매도자 전세계약 후 전세승계 조건으로 계약했는데, 질문드립니다!

안녕하세요~!

저번주에 비규제지역에 1호기 계약하고 왔는데요!!  찜찜한 부분이 있어서 몇가지 질문드립니다ㅠㅠ

저는 큰 평수로 갈아타기 하려는 주인 거주 집을 매도자 전세계약 후 전세승계하는 방식으로 계약하였습니다. (주전은 아닙니다!!)

질문1)

사장님께서 조건부전세대출 때문에 전세대출 전 실거래가 찍히면 안되기 때문에, 지금 실거래신고를 못한다.

우선 매매 계약서를 쓰지만, 어차피 전세입자 전세대출 날에 매도자와 매수자(저)의 계약서를 전세승계 조건으로 다시 써야하고 그 때 실거래신고를 하겠다고 말씀하셨습니다.

이 내용이 현 계약서에 명시되어있지는 않고, 계약 당일에 이렇게 하면 된다고 말로만 말씀하셨고

투자자와 거래를 많이 하신 사장님인 것 같아, 알겠다고는 했는데 뭔가 찜찜하네요…

1. 실거래 신고가 되면 잔금 전(소유권 이전 전) 조건부전세대출 실행에 영향을 줄까요?

2. 계약서를 다시 작성하기 전에 투자 지역이 토허제나 규제지역으로 묶여서 규제가 생긴다면

   계약서를 다시 쓴 날짜가 반영되어 규제 영향을 받을까요? 아니면 기존에 계약금을 보냈던 날짜 기준으로 규제 영향을 받지 않을까요?

3. 이렇게 조건부전세대출을 이유로 계약서를 다시 쓰는 경우가 있는지, RISK한 부분은 없을까요?

질문2)

투자자가 몰리는 지역이라서 제가 계약했을 때 같은 아파트 내 전세 수가 4개였는데 지금은 7개로 늘어난 상태입니다.

현재 등기부등본을 보면 대출을 갚았지만 말소되지 않은 근저당과 대출을 갚지 않은 근저당(주담대+사업자대출(공장 담보대출?))이 같이 있는 상태입니다.

다시 한번 확인 예정이지만, 주담대로 갚지 않은 근저당이 매매-전세 차액보다 적었던 것으로 기억하고 있습니다. 

전세 우선순위를 높이기 위해 중도금 형식으로 근저당에 상응하는 돈을 지급하고 이 근저당을 갚아달라고 말하고 싶은데요. 계약서 특약사항에 근저당 관련해 “잔금일에 매도인이 상환하고 말소하기로 한다”라고 적혀있고, 약속된 중도금 날짜는 3월 중순입니다.

1. 이런 경우에 중도금 날짜를 앞당겨서 약속된 중도금을 지불하고, 중도금 지급 날짜에 근저당을 말소해달라고 요구할 수 있을까요?
2. 사업자대출을 하였음에도 집이 담보로 잡혀있는 것 같다고 부동산 사장님이 말씀하셨는데요, 매도인은 이 집에 담보가 잡혔다는 걸 잘 모르고 있더라구요. 이런 것도 전세대출에 영향을 주는지, 만약 그렇다면 등기부등본 상 나오는 사업자 대출은 어떻게 해달라고 요구하면 될까요?

질문3) 

전세입자가 늦게 구해지고, 전세대출을 받는 은행에서 소유권 이전 여부를 길게 본다고 확인된 경우에 대해 질문드리고 싶습니다.

매도인이 큰 평수로 빠른 시일 내 이사를 원해서, 전세입자가 늦게 구해져서 기존에 약속한 잔금일보다 소유권 이전을 늦게 해야된다고 해도 잔금으로 큰 금액을 남겨둘 수는 없을 것 같습니다.

잔금일은 쌍방합의하여 조정할 수 있다고 특약사항에 적어두긴 했습니다.

1. 이런 경우에 협의 하에 소유권 이전(=잔금일)을 미루게 되더라도, 소유권 이전되는 날 지불하는 잔금으로 천만원이나 이보다 작은 금액만 남겨놓는 것을 협의하고 이 잔금을 제외한 금액을 매도인에게 중도금 형식으로 미리 지불해도 되는걸까요?

투자 과정을 되돌아보니 꼼꼼하게 확인하지 않고 무심코 넘겼던 부분이 많았던 것 같습니다ㅠㅠ

긴 글 읽어주셔서 감사드리고, 도움주시면 너무 감사하겠습니다!

월부 앱을 설치하고, 답변에 대한 알림🔔을 받아보세요! 
앱을 설치하는 방법은 앱 출시 공지사항 ← 여기 클릭!