[지투실27기 2(이)8(빨) 꽉 깨물고 멤생역전 제리23] 4주차 강의 후기 - 현장에 답이 있고, 정리가 확신을 만든다 (feat. 리스보아, 윤이나 님)

안녕하세요! 월급쟁이 부자로 거듭나기 위해 매일 성장하고 있는 제리23입니다.

어느덧 지방투자실전반 4주차 강의까지 달려왔네요. 이번 강의는 특히나 '임장 보고서가 어떻게 실제 투자로 이어지는지' 그 구체적인 경로를 확인한 시간이었습니다. 
리스보아님의 매물 임장 노하우와 윤이나님의 앞마당 관리법을 통해 제가 놓치고 있었던 핵심들을 정리해 보았습니다.

1. 매물 임장: 단순히 집을 보는 것이 아니라 '협상 카드'를 찾는 과정 (리스보아님)

많은 분들이 매물 임장에서 "깨끗한가? 수리가 잘 되어 있나?"만 보고 오곤 합니다. 하지만 리스보아님은 매물 임장의 본질이 '투자 매물을 찾는 것'임을 강조하셨습니다.

매물 임장에서 꼭 확인해야 할 3가지

• 바꿀 수 없는 것 vs 바꿀 수 있는 것: 동 위치, 뷰, 구조(판상형/타워형)는 절대 바꿀 수 없습니다. 반면 인테리어는 우리가 바꿀 수 있는 영역이죠. 가치 판단의 기준을 흔들리지 않게 잡아주셨습니다.
• 매도자 상황 파악: "집 내놓은 지 얼마나 되셨나요?", "이사는 언제 가시나요?"라는 질문이 단순한 궁금증이 아니라 추후 협상의 강력한 카드가 된다는 점이 인상적이었습니다.
• CEO 마인드: 투자 조건을 만드는 주인공은 바로 나 자신입니다. 사장님과의 관계를 통해 전세 대기자를 선점하거나, 가격 협상을 이끌어내는 능동적인 태도가 왜 수익으로 직결되는지 깨달았습니다.

2. 앞마당 관리: 9분의 마법, 시세 트래킹의 힘 (윤이나님)

열심히 임장을 다녀도 앞마당이 늘어나면 관리가 안 되었는데 윤이나님은 '3-3-3 법칙'과 '시세 트래킹'을 통해 이를 해결해 주셨습니다.

투자가 가능한 지역을 선별하는 루틴

• 기본 3-3-3: 단지 3개, 3분, 3개 항목(매매, 전세, 갭)만 꾸준히 기록하세요.
• 대표 단지 선정: 1등 생활권의 상/중/하 단지를 뽑아 흐름을 파악하는 것이 중요합니다. 모든 단지를 다 볼 필요 없이 흐름의 핵심을 짚는 법을 배웠습니다.
• 저환수원리 체크:
  • 저: 저평가 되었는가?
  • 환: 환금성이 좋은가? (24~33평, 4층 이상, 300세대 이상)
  • 수: 수익률이 충분한가?
  • 원: 원금 보존이 가능한가? (역전세 대비 10% 준비)
  • 리: 리스크 관리가 되는가?

3. 강의를 통해 느낀 점

강의를 들으며 가장 찔렸던 부분은 '숫자만 적고 있는 시세 트래킹'이었습니다. 왜 이 가격이 변했는지, 전세 매물 개수가 줄어드는 것이 어떤 의미인지 고민하지 않았던 제 자신을 반성했습니다.

리스보아님이 말씀하신 "현장에 답이 있다"는 말과 윤이나님이 강조하신 "정리된 앞마당이 기회를 잡게 해준다"는 말은 결국 일맥상통했습니다. 준비된 자만이 시장의 기회를 확신을 갖고 잡을 수 있다는 것을 다시 한번 가슴에 새겼습니다.

4. BM

1. 시세 트래킹 루틴화: 매달 한 번, 하루 9분을 투자해 내 앞마당들의 시세를 9개 단지씩 트래킹하고 지도로 시각화하겠습니다.
2. 자산 현황 재정비: 윤이나님이 알려주신 결론 장표를 활용해 나의 정확한 잔금 가능 범위와 종잣돈을 다시 산출하고, 이에 맞는 최선의 매물을 매칭하겠습니다.

리스보아님, 윤이나님,  두 분 강사님의 귀한 경험과 열정 덕분에 지방 투자에 대해 많이 이해하고 알게 되었습니다. 현장에서 성장한 모습으로 뵙겠습니다.

감사합니다.