안녕하세요, 등어입니다 :)
오늘은 조금 개인적인 기록이 될 수도 있는
2년 전 투자했던 지방 1호기에 대한
복기글을 써보려고 합니다.
그 당시에는 나름대로 열심히 고민했고
최선의 선택이라고 생각했지만
시간이 지난 지금에서야 보이는 것들도 있는 것 같아
정리 차원에서 글로 남겨보려고 합니다.
📌 2년 전, 세 개의 선택지
24년 초 제 앞마당 중에서 투자가능 한 곳은
A, B, C 도시 이렇게 3곳이었습니다
당시에 고민했던 부분들은 이런 것들이었습니다
- 지역에 대해서 잘 알고 있는가?
- 어느 지역이 더 싼가?
- 5천만원 이내로 투자를 할 수 있는가?
- 전고점을 회복할 수 있는가?
- 전고점을 회복하면 얼마나 벌 수 있는가?
특히 투자금에서 벗어나지 않는
단지들만 우선적으로 봐야겠다
라고 생각을 가장 많이 했던 것 같습니다
🏠 A도시를 선택했던 이유
저의 1호기는 A도시에 있는데요
앞서서 말씀드렸던 3가지 지역 중
C도시는 한개 구만 알고 있었기 떄문에
싼 것 같았지만 확신을 가지지 못했습니다
B도시보다는 A도시의 규모가
더 크다고 느껴졌었습니다
(대장생활권끼리 비교해본다면
비슷하게 생각할 것 같아요)
그래서 3억대~4억대의 단지들이
비슷한 선호도를 가지고 있다고 생각해서
상대적으로 A지역이 더 싸다고 느꼈습니다
배웠던대로 지역에 대해서 비교평가를 했고
지역 내에서도 저평가라고 생각하는
단지를 선택할 수 있었기 떄문에
나름 잘했다고 스스로 만족했었습니다
해당 단지에는 많은 투자자들이
매수를 하기 시작했고
찾아갈 때마다 원하는 가격의
매물을 찾지 못했었습니다
그래서 매수를 하고 난 뒤에
바로 다음날, 일주일이면
내가 산 금액보다 무조건 올라있을것이다
라고 생각을 했었습니다
(매일 아실을 쳐다본 …)
2년이 지난 지금
어떻게 되었을까요?
처음 매수할 때의 기대와는 달리
2년이 되도록 거의 시세변화가 거의 없네요…
무엇때문에 그런걸까요?
📍 지방에서 공급의 의미
결론부터 말씀드리자면
공급으로 인해서 계속해서
지역의 가격이 눌려있는 것을
2년동안 지켜볼 수 있었습니다
그러면 공급에 대해서 생각하지 못했나?
그렇지는 않습니다.
임보에서 공급에 대해서
데이터를 집어넣고 전세의 시점에 대해서도
고민을 해보았었습니다
당시의 생각으로는
24년에 매수했고 27년이 되면
공급이 줄어드니깐 그때는
전고점까지 충분히 회복하겠지
라고 생각했습니다
그런데 시간이 지나고보니
공급이 기존의 계획보다도
더 많이 늘어나있는 것을 볼 수 있습니다
빈땅이 있기 때문에
공급이 쉽게 생길 수 있다는
강의의 내용이 있었고
실제 임보에서도 숨은 공급에 대해서
판단을 해보았었는데
단순히 지금 매매가가 저렴하니까
라는 생각으로 언제 엑싯을 할 수 있을지
깊게 고민하지 않았던 것 같습니다
데이터를 객관적으로 보지 못하고
내가 희망하는대로 생각했었던 것 같네요
🚩되돌아가면 어디로?
만약에 다시 돌아가서 투자를 한다면
제가 가진 앞마당 A,B,C지역 중에서
C도시의 앞마당을 늘려보는 선택을
할 수 있었을 것 같네요
당시의 결론부분의 임보장표를 보면
A도시와 B도시는 모두 공급이 계속 있고
C도시는 공급이 줄어들면서
기회가 될 수 있겠다고 써두었습니다
하지만 앞마당을 늘리지 않았던 이유는
정해두었던 데드라인이 있었고
그 기한을 넘기고 싶지는
않았기 때문이었습니다
2년이 지난 지금 결과를 돌아보면
공급이 많았던 A도시와 B도시는 비슷한 가격인데
공급이 없었던 울산의 경우에는
매매 뿐아니라 전세가도
많이 회복되는 것을 볼 수 있습니다
⭐ 잘한점과 아쉬운점
돌아보면 1호기가 아직 수익은
가져다 주지는 못했지만
1호기라는 경험 때문에
많은 것을 배울 수 있었습니다
✔ 잘한점
1) 투자금 범위를 명확히 정하고 데드라인안에서
단지를 선택하고 투자까지 한 점
2) 비교평가를 통해서 고르려고 했던 점
3) 임보를 통해서 최소한의 판단을 한 점
다음번 선택을 할 때도 이 부분들은
유지를 해야겠다고 생각합니다
✔ 아쉬운 점
1) 공급을 ‘알고 있었다’와 ‘공급을 투자에 적용했다’는
전혀 다른 문제였었음
2) 숨은 공급이 얼마나 영향을 줄 지 생각해보지 않음
3) 지역에 대해서도 에고로 고집한 점
투자금과 공급까지 고려해서 앞마당을 늘렸으면?
당장에 싸다는 생각으로 투자했지만
지방에서는 결국 매도를 해야하기 때문에
공급을 더 신중히 봤어야할 것 같네요
이번 복기를 통해 느낀 것은
투자 결과보다도, 투자 판단의 기준이었습니다
그 당시의 저는
최선을 다해 고민했고
그 기준 안에서는
합리적인 선택이라고 믿었습니다
다만 시간이 지나고 보니
제가 중요하게 봤던 것보다
더 중요하게 봐야 할 기준이 있었고
그걸 직접 경험을 통해 배우고 있는 것 같습니다
이 글은
“그때 이렇게 했어야 했다”는
정답을 말하려는 글은 아닙니다
다만 과거의 선택을 다시 꺼내보고
다음 선택에서는
조금 더 단단한 기준을 만들기 위한 기록입니다
이 복기가 지방 투자를 고민하고 계신 분들께도
하나의 참고가 되었으면 좋겠습니다
읽어주셔서 감사합니다 :)
다음번에는 그러면 그 지역에서
가장 최선의 선택이었나? 에 대해서
한번 얘기해보도록 하겠습니다
