안녕하세요, 실전반 34기 성공루틴으로 전원 10억 달성할조 존자입니다:)
권유디 튜터님께서 강의해주신 이번 1강,
실전반에서는 정해진 기준에 의한 정량적 판단이 아닌 수요자 입장에서의 선호도를 고려한 정성적 판단을 해야한다는 내용이 주가 되는 강의었다고 생각합니다.
단순히 정량적 지표라고 생각했던 '저환수원리'의 진짜 의미를 알게 되었고, 지금 시장에서 이 '저환수원리'를 어떻게 이해하고 적용해야하는지 배울 수 있어 좋았습니다.
지금 시장에서 저환수원리의 진짜 의미
-저평가: 지금 같은 시장에서는 가격이 전고점 아래라면 더 싼걸 찾는 게 아니라 가장 가치있는 물건을 찾아야함. 가격의 변화에 흔들리면 좋은 선택을 할 수 없으므로 가격이 아닌 가치에 집중해야한다. 시간이 흐르면서 가격이 가치를 찾아간다.
과거의 가격에 집착하지 말고 현재 호가가 다른 단지에 비해 저평가인지 생각해보기
-환금성: 300세대 이상, 200세대 이상이라는 기준이 중요한 것이 아니다.
주변 비슷한 가치의 단지 가격이 움직일 때 같이 움직이는 단지인가?
=> (특히 하락장에서도) 거래가 잘 되는 단지인가?를 고려하며 생각해야함. 소규모 단지여도 사람들의 수요가 있는 땅인지, 시장이 안좋을 때도 사람들이 원할만큼 선호도가 있는 단지인지 파악하는게 중요
※ 가격이 빨리 오른다고 더 좋은 단지가 아니다
-수익성: 부동산이 금융상품이 된 수도권 투자에서 더이상 수익률은 중요하지 않다. 수익금에 집중해야 함. 통화량 상승속도보다 아파트 가격 상승이 더 빠른 것은 경계해라.
-원금보존: 지금은 전세가율이 중요한 시기가 아님, 최악의 경우 23년 초반(전저점)까지 떨어질 수 있다는 가정 하에 원금보존을 판단해보기
-리스크: 투자자 진입 시 전세가가 낮아질 수 있음을 고려, 최저가 전세가 몇개인지 파악하는게 중요함
소득과 저축액이 높은 경우 리스크보다는 저평가에 중점을, 소득과 저축액이 낮은 경우 리스크에 더 중점을 두고 투자를 검토하는게 필요
-> 그동안 정량적으로 1~3층과 탑층은 안되고, 전세가율은 60% 이상이어야 하고, 환금성은 300세대, 최소 200세대 이상이어야 하고... 이런 정량적 기준에 갇혀있었는데, 그보다는
"사람들이 이 단지를 어느정도로 좋아하는가? 시장상황과 관계없이 꾸준히 수요가 있는 단지인가?"의 관점에서 생각해야한다는 것을 배울 수 있어 무척 유익했습니다. 사람들이 좋아하는 단지인지에 대해 초점을 두고 우선순위를 세울 수 있도록 하겠습니다.
또, 과거의 흐름을 통해 현재 규제상황에 대해 해석해주신 부분이 정말 좋았는데요, 지금이 어떤 시장인지 정확히 파악하게 되어 최근 규제때문에 가졌던 막연한 불안감을 잠재울 수 있었습니다. 규제를 성장의 기회로 삼으라는 말씀이 무척 인상깊었는데, 규제를 벽이라고 생각하지 않고 나의 성장과 투자에 긍정적인 방향으로 생각할 수 있도록 하겠습니다.
내년에 매도를 앞둔 만큼 매도를 잘 하는 방법에 대해 알려주신 점도 좋았습니다. 저승사자 부사님을 찾고 금융비용을 아끼려고 하지 말고 매도를 잘 할 수 있는 조건을 만들어 놓도록 하겠습니다.
이번 강의를 통해 현재 시장에 대한 이해도가 많이 높아진 것 같습니다. 많은 인사이트 나눠주셔서 감사합니다 튜터님 ♥
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