거래횟수 200회 이상 투자자 의 현실 인식 과 찐투자자 의 바이브 [ 실전준비반72기52조 -다산잭슨- ]

이번 4강을 듣고 느낀점/깨달은 점이 있나요? 

< 주거용 부동산 투자 핵심 전략 >

지역의 위상 

정확한 눈으로 접근 하기 

경기도 하남시 의 33평 매매 가격 평균 이 더욱 높은 이유는 신축 준 신축 이 많기 때문

단, 경기도 안양시 동안구 는 구축밭 , 구축 택지 임에도 불구하고 가격이 하남 시 와 근접 하다는 것 은 땅의 가치가

더욱 높은 지역 이라는 것 왜 ? 강남 업무 지구 와 가까운 곳 이기 때문! 

평촌 이 하남 보다 입지 적으로 상위 레벨이다. 땅의 위치 가 더욱 중요하다는 것! 

내가 느끼고 깨달은 것 은 가격으로 좋다 안 좋다 를 판단 하는것 이 아니라 , 그땅의 위치 가 어디 에 있으며 , 

업무 지구 접근성이 어떠한지 가치를 알고 좋은것 또는 덜 좋은것 을 구분 할줄 알아야 한다. 

-가치 대비 가격이 싼것-

#잃지 않는 투자 = 망하지 않고 살아남는다.

오래 하는 사람이 되는 것 

절대 변하지 않는 것 그리고 우리가 절대적으로 지켜야 할 기준 

"더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 

투자 시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자"

할 수 있는 것과 없는 것을 잘 구분할 것 

※ 현금 은 과거 시간 의 합 이다 ( 노동의 시간 )

※ 미래를 예측 하는것 막연하게 오르기만 바라고 있는것 은 그만하고 , 5년 10년 오래 한다고 생각하고 현재 시점에서 저평가 를 구분하고 , 가치 대비 가격이 싼지 비싼지 구분하고 지금 투자 할수 있는 것 에 투자 한다.

※ 투자 이후 시나리오 

매매 상승 & 전세 상승 → 투자 금 회수 → 대출 청산 재 투자 

상승 초반 : 재투자

상승 후반 : 대출 청산 

상승 초반 이냐 아니냐는 상승 기간보다 가격 수준 자체로 판단한다.

매매 상승 & 전세 하락 → 역전세 → 매도 / 현금 대응 

(좋은 자산 이라면 , 현금 대응 한다)

튀어야 될때!ㅋ 이시기는 굉장히 짧은 시기 이다.

전세 가격 하락 시 매매가 또한 빠진다. 시기가 짧다는것 

특히 지방 투자 시 공급 을 정확하게 파악 해라 

-조심 해라-

매매 하락 & 전세 상승 → 투자 금 회수 → 재 (추가) 투자 & 대출 청산 

아내 가방 사줄때 ㅋㅋㅋ

매매 하락 & 전세 하락 → 역전세 → 현금 대응 매도

역전세 는 100개월 중 12개월 

10년 투자 생활 중 1년 2개월 은 역전세 

전세 상승은 100개월 중 39개월 

10년 중 1년 역 전세 맞을 때 , 이 1년 때문에 망한다 무리하게 

대출 받아서 투자 한 사람들 

-반드시 명심하라-

실전준비반반 강의를 신청하게 된 계기 
어떤 문제를 해결하고 싶으셨나요? 한달 한달 간 앞마당을 만들고 성장 하는것 입니다. 

실전준비반을 듣고 가장 크게 깨달은 점(느낀점)
강의를 듣고 깨달은 점이나 생각이나 행동의 변화가 있었나요? 

※ 절대적 저평가 를 판단하는 방법

1호기 달성 이후 다시 듣게 된 너나위 님 의 현재 시장 상황 

시장 상황을 판단하기 위해 우선 봐야할 2가지 ( 통계를 이용하는 방법 )

A. PIR = 중위 가격 / 중위 소득  

B. 전세 가율 ( =전세가 / 매매가 ) 

“일반적 인 사람들은 전세 가율 이 높으면 갭 이 줄어들어서 좋은거죠 ~” 라고 답하지만 , 본질적인 의미를 잘 봐야 합니다. 서울 아파트 평균 PIR 12.1 보다 낮고 , 서울 아파트 평균 전세 가율 56.8% 보다 이상으로 높을때 가 가장 투자 하기 좋은 시기 이다.

