작년 10월 내집마련을 결심하고 얼마 지나지 않아 1015 대책이 발표 되었습니다.
그럼에도 굴하지 않고 11월 내마중을 수강하며 구로구를 앞마당으로 공부했습니다.
그러나 구로구 말고도 제 상황과 예산에 입지가 더 좋은 강서구 10평대도 가능했기에 비교 군에 추가하게 되었습니다.
[배경 설명]
여의도 출퇴근, 대출+종잣돈 포함해서 7억초반 매물까지 가능합니다.
저의 관심 단지는 아래와 같습니다.
- 10평대 (등촌주공 3,5,10단지, 강변 3단지) - 9호선 가양역, 양천향교역 5호선 발산역
- 20평대 구로구 1호선 개봉 현대(저층) 현대홈타운2단지(저층) / 강서구 (마곡중앙하이츠) - 5호선 개화산역
- (20평대는 계속 후보가 추가되고 있습니다.)
[질문 요약]
- 입지 좋은 10평대, 실거래가 대비 호가가 급격히 올랐음에도 매수하는 것이 장기적으로 옳을까요?
- 아니면 비정상적인 호가 경쟁을 피해 입지를 조금 낮추더라도 방 2개 이상의 20평대로 선회하는 것이 현명할까요?
1. 실거래가 와 호가의 괴리감 “이전 실거래가 대비 5-6천 차이나는 매물 사도 될까요????”
입지의 중요성과 싱글인 제 환경을 따져보았을 때, 10평대 투자로 마음은 더 기우는 상황이나
현재 호가가 이전 실거래가 대비 적게는 5천만 원에서 많게는 1억 원까지 차이가 나서 고민이 큽니다.
최근 월부에서도 "실거래가 대비 비정상적인 호가는 따라가지 말라"는 조언이 떠올라 계약이 망설여지고 있습니다. (매물코칭 고려 중이나 20평대 후보를 정하기가 어려워 시도하지 못하고 있습니다.)
→ "상투를 잡는 것 같아도 내가 이 단지에 확신이 있으면 하는거다!" 라는 답은 많은 특강과 내마중을 통해 배웠으나
“너무 비싼 호가를 따라가지 말라” 는 조언이 마음에 걸리고 있네요..
2. 10평대 입지 vs 20평대 실거주 가치 “10평대여도 방2개면 괜찮다! 라고 하셨는데 전 방이 1개입니다. 괜찮을까요?…이럴거면 20평대로 갈까요?”
- 후보 A (10평대): 등촌주공, 강변 2·3단지 (방 1개)
- 교통, 역세권, 대단지, 한강 변 등 입지 조건은 완벽하지만, 싱글로서 '소형 평형'의 환금성과 실거주 가치가 끝까지 버텨줄지 의문입니다.
- 후보 B (20평대)
- 입지를 조금 양보하더라도 역세권, 방 2개 구조로 가서 실거주 만족도와 범용적인 환금성을 챙겨야 할지 고민입니다.
+ 추가질문이 있습니다...!. 월부의 비교평가 원칙이 흔들립니다. 어떤 방향으로 매물 찾아보면 도움이 될까요? (비교평가는 비슷한 평형, 비슷한 연식으로 하는 것이라고 해주셨는데 저는 계속 다른 평형 다른 연식으로 하게 되는 것 같네요..)
