2025년 12월 아파트 투자 후기_1호기

안녕하세요 더멀위입니다 :) 

첫 투자 복기글입니다~

2025 연초 ‘2025년 10~12월에 투자 1호기를 갖는다’는 목표로, 

12월까지 거의 매일 아침에 위 문장을 1번씩 썼습니다. 

연초에는 쉽게 해보자는 마음으로,  

제가 살고 있는 서울에서 앞마당 만들기를 시작했습니다. 

그런데 쉽게 해보자는 마음이 지속되어서, 가까운 곳을 찾다보니 

정작 저의 소액으로 투자할 수 있는 지방 앞마당 만들기는 늦어진 것 같아요.

2025년 7월 지방투자기초반을 들으며, 독하다는 여름지기가 되었고, 

지방투자에 대해 제대로 공부하며 지방에 첫 앞마당을 만들고,

8월, 9월에 각각 지방 앞마당을 하나씩 늘렸습니다.

앞마당이라고 말했지만, 매물임장 없는 앞마당?이었습니다. 

7월 될 때까지 매물임장을 해본 적이 없었거든요. 

매물 안 살건데 매물임장하는 것에 대한 죄송함, 부담감이 컸었어요.  

그래서 실전임장클래스를 신청하여, 매물임장시에 무엇을 중요하게 봐야하는지 배우고,

9월 말 10월이 되어서 첫 매물임장을 시작했습니다.

본격적인 매물임장은 매물코칭 뒤에 해보게 되었습니다.

나름의 전고점 대비, 전세가율, 선호도 등등을 고려하며 

‘여기 정도면 될 것 같은데’하는 곳 3~4단지를 매물임장 하였고,

그리고 1차 매물코칭을 받았습니다.

지금 생각해보니 겁이 나면서도 또 용감했다는 생각이 드네요.

1차 매물코칭에서 받은 2가지 중 1가지가 괜찮겠다는 답변을 들었습니다. 

1) 통과하지 못한 매물 – 지방의 먼 외곽 신축 

2) 통과한 매물 – 지방의 선호 생활권 구축 

매물코칭을 통해 매도 시 수익금을 보수적으로 생각하고 

수익이 어느 정도 났다면, 매도를 해야 한다는 이야기를 들었습니다. 

그러면서 욕심보다는 실익을 추구하자고 겸허한 마음가짐을 갖게 되었어요. 

이 시기에 40평대도 매물임장을 하면서, 40평 대 투자가 어려운 이유에 대해서도 배우게 되었어요.

어쨌든

‘통과한 매물만 보면 되겠다’ 생각하고 계속 매물임장을 했었습니다.

그런데 생각지 못한 매물임장했던 곳의 사장님께 연락이 왔습니다.

통과한 매물보다 인구수는 적지만 신축 대단지, 전고점이 더 높았던 단지에서 

(원래는 투자금이 벌어져서 못할 거라고 생각했던 단지)에서 연락이 왔습니다.

적극적인 사장님 한 분에게요. 

처음에는 조금 의심이 되기도 했고,

정말 그런지 확인을 위해서 주변의 다른 사장님들께 연락을 했었습니다.

그런데 먼저 연락주신 사장님 제외하고는 모두 더 높은 투자금을 부르시더라고요.

여전히 의심은 됐지만, 그래도 더 좋은 매물을 살 수 있지 않을까라는 기대로, 

연락주신 사장님과 여러 차례 매물을 봤습니다. 

저는 제 투자금에 맞는 매물이 계속 있을 줄 알았어요.

그런데 1~2개월 새에 다시 벌어지더라고요.

그 안에 조건 좋은 매물이 있었어요, 전세할 사람 구해서 매매할 수 있고, 동시에 투자금에 들어오는. 

그렇지만 고민하는 몇 주 사이, 2차 매물코칭을 받는 몇 주 만에 이 단지는 다시 투자금이 벌어졌습니다.

매물코칭 받고 사겠다고 했을 때 이미 다른 사람에게 팔렸다고 하시더라고요.

