를 끌어당기는)에 돈을 벌 수 있는 단지(선호하는)에 투자하는 것

- 스스로 우선 순위와 투자 범위를 정한 뒤, 투자할 수 있다면 투자!

< 입지요소별 핵심 >

[인구]

- 인구수 = 수요 = 가격 상승의 힘 = 수익

- 인구수가 많은 광역시의 랜드마크 전용 84의 가격 기준으로 서울 2급지 구축만큼의 힘이 있음

- 과거에는 ‘중심부 →외곽’으로 택지 확장되면서 발전됐지만, 현재는 중심부 개발 및 정비사업 진행으로 택지와 신축 아파트가 생기기 시작하면서 ‘외곽 → 중심부’로 수요가 이동 : 도심 접근성

- ‘인구수 100만’ (기준) - 수요가 많으면: 00년식까지 ‘구축투자 가능’ / 수요가 적으면 ‘신축 투자 집중’

- 공급에 따른 선호도의 중요성(양극화)

 : 선호 단지에 투자해야 하는 이유 → 하락장에서 선호단지가 버티는 힘이 강함 → 이 차이가 시간이 지날수록 벌어짐

- 1) 30~50대 인구, 2)10대 인구, 3)영유아, 4) 60대 이상

- 지역 내에서 인구가 많은 곳과 그렇지 않은 곳의 특징을 확인, 지역 간/지역 내 인구 이동을 체크해서 투자에 적용

[직장]

- 지역 내 직장의 위상(양과 질), 주요 업무지구 위치

- GRDP & GRNI 확인

- 산업별로 구별 직종 확인

[학군]

- 1. 타 지역과 비교했을 때, 2. 그 지역의 학군 수준은 우수한가?, 3. 학군지의 위치, 학군이 가격에 미치는 영향

- ‘학군지 안’에서 학업성취도가 유의미 (학군지 외 지역 → 초품아)

- 신축 - 준신축 순서로 보다가 안 되면 학군지 구축도 가능

- 학업성취도 85% 이상의 비율 따져보기

- 초등학교 학급당 학생수(1학년→6학년까지 학생 수의 증감 확인) > 학원가, 학업성취도

- 초등학교 학급당 학생수가 많다 = 3040세대 엄마가 많은 동네 = 부동산 구매력이 높은 동네

- 초등학교, 중학교 학군은 좋아도 고등학교 학군이 아쉬우면 더 좋은 학군으로 이사갈 확률 높음

- 학군지 내에서 배정 중학교(+학원가 접근성)에 따라서 가격에 영향을 줌

[환경]

- 1. 상권 및 편의시설(편의성을 갖춘 곳), 2. 거주환경(균질성=안정성&쾌적성을 갖춘 생활권)

- 지방 사람들은 그 지역 안에서만 산다 = 주변 환경에 대한 판단이 서울과 다름 = 그 지역 안에서 상대적인 환경 비교

- 백화점, 대학병원, 대형마트, 스타벅스까의 4종류의 갯수를 파악하고 등급 매기기

- 거주환경 = 상권과 편의시설 + 아파트 (신축일수록/대단지일수록/택지에 위치할수록)

 : 입주 5년 이하, 800세대 이상 단지 밀집 지역을 확인

- 거주 환경에서 ‘신축’의 중요성: 신축 입주 → 거주 환경 변화 → 거주하고 싶어하는 수요 증가

 즉, 기존에 선호하는 지역일수록, 규모가 클수록 선호도 증가(=높은 가격)

- 주변 환경이 별로였지만, 신축들의 입주로 인해 주변 환경이 변하면 선호도가 올라가서 가격을 받아주는 수요가 생길 수 있기에 전고점을 비교할 때 조심할 필요 O

- ‘주상복합’의 투자조건 : 1) 생활권 내 대장, 2) 대장 X → 연식 10년 이내

  두 개의 조건 중 하나라도 충족하지 못하면, 아파트에 밀림

[공급]

- 1. 현재 및 향후 공급 상황(임대 및 인근 지역까지), 2. 언제, 어디에, 얼마나 들어오는가 + 영향을 얼마나 줄 수 있을 것인가?, 3. 투자했을 때 리스크 확인(역전세, 잔금 등)

- 작년까지의 공급 여파가 현재까지 영향을 미쳐서 전세 가격 상승이 더딜 수 있음

- 입주 예정 단지 인근 단지에 투자 진행 시 리스크를 반드시 고려!

- 정비사업(향후 공급 상황) - 관리처분인가 이후가 유의미(추후 매도 진행시 영향을 줄 수 있음)

- 과거 비슷한 공급이 있었던 시기로 돌아가 ‘전세가 변화를 확인’해서 향후 공급에 대한 영향을 대략적으로 가늠해볼 수 있음 → 공급의 위치에 따라 전세가 변화를 확인하고 영향에 대한 판단(만약 공급에 영향이 덜하면 투자도 나쁘지 X)

- 지방의 적정 공급량 = 30년 평균 공급량(=20년 평균 공급량)

- 앞뒤로 공급이 없는 경우 단기적인 영향을 줄 수 있지만, 공급물량 해소하면서 전세가가 버틸 수도 있음

  (무작정 특정 시기에만 공급이 많다고 전세가가 떨어지만 하는 것은 X)

- 하락장에서도 거래가 된다 = 선호도가 있다 = 떨어지다가 어느 가격을 기준으로 상승할 수 있다(선호단지 투자기회)

- 1) 매매, 전세 거래 동향 및 가격 변화 확인(전화임장, 시세트래킹)

2) 적극적인 협상(전세가 없는 상황 → 잔금 길게, 주인 전세 or 매매 가격을 더 싸게)

3) 투자 범위를 넓게 확인(신축/준신축/준구축 30평대/신축 20평대까지)

- ‘KB부동산 - 공공통계 - 착공실적’ 까지 확인!

