[월부학교 겨울학기 오렌지 하늘아래 6각형 투자자🧡 케미] 부동산트렌드 2026

▼추천도서후기 쓰는 양식

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2026

저자 및 출판사 : 김경민,정재홍,김규석,이소영,이영민 / 와이즈맵

읽은 날짜 : 26.01.23-1.30

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # # #

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :

1. 저자 및 도서 소개

:“2026년 부동산 시장의 상승은 확정돼 있다고 단언할 만큼 선명하다. 강남에서 시작해 강북으로 번지는 ‘상승 도미노’가 서울 전역의 상승세를 이끌어갈 것이다.” 국내 최고 부동산 전문가, 서울대학교 김경민 교수의 진단은 어느 때보다 명료하다. 작년 예측대로 시장에서는 공급 절벽과 금리 인하, 전·월세 폭등 같은 요소가 융합해 강력한 상승세를 일으켰다. 이제 강남발 집값 상승은 한강을 건너 강북 중저가 지역까지 뻗어갈 것이다. 부동산 ‘슈퍼사이클’에 이은 ‘상승 도미노’가 본격화되는 시점이다.

국내 최고 전문가들이 포진한 김경민 교수 연구진은 부동산 매매·전세 시장의 추이와 흐름을 따라가며 향후 몇 년간 ‘꾸준한 상승 도미노’가 이어질 수밖에 없는 이유를 밝히고, 실전 매매를 위한 ‘16개 대장 단지 리포트’를 통해 새로이 주목받는 9억 원 이하 단지도 함께 살펴본다.

6·27 대책, 관세 전쟁과 인플레이션, 아파트 시장 양극화, 주요 권역 가격 추이 등 부동산 시장의 대내외 상황을 꿰뚫는 ≪부동산 트렌드 2026≫은 부동산 거래를 결단하기 전에 반드시 숙지해야 할 필독서다.

2. 내용 및 줄거리

:프롤로그_서울 부동산의 미래는 이미 정해져 있다
주요 용어 해설

Part1. 2025 부동산 시장 돌아보기
1. 2025년 부동산 시장에 일어난 일들
예상된 서울 내 공급부족과 금리인하와 같은 외부적인 정책요인까지 서울 내 아파트가 상승할 요인들은 갖추어졌다.  올해는 강북권의 저가 아파트까지 가격 상승흐름이 퍼질 것으로 예측해본다.

2. 2025년 부동산 트렌드의 변화
강북 아파트 상승 도미노의 시작｜서민 주거의 받침판, 빌라 시장 분석의 중요성

Part2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장
1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
지난 2025년은 상급지의 가격 상승 흐름이 큰 시장이었다. 강남을 중심으로 마용성까지 가격상승의 흐름이 번졌고, 올해는 그 외의 지역이 상승하는 흐름을 보이며 슈퍼사이클을 타지 않을까 예상해 본다. 오르는 순서가 다를 뿐. 결국 서울 내 누적 상승률은 그동안 동일했기 때문이다.

2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
강남 접근성에 따라 신도시의 가격 회복세가 다르다. 그런 의미에서 분당을 시작으로 수지구. 평촌까지는 빠른 회복세를 보인 반면 남양주, 일산, 김포, 파주와 같은 곳은 아직 가격이 보합하고 회복이 더딘 편이다.

3. ‘서울’ 아파트 매매 시장 동향

가격 상승과 더불어 거래량까지 상급지는 큰폭으로 오르며 대세 상승의 모습을 보이고 있고. 이 흐름이 노도강까지 퍼지는지 잘 지켜보는 것이 필요하다.

4. 서울 아파트 시장 상승 도미노 예측 - 4개 권역별 매매·전세 시장 심층 분석
강남을 중심으로 급격한 상승을 이루며 한강변에 있는 지역들까지 상승의 흐름이 퍼졌다.

그리고 상대적으로 저렴하다고 느끼는 4급지 지역들이 상승할 조짐을 보이고 있는데. 그에 반해 서울 외곽지역들은 여전히 저렴한 가격대에 머물러 있다.

5. 서울 교육지역 분석 - 목동 VS 여의도, 최고의 선택지는?


Part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석
1. 서울시 빌라 시장 주요 동향

빌라가 전세사기로 인한 큰 이슈를 보이면서 사람들이 빌라에 거주하는 것을 기피하고 사람들도 빌라 투자를 기피했다.  이전에 비해 아파트과 빌라의 가격 상승의 폭도 점차 벌어지고 있어 투자의 매력도가 떨어지고 있다.

그래서 매매의 거래도 급감. 실거주자들은 월세나 반전세 형태로 거주하는 비율이 늘었다.

2. 빌라 VS 아파트 시장 비교
서울 내에 아직 아파트의 비중보다 빌라. 다세대. 연립주택의 비율이 더 높다. 아파트에 비해 빌라의  거주기능이 서민의 주거 안정화를 돕고 있지만 깡통빌라. 전세사기의 여파로 빌라를 기피하는 현상이 심해졌고 임대가격이 상승하면서 반전세로 전화되고 있는 비중이 커지고 있다.

3. 동일 지역 내 아파트와 빌라 시장 비교


Part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
1. 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장

트럼프 정부의 관세정책으로 수출의존도가 높은 우리나라는 인플레이션 상승의 결과를 가졌고 이부분 또한 인플레이션 헷지에 용이한 부동산 실물자산의 매수로 이어지는 요인이 되고 있다. 