그 당시 계속해서 한 사장님께만 의지하며, 평일에도, 일요일에도 부르면 거의 부르대로 단지 1개만 먼저 약속해놓고 가서, 사장님이 보여주는 대로 매물을 보고 그랬습니다.

매물은 또 있겠지 했는데,

적극적이던 사장님 연락이 한동안 뜸했습니다.

전화드려보니, 이제는 매물이 없다 하시더라고요.

혹시라도 매물이 생기면 연락을 달라고 말씀드리고

다시 부르면 부르는대로 매물을 보러갔습니다.

이 때는 지쳐있었어요.

‘그냥 아무거나 사서 올해 목표 달성하고 싶다’

‘같은 월부 조원분들 모두 최근에 샀다는 경험담을 들었는데, 나는 뭐지’

‘내가 한 노력은 아무 소용이 없던 걸까’

그런 생각에 속상했습니다. 

그러다 튜터님과의 통화로, 위로를 받고 또 지금 시점에 뭘 해야하는지 다시 생각하게 됐습니다. 

튜터님 덕분에 현장에서의 매물털기를 처음 시도해보았어요.

그리고 전세가를 면밀히 살펴야 한다는 점도 배웠습니다. 

여전히 지친 마음이긴 했지만, 

후순위에 있던 매물도 다시 보며, 계속 매물임장을 했습니다. 

그리고 사고 싶던 단지의 부동산 사장님께 연락이 왔고,

마지막이란 생각으로 ‘괜찮다고 생각하면 사야지’ 하는 마음으로 매물을 보러 갔어요.

그리고 튜터님께 조언을 구했는데요.

튜터님은 잔금 감당이 어려운 저의 상황을 아시고,

현재 전세시세를 면밀히 파악한 후에 매수하기를 권유하셨어요.

그 날 계좌를 보내달라까지 했다가 취소를 하고,

사장님은 저랑 전화통화로 밀당을 하시더라고요.

죄송하다고, 고민해 보겠다고 하고 부동산을 나왔는데, 

5차례 이상 연락을 하시며 진짜 안 살 건지, 다른 사람이 매물 보려고 기다리고 있다, 기다리는 다른 부동산 사장님께 연락할거다 등등. 

사장님 통화에 잔금리스크가 있는데도, 매매 할까 라고 생각되며, 여러차례 흔들렸습니다.

그렇지만, 잔금 리스크가 분명히 있었기에 죄송하다고 여러차례 거절하고

다시 아무 소득 없는 듯 집에 돌아왔습니다. 

결국 그 단지는 사지 않았는데요.  

현재 그 단지는 여전히 투자금이 벌어져 있고, 제가 사려던 매물 포함해서 전세가 쌓여 있더라고요. 

아마 제가 매매를 했다면, 

제가 잔금을 치러야 하는 아찔한 상황이 벌어질 수도 있었을 것 같아요.

저는 다시 후순위에 있던 매물로 눈길을 돌렸고,

그 주변의 단지도 함께 보기 시작했습니다.

이번에도 전에 배운 매물털기를 시도해보았습니다. 

12월에 종지부를 찍을 수 없겠다는 체념의 마음과

그래도 마지막으로 찜해놓을 단지가 있는지 보고 오자는 생각이었고,

이제는 3개월 이상 투자준비로 미뤄뒀던 앞마당 만들기를 시작해야겠다고 생각했어요.

그리고 집을 보러 간 날. 토요일

조금 일찍 도착했는데, 어떤 분들이 계약을 하고 계시더라고요.

전세 재계약이었고, 당일에 임대인이 사장님께 매도의사를 말씀을 하셨어요.

그래서 그 매물까지 4~5개의 매물을 봤습니다.

그런데 네이버에도 아직 올라가지 않은 그 따끈한 매물이 투자하기 가장 좋더라고요.