[교통]

- 의미있는 교통 요소가 가격에 영향을 주는가? (역세권, 도로 등)

- 그 지역이 평지인 곳과 중간중간에 산이 있어서 생활권 간 단절감이 있는 곳에서의 역세권의 의미는 다름

 만약 평지인 곳이라면 +@ 정도로 생각하기, 너무 헷갈리면 빼도 상관없음

- 신축 전용84가 5억대면 절대적으로 싸다!

- 동별 평당가 비교를 통해 가이드라인을 잡고 지역 내 어떤 선호도를 가진 단지인지 반드시 확인 필요

- 선호도 높은 신축 > 선호도 중간 (준)신축/선호도 높은(준)구축 - 현재 생활권의 시장 분위기 파악가능 > 후순위 구축(상승장 시작 이후) - 상승장이 어디까지 왔는지, 90년대 구축도 오르면 ‘매도’해야하는 것을 냉정하게 인지

- 생활권별 주요 단지 가격을 비교해서 가격대 파악하고 비교 평가를 통해서 저평가된 단지를 찾아서 전세가 트래킹

- 수성구 이하 입지와 무관하게 매매가가 섞여있어서 비교평가 잘 해야함

- 현재 전세가 3억대에 몰려있지만, 선호 단지 중심으로 전세 가격의 변화에 집중(트래킹 필수)

- 만약 투자금에 맞는 단지들을 보다가 계속 똑같은 단지가 나올 때의 대처방법

 1) 내가 투자범위를 좁게 보고있는지 확인

 2) 그 단지를 투자해야되는 건지 확인

- 대구 투자전략: 도심 접근성, 학군, 연식

- 월성 학군: 비슷한 조건일 때 우선/ 조건이 다를 경우, 연식과 도심 접근성에 밀림

- 범어 학군(범4만3): 다른 조건일 때도 우선

- 구별 랜드마크급 신축이 아니라면 → 중/상동 신축 우선

- 연식(=지방 투자의 50% 정도, 외곽이어도 연식 좋은 걸 사면 망하진 X, 중소도시는 더 신축)

- 부산과 대구의 경우 신축의 비율 증가 → 신축 우선

 입주 3년차 이내 - 초신축, 5년차 이내 - 신축, 15년차 이내 - 준신축, 20년차 이내 - 준구축, 20년차 이상 - 구축

- 아실 그래프 비교를 통해 1) 전고점 비교, 2) 각각 과거대비 현재 가격 수준

- 구축 투자의 기준

 1) 절대적 저평가(상품성 X, 도심 접근성이나 학군이 있어야함)

 2) 적은 투자금(5천 이하) + 부족한 공급 물량

 3) 구축 투자 우선 순위: 중구 선호 생활권 구축 / 월성 생활권 구축

 그러나, 지금은 구축도 투자금이 많이 필요해서 우선순위 X

- 현재 20평대 투자금 → 30평대도 가능하기에 30평대 우선 보고 눈 씻고 찾아봐도 없으면 신축 20평대도 투자가능

- 선호 준신축(15년 이내, 11년식 이후) - 상대적으로 많은 기회를 줄 단지 - 시세 트래킹 필요

- 수성구 구축, 달서구&북구&동구 신축/ 중구 준신축 - 투자금 1억 전후

- 달서구&북구&동구 준신축/구축, 중구 구축, 서구 신축(나중에) 

- 지방 비교평가 핵심: 지역별 핵심 선호요소 확인하기

 1) 손품(임장보고서) + 가격, 2) 발품(임장)

- 지역 내 비교평가할때 환경,학군,연식 +@(핵심 선호요소) + 아실 그래프 비교로 ‘어느정도 차이가 적절한지’ 확인

- 지역 간 비교평가할때 도시 규모(인구), 구의 위상, 생활권 선호도 비교 필요

3. 강의를 듣고 앞으로 실행하고 싶은점(적용점)

- 구별 랜드마크 별로 매매, 전세 트래킹 + 그 밑의 선호 준신축 3개씩 매매, 전세 트래킹

- 지역 내 비교평가와 지역 간 비교평가를 통해 투자 물건 뽑아내기

- 앞마당으로 만들고 있는 마산에서도 중요한 핵심요소 ‘연식' + 선호 생활권을 기준으로 투자 우선순위 매겨보기

4. 앞으로 6개월간 목표 

- 내 앞마당 안에서 매매가/전세가 시세트래킹을 통해 지역 내 비교평가를 통해 지역 간 비교평가까지 거쳐서 우선순위 TOP 5 뽑기!!!!