그래서 현재는 ? 2021년 호황 에서 PIR 정점을 찍고 급감 함 ( 19.9 → 11.0 ) ( 평균 PIR 12.1 )

전세가율 은 바닥찍고 횡보 ( 50.8% → 51.1% ) 하는 상황이다. 아직 도 서울 수도권 의 전고점 을 넘기지 못한 아파트 는 싼 가격 입니다. 

“ 평균적으로 ” 절대적 저평가에 가까운 시기로 볼 수 있으며 5년 이상의 장기 보유 구사한다면 매수 가능 하다. 

매달 만드는 앞마당에서 높아진 매매 가격 들을 보고 나 또한도 가격이 비싸구나 라고 , 일면적 으로 바라볼 때가 있다. 그리고 가격이 싸다고 느껴지면 , 입지가 덜 좋으니깐 저 가격 이겠지 ? 임장을 다니면서 , 역과 멀리 떨어진 외곽의 신축과 구축 들이 보이면 이단지 의 매매 가격을 상상하며 , 다시 임장 보고서 에 단지 분석을 통해서 가격이 싼지 비싼지 를 판가름 을 한다. 역시 입지 좋은 단지들은 비싸네 …. 라고 느껴진다. 하지만 , PIR 중위 소득 대비 중위 가격을 통해서 아직 까지도 서울 수도권 의 매매 가격은 비싸지 않은 상황 이라는 것 이다. 6/27 조건부 전세 대출 이라는 규제 와 10/15 규제 에서 서울 수도권 전체 지역을 조정 지역으로 바뀌면서 전세가 들어있는 매도자들 은 물건을 내놓기가 어려워진 상황 으로 거래가 둔화 되었다. 어쩌면 우리에게 더 많은 기회 와 시간을 주었을지도 모른다는 생각이 들었다. 이유는 24년도 부터 상승 이 시작 되었었고 , 부동산의 특징이 투자제 로 바뀌어 가는 시점에서 거래량이 늘거나 , 서울 수도권 1,2급지 의 아파트 매매 가격이 가파르게 상승한다는 핑계로 정부에서 이처럼 규제라는 큰 장애물 을 주었지만 , 한편으로는 어쩌면 가치 대비 가격이 ‘싼’ 물건을 매수 할수 있는 시간을 더 벌어주었다 고도 생각이 되었다. 

※비교 평가 

수요 층 이 동일한 같은 평형 끼리 비교 한다. ( 이유는 부동산 은 땅을 사 는것! ) 

건물을 비교 대상 을 넣지 마세요 ( 같은 년식 과 비슷한 세대수 를 비교합니다. )

내가 얼마나 많이 알고 에 따라서 결과가 달라진다는 것 

같은 가격 이라면 가치가 더욱 좋은 것 

아는 지역의 차이 = 투자 결과의 차이 

아는 지역 개수 = 투자 실력 

"단기간에 완성 활 생각 말고 열심히 꾸준히 늘려가라! "

※경험자의 이야기 

1. 살 수 있다면 좋은 걸 사는 것이 좋다

2. 너무 많이 올라 버렸다면 그 다음도 나쁘지 않다. 

(이미 많이 올라버렸다면 너무 상급지에 집착하지 마세요. 가치의 절대 범위 를 이해하고 냉정하게 접근 하세요.)

실전 준비반을 듣고 앞으로 실행하고 싶은 점 ( 적용점 )

앞마당을 늘리고 , 아는 지역과 단지를 늘리고 비교 평가를 능수능란하게 할 정도록 하는것.

내가 나의 주어진 삶을 좋게 보는법 을 배우자 ( 자영업 자 들의 이야기 … 많은 공감이 됩니다 ) 

“짜증난다 , 하기싫다 ” 라고 계속 마인드 는 결국 나에게 좋을게 없다 라는것 , 메타인지 해라! 

#가치 성장 다주택 자 가 앞으로 해야 할일!

1. 앞마당 을 미리미리 만들어야 한다. ( 좋은 지역 부터 ) 

2. 가치 대비 가격 이 싼 , 많은 단지들을 찾아낸다.

3. 지속적으로 매물 임장을 통해서 , 조건 좋은 물건을 계속 찾아본다. 

4. 규제 가 나올때 , 피할 생각 하지 말고 , 어떻게 투자를 할수 있을까 고민하고 , 실행한다.

앞으로 6개월 내 이루고 싶은 목표 

#0호기 를 매도하고 더욱 가치가 있는 것 2호기 를 매수 하는것 

(비교평가 와 매물임장 100회 를 통해서 매수한다!)

#앞으로 6개월 동안 수도권 서울 앞마당 5개를 만드는 것 

#다음 달 실전반 에서 성장 하는것 ( 튜터님 들과 동료들에게 배우고 성장하는것 )