그 당시 기준으로 아주 싸지는 않았지만, 제가 매물코칭 받았을 때의 가격과 비슷했고,

전세가는 더 높게 설정돼있어서 투자금이 적게 드는 상황이었어요.

사장님께 기다려달라하고 나와서 관리사무소에 전화하여 누수 상황을 확인하였습니다.

주말 당직자 근무라 면밀히 파악은 안 되었지만, 현재 기록에서는 누수가 없다고 하셨습니다.

설레고 긴장되고 정말 이 돈을 보내도 맞나라는 생각이 들었어요.

두근두근 뭘해야 할지 모르는 상황에서, 

사장님이 그날 새로 작성하신 전세재계약 계약서를 보여주시더라고요.

그때 아 맞다 가계약 절차를 진행해야지 생각하고

제가 준비했던 특약 인쇄본을 보여드렸어요

어설펐고 순서도 틀렸지만

- 전세입자에게 매도인이 바뀌는 것에 대한 안내를 드리고, 전세입자가 이를 인지하고 있는지

- 공동명의인 임대인 두 명이 모두 특약에 동의를 했는지 등을 확인하며

드디어 저의 가계약 일부를 매도인 계좌에 넣었습니다.

그리고 집에 가기 전 매물 아래층 현관에서 초인종을 누르고, 

윗층 사려고 하는 사람인데, 혹시 누수가 확인도 했습니다. 

“누수 없습니다” 하시더라고요. 

본 계약은 전자계약으로 진행했는데요.

특약을 꼼꼼히 보고 싶어서, 미루고 미루다,

사장님께 ‘계약을 늦게 하니 당황스럽다’라는 문자를 받고서야 

허겁지겁 서명을 하고 죄송하다고 말씀을 드렸습니다.

그렇게 12월 올해가 가기전 투자 1호기 계약을 하게 되었습니다. 

잘한점

1. 매물털기

- 현장에서 모든 부동산 방문하기  

1. 문전박대 당할 거란 생각과 다른 반응. 전화상으로 안 된다고 대차게 확고히 말한 사장님이, 반갑게 맞아주시며 이런 저런 단지 이야기를 해주시는 경험을 해본 것 

2. 전세상황 파악하기

1. 내가 매수한 아파트의 선호도와 그에 맞는 전세가를 설정하고, 내 투자금에 들어오는지 확인한 것
2. 전세 물건이 얼마나 있는지 확인하고 내가 설정해야 할 전세가를 생각하며 내 투자금에 들어오는지 확인 한 것 

3. 매물코칭한 것

1. 투자할 단지의 기준을 확인 한 것 

4. 매임, 전임을 많이 한 것 

– 계속 매물을 보다보니 자연스럽게 비교가 되었던 경험. 

- 그래서 내 투자금 안에서 투자물건이 적절한지 파악할 수 있었고, 결정을 내릴 수 있었다는 것

- 계약금 일부를 보내는 그 날 어떨떨하고 붕 떠있는 느낌이긴 했지만, 이 정도면 괜찮다고 생각할 수 있

 었던 것  

5. 투자한 것!

아쉬운 점  

1. 시간이 오래 걸린 것

2. 소액 투자에 맞는 앞마당을 많이 만들지 못하고 투자한 것 

개선할 점

1. 단지분석, 비교평가를 충분히 하지 못한 것. 그래서 단지 우선순위를 헷갈려 했던 것
2. 한 사장님께만 의지했던 것 

– 다양한 사장님께 연락드리고, 여러번 드리기

1. 매물털기 시도하기 

3. 2026년 하반기 소액 투자를 위한 지방 앞마당 5개 이상 만들기

이상 투자 복기글이었습니다! 

2026년 1월 아파트 투자 1호기_잔금 복기

안녕하세요. 더멀위 입니다 :) 

이번주는 잔금일이 있다는 생각에 설렌 한 주 였습니다. 

당분간은 가지 않을, 마지막으로 내려간 그곳. 

멀리서 햇빛을 받는 내 단지, 사진도 찍어보았습니다ㅎ 

제 매물은 로얄동은 아니고, 좀 안쪽에 있는데요.

