안녕하세요 마이리입니다.
이번 26년 2월에는 운이 좋게도 실전반을 수강하게 되었는데요.
1강에서는 권유디 강사님이 최근 규제와 시장 혼란으로 투자자 입장에서는 어려운 마음이 들 현재 상황에 맞게 투자 기준을 정립하고 현재 시장을 대응하는 방법을 알려주셨습니다.
현재 투자금이 없는 상황에서 어떻게 이 시장을 관찰하고 다음 투자까지 어떤 스텝을 밝아야 할지 그 동안 고민이 많았었고, 강의에서 보니 다른 분들도 저와 비슷한 고민들을 하는 것을 알 수 있었는데요.
강의를 들으면서 부동산 시장을 꾸준히 보지 않으면 자칫 잃을 수 있는 투자를 할 수도 있다는 것을 알 수 있었습니다.
2년 전 처음 강의를 들었을 때는 24년 초반으로 급격한 상승장 후 하락장 시장에서의 모습!
투자를 고민하던 1년 전 지금 계속 오르고 있는데 살 수 있을까? 사도 되나? 전고점? -20% 등을 고민했었고!
지금은 규제와 함께 상승장 보면서 서울의 급지별, 단지별로 이미 전고점을 뚫고 상승하는 단지부터, 전고점까지 회복한 단지, 아직 전고점을 회복 못 한 단지까지 다양한 모습을 볼 수 있었습니다.
저환수원리의 기본은 바뀌지 않았지만 이렇게 상승률이 천차만별에 규제/비규제가 섞인 지금 변화하는 시장에서의 투자 방향성 그리고 2년전, 1년전, 지금 어떤 단지를 투자해야 하는지 차이점과 시장의 변화를 놓치지 않고 계속 투자 공부를 해야하는 이유를 1강을 들으면서 다시 확인할 수 있었습니다.
나는 본질에 따라 투자하는 중심이 바로잡힌 최고의 투자자!
-나에게 집중하기(실력, 부자그릇)
-매수, 보유, 매도 전 과정에 집중
-할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 명확하게 구분하고 할 수 있는 일을 꾸준히 해나감
-상황 속에서 본질을 보고 판단하기 어려울 때는 결과를 낸 사람에게 질문하고 답을 찾음
지금까지 되돌아보면 빨리 투자를 해야하는데 조급한 마음과 동료들의 투자 상황에 휘둘려 스트레스 받고 집중하지 못한 상황도 많았고 투자 정보, 호재, 쉽게 하는 방법 등에 많이 혹 했었는데요.
이제는 조금씩 성장하고 나아가 본질에 따라 중심을 잡고 투자하는 투자자가 되보겠습니다.
수도권 투자가 어려운 이유!
-다양한 가치의 지역을 앞마당으로 만들고 비교평가 후 투자
-투자금보다 먼저 ‘가치’에 집중하고 가치를 제대로 알기 위해 노력
-지역/생활권/단지 선호도와 가치를 구체적으로 비교해 가치 대비 덜 오른 단지와 평형을 매수
여전히 어려운 비교평가, 투자금 보다는 단지의 가치를 집중해야 하는데 그 동안 가치보다는 전고점과 지역에 쏠려서 비교평가가 되지 않고 투자금대로 투자하려고 했었던거 같습니다.
이제는 투자금 보다 가치에 집중하고 비교평가를 좀 더 뾰족하게 해보겠습니다.
수도권 가치판단 방법
-퉁쳐서 평가하지 말고 단지까지 가치 판단이 내려가야 함
1. 급지 : 앞마당 투자 우선 순위 정함
2. 생활권 순위 : 생활권 우선순위 범위와 후순위를 구분(남부순환도로, 고가도로, 지하철, 왕복 8차선 도로 등 분위기가 바뀌는 것을 인지해야 함)
3. 단지 : 단지VS단지, 단지 선호도 상중하로 심플하게, 입지, 생활권순위
=>반드시 현재 입지(땅) 가치와 선호도, 미래가치(호재)를 임장보고서와 임장을 통해 확인하고 비교해야 함
투자의 본질은 '가치' 대비 싼 것을 사는 것!!!
[저평가]
지역이 다르거나 생활권이 다를 경우 가격을 비교해볼 때 전고점 및 지금 가격으로 헷갈렸는데 땅을 보고 투자한다는 것을 예시를 통해서 이해할 수 있었습니다.
절대적 저평가 : 전고점 이하라면, 장기적으로 적정 수준 이하의 가격
상대적 저평가 : 절대적 저평가 범위에서 같은 투자금으로 더 좋은 단지 선택
전고점 대비 하락률은 이제 의미가 없어졌다.
다만 전고점 아래냐 위냐와 전고점 아래면은 A와 B 중 하락률이 아닌 좋은 단지를 하는 것!
가격의 변화보다 가치를 신경써라! 시간이 흐르면서 가격이 가치를 찾아간다
서울/수도권 투자의 핵심 : 좋은 단지를 찾고 적정 가격에 매수하여 최대한 오래 보유
[환금성]
선호도가 떨어지는 생활권의 300세대 이하 단지, 주복은 하락장에 거래 어려워 갈아타기 좋은 보함이나 하락장에 기회를 놓칠 수 있다.
1.2.3,탑층은 중층에 비해 환금성은 낮아도 가격이 매력적이면 거래는 된다(단, 가격의 영향)
동향, 사이드는 남향이 우선 순위일 뿐 큰 차이는 없다
환금성이 떨어지는 단지라도 전세가는 꾸준히 우상향하며 상승장에서 매매가 상승함
[리스크]
-6.27 대책으로 조건부 전세대출이 금지되면서 세입자 승계 가능하거나 주전 물건 찾기 또는 만기가 얼마 남지 않은 월세낀 물건
-전세 대기자를 구해 매매/전세 계약 동시 진행
-전세 대기자가 없다면 매도자와 세입자 전세계약 협조
-대출을 활용해 투자하는 것을 지양함
[2026.1 부동산 시장]
-장기투자를 바라보고 여유가 되면 좋지만 최상급지 위험(단, 전고점 이해 모두 매수 대상)
-금리 인상 가능성도 존재하지만 인하 가능성이 우세
-거래량과 매물 모두 부족, 실거래 대비 높은 호가
-수급 부족해 전세난 심화
-전고점 대비 하락률 의미가 없는 시장이 됨
-단기적인 가격 등락보다 10년 후 우상향 바라보고 의사결정
이번달 목표는 강에서 권유디 강사님이 말씀하신 것처럼
목표를 철저하게 계획하고 최고의 수준으로 실행하며 복기하고 다시 실행하며, 조언을 진심으로 받아들이고 나를 바꾸려고 노력하겠습니다.
기존에는 투자가 코앞이라 전세나, 매물 털기, 단지 선정 등이 관심이 많았는데요.
이번 실전반 강의에서는 다음 스텝으로 나아갈 수 있게 앞마당 및 임보에 관련해서 알 수 있을 거 같아서 너무 기대됩니다.
1강 강의해주신 권유디님 감사합니다 ^^
