[서투기 30기 딩가딩가] 1주차 권유디님 오프라인 강의후기_투자는 누적이다

안녕하세요, 딩가딩가입니다.

지난번 너나위님 실준반 4강 오프 강의 이후에, 연달아 서투기 1강 오프 강의도 들을 수있게 되어 영광이었습니다.

강의 시작은 10.15 규제이후 서울수도권의 현재 분위기가 상급지부터 하급지까지 얼마나 다른지 알려주셨습니다.

그리고 서울아파트라면 수익금은 다르겠지만 누적수익률은 같다는 것을 알려주시면서,

앞으로 서울 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지에 대해 알려주셨습니다.

모두가 상승장만을 예상하고 기대하지만,

환율과 금리같은 변수가 얼마든지 시장을 하락으로 만들 수 있음을 강조하셨습니다.

→ 26년 공급이 적다고 상승한다고만 취해있지 말자, 외부 변수에 따라 언제든지 하락으로도 변할 수 있다!

그러면서, 현재 서울 수도권시장에서 비싼 아파트와 덜 비싼 아파트,

아직 오르지 않아서 저렴한 아파트에 대해 어떻게 바라보고 투자를 해야하는지 알려주셨습니다.

서울수도권에서는 정말 구축 썩다리가 아닌 그 아파트가 위치한 땅의 가치가 너무너무 중요함을 알려주셨습니다.

그러면서 지난 장의 외곽 수도권 신축과 서울 4급지 비선호 구축을 비교하면서,

아무리 지난 시장에서 전고와 시세가 신축이 높더라도, 앞으로도 그렇게 흘러가지 않음을 알려주셨습니다.

그리고, 신축은 정말 신축빨 떨어지면 얼마나 건물가격이 빠르게 감가상각 되는지,

하남과 광교같은 지역 내 선호생활권의 선호단지들끼리도 지난 장과 이번 장의 선호도가 바뀌고 있음을 알게되었습니다.

→ 투자하게 될 단지들이 겉으로는 정말 마음에 안들 수 있지만, 건물이 아닌 땅을 보는 연습을 계속해서 해야겠습니다.

그리고 지금 시장에서는 토허제로 인해 매물이 적고, 그 상황에서 신고가를 찍으면서 거래가 되는 상황이 발생하게 되는데, 단순히 호가가 지난 실거래보다 높다는 이유로 투자를 하면 안되는 것이 아니라, 그 단지가 다른 단지보다도 저평가되어 있다면 투자를 해야하는 장으로 바뀌었음을 인지해야 한다고 알려주셨습니다.

그럼에도, 지난 전저점에서 x 배 이내로만 매수한다면, 하락장이와도 멘탈이 흔들리지 않고 지킬 수 있음을 단지들의 예시와 함께 알려주셔서 유익했습니다.

→ 공식처럼 알려주셔서, 매수하려는 단지가 과하게 올랐는지 덜 올랐는지 직관적으로 판단할 수 있을 것 같습니다.

1군부터 5군까지 각 지역마다 어떤 입지가치를 가지는지 설명해 주셨는데,

특히 각 지역이 가지는 입지가치를 기준으로 단지의 선호도를 판단해야함을 다시 한번 느꼈습니다.

학군이 중요한 행정지역에서 교통으로 입지가치를 하면 잘 못된 입지평가임을 알게 되었습니다.

→ 습관적으로 강남접근성만 보는게 아닌, 해당 지역이 어떤 입지가치를 더 중요한지와 강남접근성을 교집합으로 보고 입지분석하는 연습을 해야겠습니다.

서울 수도권 단지들을 1)입지 좋은 신축, 2)입지 좋은 구축, 3)입지 덜 좋은 신축, 4)입지 덜 좋은 구축 4가지의 그룹으로 나누면서, 각 그룹별 특징에 따라 투자할 수 있는 기회를 어떻게 주는지 알려주셔서,

조급하지 않고 투자할 수 있음을 다시 한번 배웠습니다.

감사합니다.