부동산 주인전세특약 검토 (하자담보책임)

안녕하세요.

아파트 매매 계약을 하다 보니 궁금한 점 이 생겨서 Q&A에 글을 남겨봅니다.

요새 아파트 매매 시 주인 전세도 많이 들 하시는 것 같은데요.

이 경우에 하자담보책임에 대한 궁금증이 생겼습니다.

보통 하자담보책임의 경우 매매 목적물의 하자담보책임에 관한 민법 상 제척기간인 안 날로부터 6개월 내에 권리를 행사하여야 한다고 알고 있습니다.

하여 보통 특약사항에 하자담보책임과 관련하여 ‘현 시설 상태에서의 매매 계약이나, 사전에 고지하지 않은 중대한 하자 (내부누수 등) 발생 시 매도인이 수리하기로 한다’ 는 내용을 적기도 하는데요.

궁금한 점은

주인전세의 경우 하자담보책임에 관한 민법상 제척기간을 적용 할 수 있을 것인가 입니다.

보통 매도인이 계속 거주하는 주인전세의 경우 매수인이 실질적으로 하자를 인식할 기회가 없고.

하자를 알 수 있는 날 자체가 도래하지 않는데요.

보통 매도인과의 임대차 계약이 종료해야만 그 사실을 알 수 있는 경우에 그 사정만으로 제척기간을 뒤로 미뤄줄 것 같지는 않습니다.

그래서 임대차계약기간이 종료되는 2년 뒤에 발견된 중대한 하자에 대하여 매도인에게 책임을 묻기가 거의 불가능 할 것 같은데 그렇다면 처음 매매계약시 “특약사항에 하자담보책임에 관한 제척기간을 임대차 계약 종료일” 기준으로 할 수 있는지 궁금합니다.

또 보통 매매계약시 임대차계약을 진행하는지, 아니면 매매계약 후 잔금날에 임대차계약을 작성하는지 궁금하고,

더불어 많은 분들이 주인전세를 하실때 어떤 특약을 넣으시는지, 추후 매도인 퇴거시까지 기본시설 등 내부고장/파손사항은 매도인이 수리한다는 내용이 필요할지 그냥 믿고 임대차계약을 해야하는 것인지 궁금합니다.

감사합니다. 

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