단지를 들어가니, ‘너무 안 쪽에 있는 동을 산거 아닌가? 나중에 안 팔리는 거 아닌가?’,

‘너무 구축을 샀나?’ 괜히 더 낡아보이고 순간 불안해지기도 했습니다.

그러나 제가 투자를 결심한 그 순간에, 제가 할 수 있는 최선의 선택을 했다고 생각하기 때문에, 적을 수도 클 수도 있지만 분명히 수익은 날거라고 다시 저를 다독였습니다.

그리고 설렘을 가지고 갔지만,

매도인도, 전세입자도 저보다 부자 분들이었는데,

그래서 괜히 위축되는 마음이 들어, 쫄아보이지 말자고 생각하면서도 

사실은 긴장을 했습니다.

조금 일찍 부동산에 도착하였습니다.

그리고 다들 조금씩 일찍 오셔서 일찍 시작을 했습니다.

지난번 계약금 일부를 넣으며, 

입금 전 특약사항 체크하고, 등기부등본 확인하고, 전세계약서 확인하고 등등 할 때

주도적이지 못하고 이성적으로 글을 잘 확인하지 못했었는데요.

역시나 이번 잔금일에도 조금 붕뜬 상태로, 계약서를 꼼꼼히 확인하지는 못했습니다.

열반스쿨 중급반 강의 때 분명히 계약서의 날짜, 이름, 도장 등등 꼼꼼히 확인해야 한다고 배웠는데,

막상 현장에서는 사장님께서 보라는 부분(신분증, 주민번호, 날짜, 특약... 생각해보니 확인할 건 다 확인했네요)만 따라 보았습니다.

오전에 매매계약때는 다행히 잘 지나갔는데요,

매매계약 이후에 전세계약을 할 때는 부동산 사장님도 깜빡하시고 중개대상물 확인·설명서에 사장님 도장을 안 찍어주셨더라구요. 전세입자분이 먼저 알아차리셔서, 제 설명서도 확인해보니, 도장을 안 찍어주셔서 다시 받았습니다.

저는 등기권리증을 잔금날 바로 받을 수 있는 건줄 알았어요.

그래서 집에 돌아가는 길에 등기권리증을 가진 제 모습을 상상했는데,

그건 우편으로 일주일 정도 후에, 주말이 끼면 10일 정도 후에 받을 수 있다고 하더라고요.

이렇게 모르고도 매수를 했네요. 

매수할 때,

법무사님이 서류확인만 처음에 하면

사장님이 입금해달라는 대로 매도인께는 관리비선수금, 잔금 보내드리고,

법무사님께 법무사비 보내드리고,

사장님께 복비 보내드리기를 했습니다.  

그 와중에 매도인이 가지고 있던 장기수선충당금과 월패드값을 입금 받았고, 입금 되었다고 확인드렸습니다.

입금 순서는 크게 상관 없는 듯 했습니다. 

잔금날보다 더 이전에

사장님께 요청드려 세입자께 미리 특약사항 보내서 동의 구해달라고 했었는데요,

사장님이 저랑 삼자대면한 상태에서 처음 전세입자에게 특약내용을 소개하셔서 조금 당황스러웠습니다. 사장님이 전세입자 칭찬을 이전에 많이 하셨는데요. 신뢰가 있으셨던 것 같긴 했습니다. 전세입자분이 왠만히 동의를 하시더라고요. 

원래 저는 집을 보고 싶긴 했는데, 누가 될까봐 안 보려했는데요.

전세계약서 특약에 ‘사용상 부주의로 인한 파손 및 소모품 수선, 관리 소홀로 인한 곰팡이, 결로에 대한 배상은 임차인이 수린한다’ 라고 써있었는데요.

전세입자께서 이 글을 보시고, 집에 이미 곰팡이가 난 부분이 있고, 같이 가서 그걸 확인하고, 제가 사진을 찍어놓았으면 좋겠다고 하시더라고요.