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댓글
옙달님 작년에 같이 조모임하면서 고민하셨던게 기억나네요! 몇달이지만 그 사이에 엄청 부동산시장이 급변해왔던 것 같습니다. 현대홈타운2단지 저층은 작년 11월-12월초에 6.4억이었다가 6.9억에 팔렸고 현재 딱하나 7.6억 올수리로 매물이 나온 상황입니다. 그 한집 마저도 집은 안보여주고 지난주 7.4억에서 7.6억으로 올렸더라구요. 같은평 다른층은 8.1억으로 매물이나왔던데 강서구와 마찬가지로 현대홈타운도 호가를 약1억정도로…엄청 올린 상황입니다. 감당 가능한 선에서 상급지로 고르시고 이전 상승장 대비 고점을 찍었는지 그리고 몇년간 보유할 것인지 등 본인 상황을 고려해서 결정하시면 좋겠어요. 도움이 되었으면 좋겠네요
안녕하세요 옙달님! 질문주신것을 보니 정말 많이 고심하셨을 것 같다는 생각이 들어요ㅠ 아무래도 계속 가격이 오르고 매물이 없어져가는 상황에서 결정이 참 쉽지 않으실 것 같은데요. 우선 질문주신것부터 말씀을 드려보자면 1. 지금은 서울, 수도권이 안오르던 외곽까지도 점점 매물이 없어져가면서 단지, 생활권마다 다를 수 있지만 대체로 호가가 올라가는 시장이고 그런 매물도 빠르게 거래가 되고 있는 곳들이 점점 더 많아지고 있어요. 게다가 실거래가는 안그래도 계약후 1개월 이내에 올리는 가격이기 때문에 후행지표인데, 지금은 토허제로 인해 약정서 허가를 받는 기간인 2~3주+계약후 1달까지 거의 2달정도의 괴리가 발생해서 현재 실거래가로 올라온 가격은 최소 1달전, 최대 2달전의 거래가격이기 때문에 지금 같이 가격이 상승하고 있는 시장에서는 더욱 괴리감이 클수밖에 없어요. 그래서 옙달님께서 매수하고자 하는 단지들은 직접 여러군데 부동산을 방문해보시거나 그게 어렵다면 최대한 많은 부동산에 전화해보셔서 최근 약정서 허가 들어간 가격, 최근 거래된 가격들을 물어보시고 현재 호가가 적당한지 판단해보시면 좋을 것 같아요. '이미 호가가 너무 많이 올라서 사면 안되겠다'라는 판단보다는 같은 가격대로 살 수 있는 후보단지들 중 최선의 선택인가에 더 집중해서 비교하시고 결정을 내리시면 좋을 것 같아요. 현재가격이 전고점을 너무 많이 넘어간 단지들은 비싸졌다고 말할 수 있지만(2~30%이상 단기간 급등한) 그렇지 않고 전고점 이하의 가격이나, 여전히 전고점 부근에 있는 가격이라면 싼 구간에 있는 것이라고 말할 수 있기 때문에 적절한 타이밍 보다는 옙달님께서 준비된 상황이시라면 장기적인 관점으로 내집마련을 하시면 좋겠습니다! 2.이왕이면 방2개이상 20평대가 당연히 10평대보다는 좀 더 수요가 많기 때문에 더 좋지만 방2개도 마찬가지로 맞벌이 신혼부부나 1인가구가 선택하는 경우가 많아 역세권 입지가 중요합니다. 그래서 방2개짜리도 교통이 좋은곳을 선택하셔야 하고 충분히 도보로 역을 이용할 수 있는 곳이라면 10평대보다 조금 더 걷더라도 20평대가 더 좋을 수 있습니다^^ 비교평가는 우선 평형, 연식, 구조와 상관없이 일단 비슷한 가격대에 있는 후보단지들을 모두 리스트업 하신뒤 나의 내집마련 기준에 맞지 않는 단지부터 소거해나가시는 방법이 좋고, 5개에서 많게는 10개정도가 추려지셨다면 이제는 직접 현장에 가셔서 매물 상태나 조건등을 보고 매물 단위로 비교를 해보시면 조금 더 수월하게 결정하실 수 있을것 같아요. 수리상태라던지 조건까지도 함께 보셔야 더 비교평가가 잘 되실거라고 생각합니다^^ 옙달님 꼭 내집마련 하시기를 응원하겠습니다 ❤️
안녕하세요 옙달님 흔들리는 가치속에서 많이 고민되셨을 것 같아요. 1. 가격이 많이 오르더라도 현 시점 기준 내가 가진돈으로 가장 가치있는 단지를 선택하는지를 고민하시면 생각보다 금방 현재 가격에 적응이 되실거에요. 그러니까 이 전 거래가를 보면서 아쉬워하기 보단, 현재 기준으로 다른 단지들과 비교하시면 좋을것 같아요. 2. 말씀해주신 고민이 맞아요. 수익서이냐, 환금성이냐. 이 안에서는 내가 어떤 것에 더 초점을 맞출지에 대한 고민이고 선택입니다. 그 선택이 어려우시면 매물코칭을 추천드릴게요. 월부의 전문가이신 멘토님 튜터님과 함께 선택에 대한 고민을 옙달님의 상황, 생각, 목표 등등 과 함께 고려하여 장점과 단점에 대해서 함께 이야기나눌 수 있는 시간이 될거여요. 꼭 좋은 선택 하셨으면 좋겠어요! 진심으로 응원드릴게요!!
