안녕하세요.
단단한 투자자 회오리감자입니다.
1호기 투자의 잔금을 치른 지도
벌써 6개월이 훌쩍 지났습니다.
작년에 마지막까지 투자 후보로 생각했던 단지들의 가격은 어떻게 변했을지
그리고 저의 선택이 최선이었을지 궁금해지더라고요.
더 나은 다음 투자를 위해서
후보 단지들의 가격이 어떻게 변했는지 확인하고 복기해보려고 합니다.
1. 서울 A지역
: 중간 생활권 / 후순위 단지 (59㎡)
- 특징: 23평 복도식(방3/화1), 샷시 포함 올수리 물건
당시 가격과 수리 상태가 무척 매력적이었지만
해당 지역에 대규모 입주 물량이 예정되어 있었다는 게 걸림돌이었습니다.
사장님조차 전세 수요를 확신하지 못하셨고 리스크가 컸어요.
“첫 투자인 만큼 최대한 리스크를 줄이고 전세 세팅이 확실한 물건을 찾아보세요”
매물코칭에서 매수와 전세 동시에 셋팅 또는 주전세 물건이 아니면 안 된다고 조건부 OK를 받았어요.
- 현재 상황
- 호가: 현재 매물 없음
- 실거래: 매매가 8억 초반(약 1억 상승), 전세가 약 4.5억(약 3천 상승)
- 흐름: 전고점을 향해 무섭게 상승 중
🥔 복기 노트
- 서울이라고 다 무조건 급등하는 것은 아니다.
- 선호 생활권 선호 단지가 아니면 투자할 시간적 여유를 주기도 한다.
- 입주 물량 여파가 지나가면 결국 전세 거래도 활발해지고 가격 상승이 따라온다.
2. 서울 B지역
: 중간 생활권 / 후순위 단지 (59㎡)
- 특징: 24평 계단식, 남서향, 일부 수리
매매가는 저렴했지만 전세가가 시세보다 낮게 형성되어 있었습니다.
다행히 세입지가 3개월 뒤 확실히 퇴거 예정이라
충분히 전세금을 올려 받을 수 있는 상황이었죠.
부족한 자금은 유리공에게 빌려보겠다고 생각하며 정말 투자하고 싶었습니다.
하지만 적은 세대수로 인해 환금성에서의 아쉬움이 있었고
매코를 통해서 자금을 빌리면서까지 투자할 만큼의
업그레이드 된 단지는 아닌 것 같다고 확인하게 됩니다.
결국 가격을 O천만원 깎아보는 조건으로 OK를 받았던 단지였으나
협상이 잘 안 되어서 매수까지는 못했었네요.
- 현재 상황
- 호가: 저층 8.8억 1개, 9.8억 1개
- 실거래: 8억 후반(약 1억 상승), 전세가 3천만원 상승
- 흐름: 전고점에 근접했으나 세대수가 적어 주변 대단지보다 상승 속도가 더딤
🥔 복기 노트
- 여유자금이 생겼다면 다시 새롭게 단지를 뽑아내야 한다. 단지의 수준이 달라질 수 있다.
- 세대수가 300세대 미만으로 적으면 확실히 거래량과 상승에 한계가 있다.
(주변 단지들은 모두 전고점을 훌쩍 넘어갔음)
- 직주근접의 힘! 좋은 직장이 가까운 지역은 회복 탄력성이 훨씬 크다.
3. 서울 C지역
: 선호 생활권 / 중간 선호 단지 (59㎡)
- 특징: 23평 복도식, 남향, 샷시 제외 올수리
언덕 경사가 심해 동별 가격 차이가 1억까지 컸던 곳입니다.
제가 본 물건은 가장 앞동이라 조건이 좋았고
융자가 많아 부담스러워 하는 점을 생각해서
매도자에게 중도금을 빠르게 지급하는 조건으로 협상까지 진행했는데요.
하지만 실거주 수요자가 원래 가격 그대로 매수하는 바람에 아쉽게 놓쳤던 단지입니다.
- 현재 상황
- 호가: 앞동 기준 10.5억(뒷동 9.5억)
- 실거래: 최고가 9.5억 경신(약 1.5~2억 상승), 전세 5.1억
- 흐름: 1, 2월에도 꾸준히 거래되며 전고점을 뚫고 상승 중
🥔 복기 노트
- 언덕이나 선호도가 조금 떨어져도 교통(입지)이 압도적이면 강력한 무기가 된다.
- 1,000세대 넘는 대단지는 상승장에서 파워가 대단하다.
- 앞동이 가격을 리딩하면 뒷동은 결국 따라간다. 뒷동이라고 무조건 배제할 필요는 없다.
4. 나의 선택: 경기 4급지 신축 (84㎡)
구축 아파트만 보고 있었는데
“싱글 투자자라면 전세가 상승을 통한 현금흐름을 가져가는 것도 좋겠다”
코칭에서 말씀해주셔서 앞마당을 늘려가며 결국 1호기 매수까지 할 수 있었는데요.
“더 좋은 급지의 59 구축을 매수할 것인가?”
“덜 좋은 급지의 84 신축을 매수할 것인가?”
월부 공식 궁금증이잖아요 👀
그래서 제 1호기는 어떻게 됐는지 한 번 보겠습니다.
- 현재 상황
- 호가: 매매 11억 / 전세 7.2억(저층)
- 실거래: 매매 10.67억(약 1억 상승) / 전세 7.4억(최고가, 약 6천 상승)
- 흐름: 서울만큼의 가파른 상승은 아니지만, 꾸준히 거래되며 완만하게 우상향 중
🥔 최종 복기
그래프에서 보신대로 서울 단지들과는 다르게
아직 전고점 근처까지 가지도 못하고 천천히 상승중입니다.
지속적으로 거래는 되고 있지만 확연한 상승은 보여주지 못하고 있는데요.
하지만 경기 4급지 신축을 선택한 이유가 확실하니까.
그 당시 ‘최선의 투자를 한 게 맞구나’ 복기할 수 있었습니다.
빠르게 전세금이 상승하고 있고
이 자금은 미래의 투자금이 되어 또 다른 투자를 도울 것이니까요🤓
그래서 서울 2억 오른 단지를 못해서 아쉽다는 마음은 그닥 없는 것 같습니다.
투자에서 왜 사람의 상황마다 최선의 투자가 다른 것인지
제대로 알 수 있었던 복기가 된 것 같은데요.
결국 투자에 정답은 없고
내 상황과 구체적인 물건만 남는 것 같습니다.
1채로 노후 준비를 끝낼 것인지
다주택으로 은퇴를 준비할 것인지
싱글투자자인지
더블인컴인지
30대인지
은퇴를 앞둔 50대인지에 따라
각자 투자의 WHY가 달라지기 때문입니다.
나만의 WHY를 잘 찾아보시고
꼭 좋은 물건 매수하셔서
최선의 투자까지 완성하셨으면 좋겠습니다.
투자생활을 진심으로 응원드리겠습니다🎀
많은 도움의 손길 덕분에 매수할 수 있었던 소중한 1호기.
반년 만에 다시 들여다보니 감회가 새롭네요.
이번 복기를 발판 삼아
다음 2호기 투자는 더 단단하게 실행해보고 싶습니다.
그리고 나눔글 아이디어 제공해주신 수수진님께 감사 인사드려봅니다 꾸벅🤍
긴 글 읽어주셔서 정말 감사합니다.