저도 동의하였고, “지금 상태에서 더 악화되지 않게 관리 잘 해주시면 좋겠다”라고 말씀드렸습니다.

전세입자분과 같이 집에 가서, 말한 부분을 확인했습니다.

근데 집이 마치 처음 보는 것처럼 기억에 없더라고요. 당황스러웠습니다.

그런데 집 상태를 보면서, ‘아 내가 이 집을 산 이유가 이거였지’ 라고 생각이 들고

흡족한 마음이 들었습니다.

곰팡이, 베란다 문짝 시트지가 떨어진 것, 거실타월에 뚫은 자국 등이 있었는데 ‘그때 왜 못 봤을까’ 싶더라고요.

그래도 역시나 결정한 당시 나의 선택이 최선이었음은 변함없기에,

이번에는 잘 기억하고, 매도시에 잘 대처하자고 생각했습니다.

전세입자께 파손이나 곰팡이난 부분 사진 찍는 것 외에, 집 안 사진 찍어도 되는지 동의를 구하고, 사진을 찍었고 충분히 보지는 못했지만, 좀 더 기억을 잘하고자 집중하였습니다.

전세입자와 다시 부동산에 와서 사장님이 계신데서, 아까 본 이미 파손된 부분들에 대해 이야기하고. 그리고 사장님께 감사 인사를 드리고 부동산을 나왔습니다.  

잘한 점

1. 법무사비 주변 시세 파악 후 60만원에서 40만원 그리고 협상을 통해 35만원까지 깎은 것
2. 미리  OTP 카드 고장 난 것 확인하고, 잔금일 전에 은행에서 재발급 받은 것
3. 잔금 복기 쓰는 것. 복기를 쓰며 나의 실투자금 계산하고, 수익률 계산기를 활용해 본 것
4. 법무사비, 잔금일 관련 후기 찾아보며 사전에 공부한 것 

개선할 점

1. 법무사비 30만원 안으로 좀 더 깎아보면 좋았겠다, 그리고 등본 및 제증명 2만원도 안 내도 되는 거였다.
2. 법무사님이 사전에 주신 견적서를 꼼꼼히 확인하지 않아, 막상 돈을 이체할 때 찝찝했던 것

 (다행히 모두 합리적으로 견적을 해주셨네요) 

- 당일에 법무사비 국민주택채권 금액을 체크해보지 않은 것

 3. 사장님과 대면하는 기회인데, 시장 흐름과 단지 관련한 여러 정보들을 얻지 못한 것

 4. 월패드값과 장기수선충당금 돈이 들어왔다고만 확인하지 말고, 얼마가 들어왔는지 꼼꼼히 확인할 것

 5. 누수 관련한 특약사항에 되도록 6개월로 기간을 설정할 것. 다만, 융통성이 필요할 수는 있다는 것 알기  

 6. 전세입자 전세대출 관련하여, 좀 더 자세히 물어보고 대출 가능여부를 확실히 알아보지 못한 것(아마 될테지만, 확실

    히 안다면 지금도 불안하진 않을 것 같아요)

 7. 전세입자와 집을 볼 때, 집 안을 다시 꼼꼼히 살펴보지 못한 것 

 8. 내가 받은 영수증을 모아야 한다는 건 알지만 어디다 써먹는지 모른 것. 복기쓰는 지금에라도 확인하자!

* 양도소득세(양도함으로 발생하는 이익에 대한 세금)

* 예정신고. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에서 예정신고, 납부

 예) 2024년 4월 19일 잔금 처리시, 기한은 2024년 6월 30일까지.

 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과!

* 확정신고. 해당 연도에 부동산을 여러 건 양도한 경우 그 다음해 5/1~5/31 사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 해야 합니다. 1건의 양도소득만 있는 사람이 예정신고를 마친 경우라면 해당 없음. 

*참고.

재산세와 종합부동산세는 부과기준일이 6월 1일. 잔금 복기