내수경제를 살리기 위해 기준금리를 올리수 없고 인플레이션은 잡히지 않는 상황에서 부동산 투자는 더 매력적이고. 공급자는 시공비와 토지비의 상승으로 공급을 늘리기에 원활하지 못하다. 

2. 서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현

서울 아파트는 주거 접근성에 따라 가격 양극화가 심해지고 있다. 고가 아파트의 시장은 직장의 접근성과 한강벨트를 끼고 있으며 학군. 생활인프라 모두 뛰어나다.

3. 강남 아파트 신고가에 가려진 거대한 수요
문제는 그런 고가의 트로피와 같은 단지는 일부 특정단지에 지나지 않고 보통의 시민들이 주거하기 어려운 단지임에도 실생활에서는 그런 고가주택의 가격만 부각되어 기사가 나온다. 일반 시민들은 그 가격으로 상대적 박탈감을 느끼고 내집마련을 포기하게 하는 원인까지 되기도 한다. 

4. 현재도, 앞으로도 공급이 문제다

서울은 현재 공급이 턱없이 부족하고 아파트 외에 빌라마저 공급이 되지 않아 주거불안정성이 높아지고 있다. 

5. 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장

우리나라에만 있는 전세시장은 물가상승률을 앞지르고 아파트 가격을 쉽게 떨어지지 않게 하는 하방경직성이 매우 강하다. 

6. 서울 부동산 시장의 상승 도미노

서울아파트는 24년부터 슈퍼사이클로 진입했다. 다만 권역별로 상승세가 다른다. 강남>성동구>동대문>노원구 순으로 흐름이 가는데 성동구까지는 상승의 흐름으로 n파고를 돌파했지만 동대문구, 노원구는 아직 이다. 하지만 잊지 말아야 하는 것은 결국 누적상승률은 동일하다.


Part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트
1. 권역별 아파트 단지 포트폴리오 분석 - 상승 도미노의 포착

서울 내 상승의 흐름은 지속되겠지만 급격한 상승은 하락이나 보합의 요인이 될 수 있다. 

한강권의 단지들은 상승세가 빠른 반면. 강북, 서남권의 단지는 상대적으로 상승세가 느리고 2호선(업무지구) 접근성의 차이가 가격차의 요인이 된다.

2. 서울시 대장 단지 가격 정밀 분석
서울은 인구가 줄어도 부동산 가격은 계속 상승한다. 특히 강남권 아파트가 가장 빨리 상승하고 한강권 강북권에도 도미노처럼 그 흐름이 번진다. 노원구의 9억대 미만의 아파트는 정책에 영향을 받지 않는 금액대로 실거주자들에게 매력적이고 가격상승을 기대할 수 있다. 

Part6. 2026년 부동산 가격 大예측
1. 서울 아파트 가격 시나리오

26년에는 강북권의 단지들이 키맞추기를 하며 가격상승할 확률이 높다. 강북은 상대적으로 덜 올라서 나라의 규제에 영향에서 덜하고 금융 접근성을 제한하여 일시적으로 주춤할 뿐이지 시장상황은 상승의 환경이 조성되었다. 

‘집값 상승 도미노’, 시간의 문제다
Information: 주택 보유 시 적정한 부담을 주는 정책을 제시하라
2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

우리나라의 부동산 시장 정책의 특징은 가격이 너무 오르면 더 올라가기 위해 잡고 너무 하락하면 다시 부응하기 위한 정책을 펼치는데 이런 정책은 자본주의 시장과 맞는 정책이 아니다. 정부의 지나친 개입은 오히려 자본주의 시장이라는 논리와 맞지 않다.  강남 집값 잡기 보다 중산층과 서민을 위한 적정 주택을 공급하고 주택을 보유하는 것이 장점이 더 크기 때문에 안정적인 주택금융을 제공해야 한다. 

Part7. 주목해야 할 ‘핫’ 플레이스
 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 가장 인상적이었던 부분은 우리가 강의에서도 배운 것 처럼 상승에는 순서만 있을 뿐 결국 누적수익률은 동일하다는 것이다. 25년 서울 상급지가 큰 폭으로 상승했고 올해는 하급지가 키맞추기를 하며 상승한다.

최근 관악구. 성북구. 노원구 상승률이 높았던 것이 그 반증.

우리는 아파트에만 관심을 보이기 떄문에 빌라의 공급에 대해서는 생각지 못했는데 빌라의 공급이 아파트에 비해 빠르더라도 깡통전세. 전세사기로 인해 빌라의 투자 수요도 줄고 그만큼 공급도 줄어 아파트. 빌라 둘다 선택의 폭이 급격히 줄었다. 

우리는 보유세는 적은 반면 취득세. 양도세에 부담을 주어 장기적으로 보유하는 것이 익숙한 시장인데 이부분 또한 부동산의 변화를 취약하게 하는 구조. 전세가 새로 나오거나 신규 매수자에게 선택의 폭을 줄인다.

슈퍼싸이클을 탄 시점에 소유권을 하나 이상 가지고 있는 것이 매우 중요하고 자본시장이라는 파도에 잘 올라타서 인플레이션 헷지를 하는 것이 중요하다는 것을 느낄 수 있었다.